Анализ рынка офисной недвижимости москвы в 1 кв 2023

Аналогичная тенденция, имеющая другие причины, относится и к резидентам, представленным государственными некоммерческими органами и структурами – им совместное размещение в крупном объекте позволяет консолидироваться и снизить операционные издержки на содержание офисных площадей. Так, в бизнес-центре «Два капитана» планируется разместить Мособлдуму, Министерство сельского хозяйства и продовольствия Московской области, Контрольно-счетную палату, Главное контрольное управление и областной ЗАГС.

За прошедший квартал на рынок вышло шесть новых объектов общей арендуемой площадью более 314 тыс. кв. м. 71% относятся к классу А – «Ростех-Сити» (174 тыс. кв. м), , «Аркус IV» (18 тыс. кв. м), БЦ на 1-м Земельном переулке, 7/2 (16 тыс. кв. м), а также Hill8 (11 тыс. кв. м). Кроме того, произошел запуск одного из самых известных московских долгостроев – бизнес-центра «Два капитана» (79,8 тыс. кв. м), который относится к классу В и не вышел на спекулятивный рынок, так как строился под нужды структур правительства, которые разместят там свои офисы.

Несмотря на высокий уровень развития офисного рынка и большой объем существующих площадей, дефицит приемлемых по качеству, расположению и стоимости крупных офисных блоков сохраняется. Крупным арендаторам зачастую приходится искать варианты размещения в строящихся объектах, из-за чего впоследствии они вводятся в эксплуатацию уже заполненными, как, например, произошло с прошлогодней сделкой «Тинькофф Банк» в AFI Square. В «Ростех-Сити» также постепенно будут переезжать дочерние компании и партнеры «Ростеха», поэтому площади объекта выйдут на рынок лишь частично.

По итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости Москвы совокупный объем предложения достиг 17,3 млн кв. м, говорится в сообщении компании Knight Frank. Общий объем ввода составил 309 тыс. кв. м, что выше годовых результатов 2023 и 2023 годов. Завершилось строительство одного из крупнейших московских офисных проектов – «Ростех-Сити», арендуемая площадь которого составляет 174 тыс. кв. м.

«В первом квартале 2023 года мы ожидали гораздо меньшую активность, чем есть на самом деле. Многие арендаторы стремятся преобразовать свои офисные пространства: адаптировать их под актуальные задачи, сделать комфортным для смешанного формата работы. Некоторые уже сейчас приняли решение о сокращении площади офиса за счет повышения качества пространства и рассматривают здания с оптимальным соотношением этих двух показателей. В 2023 году мы ожидаем увеличения объема новых сделок, однако, учитывая тенденцию к уменьшению потребности в площадях, поглощение офисов может оказаться на минимальном уровне прошлого года», — отмечает директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина.

АФОС Аналитика

Важно! Использование данного анализа рынка или фрагментов опубликованных материалов допускается только при указании ссылки:
АФОС Аналитика. Анализ рынка офисных помещений г. Москвы. Март 2023 г. Режим доступа — URL: https://www.esm-invest.com/analytics»

Спрос на объекты недвижимости определяется количеством занятых площадей и в конечном итоге выражается в качестве заполняемости помещений. В феврале 2023 года спрос на офисную недвижимость постепенно возвращается. По данным опрошенных риэлтерских компаний средний уровень заполняемости составляет порядка 75%, что на 10-15% выше, чем в 2023 г.

Что касается продаж, то рынок недвижимости до сих пор не восстановился. Цены сделок ниже цен предложений приблизительно на 10-20%, что гораздо выше, чем в другие временные периоды. В связи с этим, поскольку продавцы не имеют желания снижать стоимость, а покупатели не готовы покупать недвижимость по завышенной цене, сроки продажи многих офисных объектов существенно увеличились.

С февраля 2023 возглавляю департамент исследований Colliers в России и осуществляю объединенное руководство департаментов исследований компании в Москве и в Санкт-Петербурге. Экспертиза департамента исследований включает анализ офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости, а также рынка инвестиций и жилья.​

Since 2013 I am in charge of Retail Real Estate Departments in Moscow and St. Petersburg. My expertise includes retail property contracts, concept development and leasing shopping centers, cooperation with major international and federal tenants and developers.

