2023 анализ аренда торговой недвижимости москве
Содержание
По прогнозам CBRE в 2023 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2023 года прайм-ставка аренды снизилась относительно 2023 года на 20% в топовых моллах до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.
Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.
По прогнозам CBRE в 2023 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2023 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.
Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2023 года на 2023 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2023 году может превысить показатель 2023 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2023 года, 28% — районные ТЦ, реализуемые ADG Group.
Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.
АФОС Аналитика
Важно! Использование анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
«АФОС Аналитика. Анализ рынка торговых помещений г. Москвы. Март 2023 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»
Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2023 года спрос на аренду торговой недвижимости возвращается, но очень медленными темпами. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 60%, что несущественно выше, чем в 2023 г.
Что касается продаж, то рынок торговой недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих торговых объектов существенно увеличились.
При этом, наиболее заинтересованы в такой недвижимости крупный и средний бизнес – малому не по карману аренда офисных помещений. При этом продолжается спад спроса на коммерческую недвижимость площадью более 40 м. кв.Для торговли, особенно для сетевых маркетов и магазинов сохранится стабильный спрос на помещения в формате Street Retail.
Также всегда интересны помещения напротив остановки транспорта, парковки, рядом с большим супермаркетом, поликлиникой, детским садом, въездом на паркинг, около выхода из метро или на самом въезде в ЖК, то есть около тех мест, где люди постоянно ходят или ездят. Для многих арендаторов важно наличие окон или второго входа со двора, но это уже опционально, как правило, в ЖК помещения небольшой площади вторым входом не оборудованы. Также выгодно покупать уникальные помещения с площадью меньше или больше остальных.
Изменение ставок на офисные помещения повлияло на положение городов в рейтинге стоимости этого типа коммерческой недвижимости. Если в июле 2023-го миллионником с самыми доступными офисами был Волгоград со средней стоимостью аренды 12 500 руб./мес., то в январе 2023-го — Омск, где средняя ставка опустилась до 11 500 руб.
Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2023 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.
- Объявления без посредников
Мы тщательно проверяем каждое объявление перед публикацией, допускаются объявления только от собственников. - Большая и актуальная база
Ежедневно база аренды и продажи недвижимости пополняется новыми проверенными объявлениями. - Экономия на комиссии
Самостоятельный поиск среди прямых предложений — существенная экономия на комиссии посредникам. - Доступ для профессионалов
Мы являемся надежным поставщиком информации для агентств недвижимости на специальных условиях.
Продолжающийся рост электронной коммерции укрепит рынок индустриальной складской недвижимости в качестве одного из наиболее успешных сегментов коммерческой недвижимости, причем наибольший спрос привлекут современные складские центры класса А. Дополнительный спрос станет результатом того, что розничные компании будут наращивать товарные запасы, чтобы покрыть колебания спроса, а производители будут диверсифицировать свои цепочки поставок, чтобы снизить зависимость от Китая.
Согласно среднесрочному прогнозу CBRE, несмотря на серьезное воздействие на экономическую активность, вызванное пандемией COVID-19, инвестиции в российскую недвижимость имеют все шансы на восстановление до уровня до начала пандемии, к 2023 году. Динамика восстановления российского рынка будет отражать мировые тренды.
Физические магазины по-прежнему важны для покупателей, несмотря на рост популярности электронной торговли в следствие пандемии. Покупатели стали реже посещать магазины, но тратят больше денег за одно посещение. Услуги самовывоза станут повсеместными для ритейлеров.
Другим сегментам рынка потребуется больше времени, чтобы адаптироваться к фундаментальным изменениям конъюнктуры. На рынке офисной недвижимости ожидается появление «гибридного» штата сотрудников, работающего как в офисе, так и удаленно. Для полного восстановления в сегменте гостиничной недвижимости потребуется возобновление командировок и групповых поездок. Торговая недвижимость будет адаптироваться к ускоренному развитию электронной коммерции и к тренду на осознанное потребление, когда из-за пандемии в торговых центрах резко снизилось число спонтанных покупателей и появился тренд на целевые покупки.
В этом году инвестиционная активность приостановилась вследствие пандемии, и CBRE ожидает, что средняя арендная ставка в США снизится в этом году на 8,8%, а доля вакантного жилья вырастет более чем на 3 процентных пункта. Однако такие факторы, как сокращение безработицы, сильные базовые демографические тренды и активное кредитование, будут способствовать устойчивому восстановлению в 2023 и 2023 годах.
Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата. Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар. Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.
«Сейчас весьма активно развивается рынок офисной недвижимости на территории Новой Москвы. Качественные объекты могут снизить уровень маятниковой миграции в растущей локации. Но они будут работать в разы эффективнее, если смогут предложить что-то нужное и интересное не только сотрудникам офисов, но и людям, которые живут в пешей доступности от объекта. Пандемия показала, что люди не всегда могут быть мобильными, и это критично для бизнеса, которому нужна гарантированная клиентская база. Это хорошо видно в Европе, где большинство продолжает сидеть в жестком локдауне. Поэтому бизнес должен иметь возможность прийти туда, где теперь находятся их клиенты», — рассказала Оксана Моисеева.
По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.
О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2023 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».
Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.
Рынок коммерческой недвижимости в 2023г — глобальный прогноз
Хуже всего выглядят торговые центры и городская розничная торговля в таких местах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско (а также в крупных европейских столицах). Свободные помещения будут заменены медицинскими и оздоровительными центрами, продуктовыми магазинами и другими альтернативными магазинами, а некоторые розничные торговцы решили помочь удовлетворить спрос на электронную торговлю.
