Анализ рынка аренды 2023 белгород
Содержание
- 1 Где в Белгороде самые дорогие и самые доступные квартиры
- 2 Рынок недвижимости 2023: аналитики подвели итоги первого квартала
- 3 Аналитический обзор развития и состояния рынка коммерческой недвижимости в городе Белгороде Текст научной статьи по специальности; Экономика и бизнес
- 4 Российский рынок в 2023 году — светлое будущее для рисковых активов
В основном падение цен на недвижимость обуславливается экономическим кризисом, который порождает инфляцию. Она проявляется в снижении уровня доходов населения, которое не в состоянии обеспечить свою повседневную жизнедеятельность. Кроме того, на процесс могут повлиять такие факторы, как:
За 2023 год практические все собственники коммерческой недвижимости перешли на рублевые ставки аренды. Исключение составляют лишь владельцы самых качественных и востребованных объектов, чьи ставки по-прежнему номинированы в валюте. В целом же сильная волатильность рубля существенно затрудняет оценку активов. Эта же причина содействовала росту временных скидок и фиксации курсов, что существенно ограничило деятельность инвесторов затрудняющихся просчитать возможную доходность объекта. Так же активность таковых снизила слабая популярность рынка коммерческой недвижимости Белгорода в общенациональном масштабе. Например, в 2023 году ни одна иностранная розничная сеть не выбрала Белгород для начала своей работы в России. Ритейлеры входящие на рынок торговой недвижимости страны открывали свои первые магазины в Москве, Санкт-Петербурге, Смоленске, Казани, Ростове-на-Дону, Тюмени, Омске. Это же можно сказать о сегменте офисной и складской недвижимости.
Бесконечный рост цен заканчивается там, где заканчивается покупательская способность населения. Рынок с прошлого года перегрелся настолько сильно, что теперь идет планомерный спад. Подтверждение этому можно увидеть в статистике ЦБ по выданным ипотечным кредитам за 18-19 год. На официальную статистику по количеству прошедших сделок опираться не стоит, т.к. ее испортили застройщики, которые, чтобы уйти от обязательств по переходу на проектное финансирование, стали массово перепродавать квартиры на аффилированные с ними компании. Но т.к. процент сделок с использованием ипотеки и собственных средств примерно равный, то чтобы увидеть спад можно ориентироваться на статистику ЦБ:
Высший ценовой сегмент рынка характеризуется завышенной стоимостью, что приводит к существенным дисконтам при появлении реального покупателя. Скидки в данном случае достигают четверти от первоначальной стоимости. В среднем по рынку дисконт составляет 10-15%. Не соответствие ценовых ожиданий покупателей и продавцов существенно снижает оборот рынка.
Ирина, спасибо за статью, она логично написана. Выражу свое мнение. Срочно снижать цену, точно не стоит, я полагаю, что типичный Новогодний спрос и посленовогодний «шальной запрос» могут все еще оправдать себя. А вот в феврале тренд действительно может измениться на нисходящий. так что рано панические скидки на вторичке делать. Да, звонком много меньше, но качественно подготовленное жилье в категории «заходи и живи» смотрят и берут с большим удовольствием, хотя и без аппетита к высокой цене.
«Мы ожидаем усиления давления на офисную недвижимость, поскольку некоторые арендаторы стремятся сократить свою площадь, чтобы реагировать на то, что большее количество сотрудников, вероятнее всего, так и будут работать из дома и / или гибридных моделей даже после того, как пандемия отступит», — сказал Дарин Буэлоу, глобальный представитель руководитель стратегии в Deloitte Consulting.
Этим же занимаются и в Китае, делая акценты именно на онлайн заказы повседневных потребительских товаров, большая часть из которых продукты питания. Alibaba уже начала и пообещала, что откроет тысячи таких магазинов (в каждом городе хотя бы по одному, а в крупных — в каждом районе), которые смогут работать и с оффлайн покупателями, и с онлайн заказами.
С каждым годом офисных помещений становится все больше, так как на рынке появляются возможности субаренды и новые объекты строительства. Вакансии площадей повлияют на способность арендодателей вести переговоры, сделав их более лояльными к снижению цены на аренду, и увеличив конкуренцию за повышение качества вентиляции и кондиционирования воздуха, цифровые технологии и гибкие варианты аренды.
Освобождение офисных помещений произошло по всему миру. Часть арендаторов ушли на удаленку, часть сократили размеры арендуемых площадей – особенно это коснулось крупных мегаполисов, в которых власти запрещали гражданам вести активную деятельность и рекомендовали оставаться дома.