In 2004-2006 I worked at Colliers being involved in the major projects such as Grand Canyon. In 2006 I have joined Jones Lang LaSalle. Being responsible for the project marketing and leasing, I was the main broker of the SEC Gallery project (St. Petersburg) where more than 100 transactions were closed with my participation. In addition, I participated in Leto shopping center project and coordinated the Piterland project.

В этом году на московский рынок вышли сразу четыре международных бренда одежды, в числе которых итальянский Shikkosa, австрийский Northland и американский The Frankie Shop, а также ECCO, открывшая первый магазин детской одежды в Москве ECCO Kids.
За I квартал 2023 г. российский рынок покинул бренд Bath & Body Works.

Средний уровень вакантности на I квартал 2023 г. плавно снизился на 0,2 п.п. и составил 10,5% (против 10,7% в IV квартале 2023 г.). Снижение показателя было связано с улучшением эпидемиологической ситуации в стране и с сокращением отставания пешеходного трафика в торговых центрах, особенно в праздничные дни.

Офисы Москвы: выше ставки — больше падение

Средняя ставка для офисов класса В также отреагировала падением в апреле (22,8 тыс. рублей) против 24,4 тыс. в марте (–6,6%). С середины марта начался активный рост ставок, которые достигли годового пика в середине июля — на уровне 39,2 тыс. рублей за кв. м/год (это на 72% выше, чем в локдаун).

С началом делового сезона и улучшением эпидемиологической обстановки цены снова пошли вверх — до 400 тыс. рублей. Но дальнейшие ограничения в столице, перевод сотрудников на удаленный режим работы и вторая волна заболеваемости нивелировали локальный всплеск.

Уже в октябре средняя стоимость 1 кв. м офисов класса А в продаже вышла на отметку 377 тыс. рублей (что сопоставимо с августом). В последний месяц 2023-го стоимость показывала планомерный рост, но нынешняя цена по-прежнему находится на уровне апреля прошлого года, когда действовали самые строгие ограничения.

Стоимость офисной недвижимости класса С уменьшилась за год на 9,5% — до 126,4 тыс. рублей за кв. м. В отличие от других классов, для этого типа недвижимости резких колебаний по ценам не наблюдалось, но общие тенденции — падение в локдаун, рост в мае — были схожими и с другими классами.

В 2023-м ставки аренды офисной недвижимости продемонстрировали значительное падение в сравнении с допандемийным началом года. В большей степени пострадали офисы класса А. Средняя ставка аренды в декабре 2023-го составила 45,6 тыс. рублей за кв. м/год — это на 20% ниже, чем в начале прошлого года.

Рост объемов субаренды – повсеместный процесс оптимизации офисов компаний привел к выходу на рынок предложения в субаренду, причем как в относительно бюджетных и развитых деловых локациях, так и премиальных офисных объектах Москвы, например, БЦ «Белая Площадь» или «Башня на Набережной». В целом, по нашим оценкам, на текущий момент рынок предложения офисов пополнился приблизительно на 100 тыс. кв. м .

Объем чистого поглощения, ранее демонстрировавший рост в последние года и достигший 700-750 кв. м, не достигнет половины результатов прошлого года, по больше части из-за снижения спроса на объекты класса А – доля свободных офисов по итогам года ожидается на уровне 10,4-10,8% в этом сегменте, против 9,4% в конце 2023 года. Отдельно стоит отметить прогнозируемый рост предложения в субаренду, которое в конце года может достичь 150-200 тыс. кв. м.

Читайте также:  Бесплатные музеи для многодетных киров 2023

Рынок гибких офисные пространств растет, несмотря на события 2023 года. От негативных последствий сегмент оказался защищен гораздо меньше, чем арендодатели классических офисов. Основное преимущество, которым такие пространства привлекают своих клиентов – гибкость и мобильность – стали и главными факторами роста их издержек в той или иной степени. Например, крупные корпоративные компании и владеют, и арендуют классических офисы, а также платят за места в коворкингах. При необходимости срочно оптимизировать издержки они откажутся от наиболее «быстрых» с юридической и финансовой точки зрения. В аспекте аренды – это места в гибких офисах, часть из которых – например, «Яндекс» в Workki Park Kultury на Зубовском бульваре или МТС в Workki на Рязанском проспекте – были заняты монорезидентом и освобождались полностью. Эта ситуация, вероятно, носила разовый характер, но обнаружила уязвимость такой модели управления. По мере возвращения сотрудников в офисы, интерес к гибким пространствам стал еще более активным, чем раньше.