Ожидается, что в следующем году в гостиницах, офисах и магазинах розничной торговли будет наблюдаться более широкое восстановление экономики, и инвесторы возлагают свои надежды на вакцину COVID-19 в 2023 году, что должно привести к росту покупательской способности.
Большинство офисных помещений в 2023 году оставалось пустым. Инвесторы ожидают, что сотрудники будут постепенно возвращаться в офисы после того, как пандемия утихнет. Но компании приспособились к политике работы на дому, и, по данным CBRE, спрос в офисах может НАВСЕГДА сократиться на 15% из-за перехода на удаленную работу.
«Мы ожидаем усиления давления на офисную недвижимость, поскольку некоторые арендаторы стремятся сократить свою площадь, чтобы реагировать на то, что большее количество сотрудников, вероятнее всего, так и будут работать из дома и / или гибридных моделей даже после того, как пандемия отступит», — сказал Дарин Буэлоу, глобальный представитель руководитель стратегии в Deloitte Consulting.
«Нынешнее падение схоже с падением после финансового кризиса 2009 года, когда нам потребовалось 13 месяцев, чтобы достичь дна — это означает, что мы все знаем направление рынка на данный момент, поэтому чем быстрее мы достигнем дна, тем быстрее мы сможем выздороветь», — сказал Эрик Кагнер, исполнительный управляющий директор Newmark Knight Frank, американской компании по оказанию услуг в области коммерческой недвижимости.
Эксперты рассказали, как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2023 году
Рынок коммерческой недвижимости серьезно затронули пандемия и кризисные явления прошлого года, однако сектор продолжает развиваться. Об основных трендах рынка, трансформации коммерческих площадей и прогнозах на 2023 год рассказали ведущие эксперты и девелоперы на конференции РБК «Коммерческая недвижимость 2023: новые горизонты», информационными партнерами которой выступили портал Arendator.ru и федеральная премия Arendator AWARDS.
Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2023 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей — в 2023 году вакансия будет на уровне 13-14%.
Несмотря на пандемию и перевод сотрудников на удаленную работу, офисный рынок продолжает развиваться, рассказал глава департамента офисной недвижимости компании JLL Алексей Ефимов. По его оценке, в 2023 году в Москве планируется ввести порядка 560 тыс. кв. м офисных площадей, что станет рекордным показателем с 2023 года. При этом, сохранится тенденция переноса сроков ввода объектов в эксплуатацию, не все офисные комплексы будут сданы вовремя.
В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.
В числе других тенденций, отмеченных участниками конференции, оказались востребованность формата гибких офисов и изменение портрета арендатора (в сегмент пришли крупные компании), тренд на многофункциональность, смена локации клиентов и активное развитие рынка за пределами центральных районов Москвы, отказ от больших помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра и т. д.
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2023 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
В первом квартале 2023 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2023 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2023 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2023), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2023 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Во первом квартале 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2023) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Еще одна тенденция — онлайн-магазины переходят в оффлайн. Появляется все больше пунктов выдачи даже в районных ТЦ, но потребители отличаются от тех, кто идет за покупками в торговый центр. Людей в магазине становится больше, но они могут прийти вовсе без денег и получить то, что им нужно. Поэтому образуется ложный трафик и усложняет работу, остаются только спонтанные покупки.
Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2023. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.
На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.
Государство реагирует точечно, поэтому большинство предпринимателей в зоне риска. Трудности будут возникать, бизнес продолжит закрываться и «выживут» только опытные игроки с профессиональной командой. Это один из главных факторов, влияющих на развитие торговой недвижимости.
Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2023 санкции на некоторые сектора экономики останутся.
Офисы Москвы: выше ставки — больше падение
Динамика цен для офисов класса А в течение года была разнонаправленной. Значительное падение с 433 до 390 тыс. рублей за кв. м было зафиксировано в апреле, во время самоизоляции. Сразу после частичного снятия ограничений в середине мая средняя ставка пошла вверх, превысив даже докризисные показатели (450 тыс. рублей в конце мая 2023-го).
В 2023-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2023-го составила 45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.
Но снижение средних ставок в офисах класса А не привело к массовому переезду в офисы класса В — средние ставки по ним начали падать: с июля по октябрь включительно они находились на отметке около 30 тыс. рублей. Во вторую волну ставки продолжили снижение и стабилизировались в декабре на отметке 24–25 тыс. рублей за 1 кв. м в год — это оказалось сопоставимо с майскими значениями, но выше ставок начала 2023-го на 17%.
Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).
С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.
1 квартал 2023 | Москва | Торговая недвижимость
Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона увеличилась пропорционально изменению статистики численности населения Москвы и ближайших городов-спутников до 616 кв. м на 1 000 жителей к 1 января 2023 г. До конца года ожидается рост показателя до 652 кв. м. В 2023 г. ожидается увеличение доли новых торговых объектов в классических форматах ТЦ и ТРЦ (до 76%), наименьшая доля в ТПУ-форматах — 3%.
В этом году на московский рынок вышли сразу четыре международных бренда одежды, в числе которых итальянский Shikkosa, австрийский Northland и американский The Frankie Shop, а также ECCO, открывшая первый магазин детской одежды в Москве ECCO Kids.
За I квартал 2023 г. российский рынок покинул бренд Bath & Body Works.
Средний уровень вакантности на I квартал 2023 г. плавно снизился на 0,2 п.п. и составил 10,5% (против 10,7% в IV квартале 2023 г.). Снижение показателя было связано с улучшением эпидемиологической ситуации в стране и с сокращением отставания пешеходного трафика в торговых центрах, особенно в праздничные дни.
С февраля 2023 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.
In 2004-2006 I worked at Colliers being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.
28 Июн 2021 uristpolik 241