«Когда мы смотрим на 2023 год после пандемии, мы полагаем, что люди захотят объединиться, вернуться к покупкам, и экспериментальная розничная торговля снова будет процветать», — сказал Терри Монтеси, генеральный директор компании Trademark Property Company из Техаса.
Где в Белгороде самые дорогие и самые доступные квартиры
Если хочется быть ближе к городу, то следующая точка на карте — улицы Железнякова и Привольная в шаговой доступности от автовокзала и крупнейшего торгово-развлекательного центра. Здесь можно купить однокомнатную квартиру-вторичку на 30,8 м² за 2,5 млн рублей, а двухкомнатную на 43 м² – за 3,6 млн рублей. Получается недёшево — 81-83 000 рублей за квадратный метр. Цены немаленькие, учитывая, что этот район — окраина Белгорода и здесь преимущественно располагаются старые дома.
Если пробираться ещё ближе к центру, можно рассмотреть улицу Попова в районе Центрального парка: зелень, шаговая доступность до университета, кафе и магазинов, рынка, а окна будут выходить либо на зелень, либо на историческую часть областного центра и «Мемориальный парк». Тут желающим приобрести недвижимость в новостройке (ЖК «Центральный парк») придётся отдать от 4,7 млн рублей за 41,9-47,8 м². Двухкомнатное жилище обойдётся вам в районе 5,6-6,1 млн рублей за 60-63,6 м². Если же покупатель в этом районе настроен только на вторичные квартиры, то для однушки в 32 м² надо иметь 2,4 млн рублей, а в 52 м² — 3,6 млн рублей. За двушку на 86 м² придётся раскошелиться на 6,5 млн рублей, а на 54 м² — на 4,5 млн рублей. В общем, недвижимость в этом районе можно купить как за 69 000 рублей за квадратный метр, так и за 112 100 рублей.
Для людей, которым по душе Харгора, но жить в городе не хочется, как и уезжать в дальние сёла, отлично подойдёт посёлок Дубовое. Он находится в пяти-десяти минутах от крупного ТРЦ и города, но всё же не так забит автомобилями и суетой. Новостроек в этом посёлке с каждым годом становится всё больше и больше. Какие расценки? За квартиру на 36,5 м² надо быть готовым заплатить почти 3 млн рублей (2,8 млн), а стоимость двушек колеблется от 4,1 до 4,7 млн рублей. Квадратура при этом отличается значительно — от 55 до 96 м². Вторичное жильё тоже имеется: 2,9 млн рублей за 35 м², 3 млн за 38,4 м². За двухкомнатные квартиры можно отдать 3,1 млн рублей, но и квадратура будет соответствующей — 57 м². Если сумма в 5,7 млн рублей будет для покупателя посильной, то он сможет позволить себе жилище в 79 м². Но встречаются и пограничные варианты — 4,6 млн рублей за 54 м². Так, выбирая квартиру в посёлке Дубовое, надо рассчитывать на 54 000-85 000 рублей за 1 м².
На встрече с журналистами в январе руководитель жилищного управления администрации Белгорода Наталья Бодякова затронула больную тему для белгородцев — стоимости жилья в многоквартирных домах областного центра. Кто-то только задумывается о собственном угле и не в курсе расценок на рынке недвижимости, кто-то занимается приобретением квартиры прямо сейчас. Но повезло, пожалуй, тем, кто успел прыгнуть в последний вагон и обзавестись жильём до ноября 2023 года.
Для тех, кто любит быть в сердце города и в гуще событий, подойдёт район остановки «Родина» и одного из главных университетов Белгорода — «БелГУ». Здесь мы рассматривали как квартиры на улице Победы, Гостёнской и Пушкина, так и на Свято-Троицком бульваре и около музея — в ЖК «Париж». Первички на 43 м² можно купить здесь за 5,3 млн рублей, а на 45,9 м² даже дешевле — за 3,8-4,1 млн рублей. Двухкомнатные жилища здесь стоят 5,4-5,5 млн рублей за 63,8-64 м² . Вторичные однушки на 37,8 м² можно приобрести за 2 млн рублей, на 50 м² — за 4,9 млн рублей. Если не хватает простора, можно рассмотреть двухкомнатные квартиры: 80 м² — 8,4 млн рублей, 61 м² — 4 млн рублей или совсем скромный вариант на 38 м² за 2,2 млн рублей. В целом выходит от 57 000 до 123 000 рублей за 1 м².
В этом разделе можно сравнивать между собой прайсы на аренду квартиры по районам. С помощью настраиваемых фильтров выбирайте отображение стоимости, количество комнат, отображение расценок за объект или за квадратный метр, тип объекта (вторичка или новостройки).