Совокупный объем ввода офисных площадей в 2023 году составит 240-280 тыс. кв. м против 520 тыс. кв. м годом ранее. Большинство девелоперов, опасаясь повторения на рынке кризисов 2008 и 2014 годов, в текущем состоянии неопределенности предпочитают выждать, когда спрос пользователей можно будет назвать активным и понять, как он изменяется. Это остается главным фактором сдерживания доли свободных офисов от стремительного роста.

Мария Зимина считает, что такие факторы, как удаленный и гибкий форматы, оптимизация офисных пространств и рост объемов субаренды еще долгое время будут формировать рынок и определять особенности поведения его игроков. По результатам пандемии офисная недвижимость получила негативное влияние, однако рынок остается живым, а люди все еще вырабатывают подходы к новому формату на личном уровне.

По его словам, востребованным остается формат гибких офисов. «На примере нашего проекта Space 1, мы увидели изменение портрета арендатора. Если ранее это были средние компании, то сегодня в сегмент пришли крупные арендаторы, в том числе международные, которые ранее рассматривали для себя исключительно классическую аренду в классе А».

О новых проектах офисной недвижимости также рассказал директор по коммерческой недвижимости AFI Development Сергей Баранов. По его словам, в настоящее время девелопер реализует два бизнес-центра общей площадью порядка 145 тыс. кв. метров, один из которых был полностью сдан в аренду в 2023 году. Второй флагманский проект – бизнес-центр AFI 2B класса «А+» – сейчас находится в активной реализации, его строительство планируется завершить в этом году. Объект площадью 50 тыс. кв. метров. расположен рядом со станцией метро «Белорусская».

Она отметила, что сейчас ГК «А101» строит рядом с метро «Прокшино» первую очередь Бизнес-квартала «Прокшино», в составе которого появятся ресторан на крыше, коворкинги, гибкие пространства, а также торговый центр нового формата. Более половины его пространства займут шоупойнты. Это полуоткрытые киоски, которые можно арендовать на короткий срок, чтобы привлечь клиентов и показать им свой товар. Они подходят для выставки работ, дегустаций, тест-драйвов, брендированных инстаграм-зон и т.п.

По словам директора по коммерческой недвижимости AFI Development Сергея Баранова, на рынке происходит существенная трансформация под новые требования клиентов. «Изменение бизнес-процессов ведет к уменьшению необходимого компаниям количества рабочих мест, активному использованию различных гибких пространств и увеличению общественных зон» — отметил он.

«Сегодня многие клиенты переосмысливают подход размеру арендуемых помещений в пользу повышения качества самого бизнес-центра. Компании, которые в связи с полным или частичным переходом на удаленный режим работы или оптимизацией бизнеса предпочитают отказываться от неэффективных больших пространств в зданиях более низкого сегмента и арендуют площади меньшего размера для представительских целей или размещения высокооплачиваемого персонала в высококлассных бизнес-центрах», — отметил он.

Что сейчас происходит на рынке коммерческой и жилой недвижимости? Чего ждать в 2023

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2023 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Под влиянием новых тенденций, собственники коммерческой недвижимости будут вынуждены пересмотреть свой подход к формированию коммерческих условий. В ближайшем будущем арендный платеж будет формироваться как за счет традиционных оффлайн продаж, так и за счет онлайн. Для реализации данного подхода потребуется увеличение прозрачности партнерского взаимодействия между ритейлерами и владельцами недвижимости.

Пандемия не отразилась на девелоперской активности в Москве, строительство большинства анонсированных торговых центров продолжается. Открытие ряда объектов перенесено с 2023 года на 2023 год. Согласно анонсированным планам девелоперов, объем нового ввода в 2023 году может превысить показатель 2023 года в 2 раза и составить 500 тыс. кв. м. 24% этого объема — объекты с перенесенной датой открытия с 2023 года, 28% — районные ТЦ, реализуемые ADG Group.

По прогнозам CBRE в 2023 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Так по итогам 2023 года прайм-ставка аренды снизилась относительно 2023 года на 20% в топовых моллах до 204 000 руб/ кв. м/ год и на 24% в ключевых моллах до 65 000 руб/ кв. м/ год. Темпы возвращения арендных ставок к докризисному уровню будут зависеть от восстановления посещаемости и продаж в торговых центрах, что возможно не ранее 2023 года.

Читайте также:  Порядок проведения перерасчета по электроэнергии на одн

По прогнозам CBRE в 2023 году запрашиваемые ставки аренды продолжат снижаться. Скидки по текущим договорам аренды сохранятся для операторов, которые в 2023 году продолжают работать с ограничениями и испытывать негативные последствия пандемии. Некоторые рестораны и кафе по-прежнему ограничивают количество посетителей. Для этих профилей скидки по арендной плате составляют от 30 до 50%.

Несмотря на то, что категория «Одежда и обувь» является одним из наиболее пострадавших сегментов розничной торговли и её восстановление к докризисному уровню ожидается к 2023 году, в ближайшие два года ожидается запуск ряда брендов от уже представленных на рынке крупных fashion групп. Сопоставимый с докризисным интерес к локальному рынку со стороны международных брендов вернется не ранее 2023 года.

«К концу 2023 года мы прогнозируем увеличение показателя до 13,5-13,7%. В настоящий момент заявлено к вводу в 2023 году еще 384 000 кв. офисных площадей, однако мы ожидаем, что сроки завершения строительства части проектов будут перенесены, а годовой объем ввода (включая ввод I квартала) составит 529 000 кв. м, – комментирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. – В перспективе до 2023 года на рынок может выйти еще около 1,7 млн кв. м офисных площадей, однако сроки ввода многих объектов будут сдвинуты. Тем не менее, прирост предложения будет способствовать дальнейшему росту вакантных площадей».

В целом по Москве доля вакантных офисных площадей во всех классах по итогам прошедшего квартала выросла. Наибольший рост вакансии был в классе «В+», достигнув отметки в 10,1% (+1,1 п.п.). Доля свободных площадей в классах «А» и «В-» была более стабильной и увеличилась только на 0,2 п.п. – до 12,8% и 16,9% соответственно. Общая доля свободных офисных площадей в Москве за квартал выросла на 0,6 п.п. и составила 12,5%.

По итогам первых трёх месяцев этого года в Москве было введено более половины от ожидаемого годового объёма ввода новых офисных площадей. Кроме того, объём ввода в I квартале 2023 года оказался максимальным для соответствующих периодов за последние 10 лет.

Несмотря на рост нового предложения офисной недвижимости, доля свободных площадей на северо-западе Москвы за Садовым кольцом увеличилась только на 1,5 п.п. до 14,1%. Это произошло за счет того, что около 90% новых офисных площадей вышли на рынок уже заполненными, так как строились под конкретного клиента: офисный кластер «Ростех-Сити» и БЦ «Два капитана». Учитывая этот факт, вакантность в классе А в Ленинградском деловом районе уменьшилась за квартал на 0,6 п.п. и составила 16,5%.

Оживление на рынке офисной недвижимости в начале этого было отмечено не только среди девелоперов, но и среди арендаторов и покупателей офисных площадей. Объем заключенных на столичном офисном рынке сделок аренды и купли-продажи в I квартале составил 274 000 кв. м, что выше аналогичного показателя прошлого года на 34%. По итогам года аналитики ожидают общий объем спроса в 1 млн кв. м.

Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2023 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2023 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2023 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

Во первом квартале 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2023) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.

В первом квартале 2023 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.

Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2023 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2023). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).

В I квартале 2023 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 52 млрд рублей

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, большую часть инвестиционного объема по-прежнему занимают сделки с участками под девелопмент (55%). Однако в I квартале отмечалась позитивная динамика в гостиничной и торговой недвижимости, наиболее пострадавших от кризиса: доля инвестиций в эти сегменты увеличилась за год до 6% (+5 п.п.) и 16% (+9 п.п.) соответственно.