- Однокомнатная – 12 306 руб., за месяц показатель изменился на -10 %;
- Двухкомнатная – 12 953 руб., где средняя цена изменилась на 1 %;
- Трехкомнатная – 18 779 руб., где показатель стоимости изменился на 1 %;
- Четырех- и многокомнатная – 27 208 руб., средняя цена изменилась на 17 %.
Выбирая место для проживания, люди изучают транспортную доступность, наличие развитой инфраструктуры в районе, а значит, – и само месторасположение дома. Поэтому для них важно иметь возможность сравнить метро и районы Белгорода по ценовым показателям аренды на текущий момент, динамику и темп изменений, определить уровень доходности потенциального жилья.
Статистика о средних ценах по количеству комнат (от одно- до многокомнатной квартиры) выводится в форме таблицы. В ней вы можете изучить, как отличается стоимость за объект или за квадратный метр, проследить как изменилась средняя цена по отношению к предыдущему месяцу в процентах, рассмотреть соотношение по объему предложений в разрезе комнат в базе портала недвижимости.
Цены более просторных двухкомнатных квартир до 60 кв. м подбираются к белгородским – 4 млн рублей. Стандартную 60-метровая трёшку с дизайном 20-летней давности можно легко найти за 3,5 млн рублей, а в приличном виде – уже за 5–6 млн. И это, кстати, после прошлогоднего повышения на 17 %.
«Цена на вторичное жильё зависит от состояния квартиры. Однокомнатные в панельке сейчас стоят 2,6–2,9 млн рублей, а если с хорошим ремонтом, то 3,1 млн, – продолжает Светлана. – Двушки в среднем тысяч на 500 дороже и тоже в зависимости от состояния могут доходить до 3,8 млн. рублей. Среднерыночная цена трёхкомнатной со средним ремонтом колеблется на уровне 4,2–4,7 млн рублей».
Аналитику цен за I квартал 2023 года составил крупнейший российский портал недвижимости «Мир квартир» на основе анализа всех объявлений о продаже (кроме элитной недвижимости) в 70 городах. И похоже, всё белгородское жильё в новостройках перешло в разряд элитного.
В среднем по стране 1 кв. м в строящихся домах дорос до 74 тыс. рублей, и это плюс 4,7 % к началу 2023 года. В Белгороде он вырос на 0,6 % и достиг 69 тыс. рублей. Это пока ещё ниже, чем в Подмосковье, но выше, чем у соседей в Воронеже (65,5 тыс. рублей) и Курске (54 тыс. рублей).
«Однокомнатные квартиры без отделки в новых домах по 4–5 млн рублей продаёт не застройщик, а собственники, купившие их на стадии строительства. Цена зависит от района, – продолжает Смирнова. – Вокруг парка Ленина цена за 1 кв. м уже перевалила за 100 тыс. рублей. И эти квартиры продаются: у нас достаточно людей с деньгами. Хотя, конечно, основная масса покупателей ориентирована на более демократичные варианты».
Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2023 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.
На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.
Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.
Рынок недвижимости 2023: аналитики подвели итоги первого квартала
Хотя сейчас на дворе уже март, полная статистика по январским показателям рынка недвижимости была подготовлена совсем недавно. В конце прошлого года некоторые аналитики прогнозировали снижение активности рынка, стабилизацию цен на достигнутом уровне и падение объемов продаж, так как, по их мнению, льготная ипотека и отмена самоизоляции дали развернуться «отложенному спросу» и все, кто планировал приобретение недвижимости, это сделали.
Январские итоги показали, что эксперты одновременно были и правы, и не правы… По данным Росреестра в январе было зарегистрировано 5257 договоров долевого участия (ДДУ) на приобретение жилых помещений. Это на 6,2% больше, чем в январе 2023 года – тогда было зарегистрировано 4950 ДДУ.
При этом рост количества ДДУ на «нежилье» составил целых 39% – 2326 договоров в этом январе против 1674 в прошлогоднем. Тем не менее, даже общая цифра значительно уступает итогам декабря прошлого года, когда было зарегистрировано 15006 ДДУ – спад составляет 49,4%.
Пока что существенных изменений в политике банков не заметно, и, по денным ЦБ РФ, обработанным экспертами компании «Метриум», в январе 2023 года граждане страны получили 95 тыс. ипотечных кредитов без малого на 260 млрд. рублей, что превышает итоги января прошлого года на 22% по количеству кредитов и на 27% по их общей сумме. Это тоже рекорд – в традиционно спокойном январе таких цифр рынок еще не видел. Новостройки не отстают от общей тенденции – в январе 2023 года по сравнению я январем года прошедшего рост количества ипотечных кредитов составил 4000 (26000. против 22000). 85% всех выданных кредитов были, конечно же, льготными.