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank подвели итоги I квартала 2023 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, объем инвестиций достиг 52 млрд руб., что на 16% ниже аналогичного показателя 2023 года. Снижение оказалось сдержанным – показатель хоть и не достиг уровня, зафиксированного в аналогичный период в 2023-2023 гг., но все еще остается выше результатов первых кварталов 2023-2023 гг. Сделок с участием иностранных инвесторов в I квартале 2023 года зафиксировано не было. В целом в текущем году ожидается стабильная и позитивная динамика основных показателей рынка инвестиций.

Из-за большого объема сделок с участками под девелопмент в Санкт-Петербурге доля вложений в этот регион оказалась выше, чем в объекты Москвы: 48% и 45% соответственно. Однако стоит отметить, что такое явление носит временный характер и нивелируется уже во II-III кварталах 2023 года, когда доля Санкт-Петербурга снизится до привычных значений. В целом площадки под девелопмент все еще привлекают крупные инвестиции в силу неокончательного устранения неопределенности в экономике и «выжидательного» подхода, которого придерживаются инвесторы относительного покупки готовых объектов.

Читайте также:  Договор дарение нужно ли проводить через нотариуса в 2023 году

Доля сделок с офисными активами снизилась за год с 19% до 13%. Крупнейшими сделками в I квартале 2023 года стали покупка холдингом «Империя» двух объектов на Миллионной улице в Санкт-Петербурге, а также приобретение московского бизнес-центра «Авиатор». Поскольку сегмент продемонстрировал свою устойчивость в период нестабильности по итогам 2023 года, доля вложений в него может достигнуть порядка 20-25% общего объема сделок с офисной недвижимостью.

Складская недвижимость продолжает привлекать внимание инвесторов после роста активности в прошлом году – в I квартале 2023 года доля вложений достигла 9% от общего объема и составила порядка 4,6 млрд руб. Крупнейшей сделкой в сегменте стала покупка структурой компании «Элма Групп» складского комплекса на Курьяновской набережной в Печатниках. Благодаря сохраняющемуся интересу инвесторов к концу года доля инвестиций в этот сектор может увеличиться до 15-20%. Несмотря на снижение доли на 4 п.п. по сравнению с I кварталом 2023 года, в течение текущего года ожидается крупный объем сделок со складскими и логистическими активами.

Как рассказала Александра Селезнева, представитель крупнейшей девелоперской компании Ориентир, спрос на складскую недвижимость неуклонно растёт. Причём как со стороны заказчиков, так и со стороны инвесторов. Об этом говорит объём заключённых сделок на складском рынке, который увеличился в два раза по сравнению с 2023 годом.

Однако, отмечая растущий спрос на складскую недвижимость, девелоперы всерьёз обеспокоены ростом себестоимости строительства. Как подчеркнула Александра Селезнева, повышение цен на стройматериалы и дефицит рабочей силы, возникший из-за пандемии, может увеличить стоимость возведения недвижимости на 30%.

Самой устойчивой оказалась складская недвижимость. Инвесторы выбрали ее в качестве главного объекта для вложений — объем таких сделок в 2023 году достиг максимума за последние 7 лет и вырос в среднем на 20-30%. Более половины сделок в Москве пришлось на сектор электронной коммерции, что говорит о перспективах данного направления — интерес к онлайн-торговле в будущем должен только расти.

В 2023 году эксперты прогнозируют совсем небольшой рост экономики — всего на 2%. Учитывая, что в прошлом году показатель упал почти на 4%, в целом для участников рынка коммерческой недвижимости все еще продолжается непростой период. Отдельные сегменты смогли пережить кризис без существенных потерь, тогда как в других отмечается резкая отрицательная динамика.

Например, наиболее пострадавшим от последствий пандемии и девальвации рубля сектором считается торговая недвижимость. Вести продажи в 2023 году вне режима онлайн было практически невозможно — сказывались введенные ограничения на передвижение покупателей. По этой причине ритейл как сегмент коммерческой недвижимости остается малоперспективным.

Отстоял свои позиции к 2023 году и рынок офисной недвижимости Москвы. Ставки аренды уменьшились в среднем на 8% по сравнению с прошлогодними показателями — цифры можно считать умеренными. И все же в этом году специалисты ожидают обострение конкуренции, так как объектов в экспозиции стало больше.

Итоги 1 квартала 2023 года в офисной недвижимости

В 1 квартале 2023 года рынок пополнился 4 офисными зданиями, совокупной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м. Самым значимым событием на рынке стал ввод в эксплуатацию МФК Морская резиденция, который предполагается использовать для собственных нужд ПАО «Газпром» (GLA = 40 000 кв. м).

Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1 квартале составил 38 тыс. кв. м. Относительно показателей 1 квартала 2023 года (доковидного периода) спрос в сегменте качественной офисной недвижимости снизился более, чем в два раза. Относительно 4 квартала 2023 падение составило 32%.

Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по итогам квартала средний уровень объема вакантных площадей в качественных офисных объектах класса А и B снизился на –0,4 п.п. по сравнению с аналогичным показателем на конец 2023 года, и составил 7,1%. На рынке вакантными остаются порядка 270 тыс. кв. м. Лидером по росту объема вакантных площадей в 1 квартале стал Центральный район, на втором месте – Невский район города.

Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 3 месяцев 2023 года составляет 3,79 млн м 2 . Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,24 млн. кв. м, класса В – 2,55 млн. кв. м.

Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец 1 квартала 2023 года составляет 1 950 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы (+1,6% к декабрю 2023). Арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за кв. м в месяц. Уровень запрашиваемых ставок аренды в офисных центрах класса B не изменился относительно итоговых показателей 2023 года.

Итоги 2023 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

Во четвертом квартале 2023 года рынок коммерческой недвижимости класса С сохранил текущий вектор развития. Спрос на аренду помещений в целом был существенно выше, чем в провальном втором квартале 2023, однако на 10-15% ниже показателей аналогичного периода в 2023 году. Большинство заключаемых сделок были ротационными: арендаторы переезжали из более дорогих и крупных офисов в более компактные, подальше от центра города. Причем подобная миграция происходила как внутри С класса, так и из класса В- в С.

Во четвертом квартале 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца практически не изменилась и составила 23 593 рублей (-1,1% по сравнению с Q3 2023) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Но подобное снижение можно скорее считать технической погрешностью. Для того, чтобы минимизировать вакансию на своих объектах до конца года некоторые арендодатели перезаключали истекающие договоры аренды без ежегодной индексации. Однако в целом по итогам 2023 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца снизилась на 3,9%.

Во четвертом квартале 2023 года вакансия в сегменте коммерческой недвижимости класса С в столице продолжила плавно сокращаться. В сегменте офисов она составила 10,1% (-0,4% к Q3 2023). В складском сегменте – 11,2%(-0,6% к Q3 2023). Сокращение вакансии связано как с растущим спросом в целом, так и с сокращением предложения на рынке. С каждым годом все больше бывших производственно-складских площадок и особняков в центре Москвы уходит под девелопмент (строительство жилья или реконструкция зданий под апарт-комплексы).

Сохраняющаяся миграция арендаторов из центра в более доступные по цене офисы на периферии ТТК значительно увеличила спрос на помещения в данной локации и позволила собственникам объектов продолжить повышение цен. В четвертом квартале 2023 года среднерыночная ставка на офисы, расположенные от Садового кольца до ТТК, увеличилась на 5,1% по сравнению с 3Q2023 и составила 19 615 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, благодаря динамичному росту цен в третьем и четвертом квартале ставки практически восстановились до уровня начала 2023 года.

Положительную динамику ставок также продемонстрировали и склады класса С, расположенные в рамках производственно-складских комплексов в границах МКАД. По итогам четвертого квартала 2023 года среднерыночная ставка составила 6 078 рублей (+1,3% по сравнению с 3Q2023) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Спрос на склады класса С в Москве постепенно восстанавливается. Основным драйвером являются различные пищевые производства, а также службы доставки, которые арендуют новые и дополнительные помещения для своего бизнеса. С начала 2023 года ставки выросли почти на 2%.

Adblock
detector