Аналитический обзор развития и состояния рынка коммерческой недвижимости в городе Белгороде Текст научной статьи по специальности; Экономика и бизнес
Превышение предложения над спросом оказывает нисходящее давление на цены. Особенно ярко это видно в сегменте аренды доминирующем в общем объеме предложении и спроса. Так ключевые типы коммерческой недвижимости за год утратили более четверти от первоначальных арендных ставок. Например, цена аренды офисной недвижимости за 2023 год снизилась в Белгороде на 27,85%. За этот же период стоимость аренды торговой недвижимости сократилась на 25,66%. Магазины сдавались по средней цене в размере 6920 руб. за кв. м. в год.
Ревитализация промышленных зданий становится оптимальным способом решения проблем существующей городской застройки и возможностью переориентации неиспользуемых промышленных помещений для диверсификации деятельности путем превращение заводской территории в современный жилой комплекс, торговый, офисные, развлекательные центры.
Многие конструктивные элементы промышленных объектов можно преобразовать и использовать для новых целей реконструируемого здания. Вентеляционные системы в промзданиях обычно являются приставными, их легко демонтировать, модернизировать или переделать, и после реконструкции использовать как специализированные вентсистемы, вытяжки для помещений с совершенно разными температурно — влажностными условиями. Также можно преобразовать и использовать в новых условиях и инженерные системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и отопления.
На сегодняшний день отрасль строительного производства непрерывно развивается. В связи с прогрессирующим развитием строительства появляется множество зданий и сооружений, требующих оптимизации, модернизации и своевременного восстановления. Особое место в строительном производстве отводится процессу реконструкции зданий.
российский капитал. Подавляющее большинство сделок заключается региональными бизнесменами. При этом имеются прецеденты участия федерального капитала. На рынке торговой недвижимости Белгорода отмечается ужесточение конкуренции между крупными торговыми центрами, которые на данный момент являются наиболее доходными объектами коммерческой недвижимости. Арендаторы стараются выбрать лучшие объекты, используя для переезда снизившиеся ставки аренды. При этом в менее выигрышном положении оказываются малопосещаемые ТЦ и их верхние этажи. Именно с них в первую очередь съезжают продавцы. При этом мелкие и средние торговые центры теряют клиентов быстрее крупных ТЦ, даже если обладают выгодным местоположением. Последние выигрывают от ротации арендаторов, большая часть которых стремится переехать именно в крупные объекты торговой недвижимости.
Российский рынок в 2023 году — светлое будущее для рисковых активов
Вне зависимости от того, как закончится 2023 год, он во многих отношениях стал историческим. Пандемия COVID-19 кардинально изменила глобальный ландшафт буквально во всем: от повседневной жизни, условий труда и способов общения до досуга и развлечений. В свою очередь, это привело к трансформации бизнеса и открыло новые возможности для инвестиций.
Экономический ущерб оказался настолько серьезным, что монетарные и фискальные власти были вынуждены пойти на чрезвычайные меры реагирования и, надо сказать, успешно справились со своей задачей. Широкий комплекс агрессивных мер стимулирования смягчил сокращение доходов и позволил сохранить доступ к каналам кредитования, предотвратив тем самым еще больший коллапс в реальном секторе и на финансовых рынках. В результате экономический спад оказался на удивление недолгим, а перезапуск ведущих экономик в середине года привел к рекордному росту мирового ВВП (+37.4% в 3К20). Тем не менее, несмотря на мощный старт, мировой ВВП по состоянию на конец 3К20 находился более чем на 5% ниже «доковидного» уровня.
Не забывая о встроенных политических рисках возможной враждебной политики президента Байдена по отношению к России, следует при этом отметить, что реальные политические шаги часто отличаются от предвыборной риторики. Вероятность дальнейших санкций в отношении России невысока, но в случае их введения они будут более жесткими, чем уже действующие. Мы не верим, что Россия намеренно пойдет на открытое противостояние с США, подвергая себя опасности ужесточения санкций, но риск такого сценария остается существенным.
Новости о вакцинах против COVID-19 запустили процесс масштабной ротации капитала из компаний, выигрывающих от пандемии в компании, пострадавшие от нее, большая часть из которых концентрируются в так называемых «традиционных» секторах экономики. Сочетание длинных позиций с плечом в «бенефициарах пандемии» и коротких позиций с плечом в «пострадавших от пандемии» усилило первоначальные масштабы ротации в аутсайдеров 2023 – так же, как это происходило в период с середины мая по середину июня. Тогда начальный запал угас к середине лета, но на этот раз мы видим более долгосрочный потенциал для подобной ротации и считаем, что переток капитала только начался. Вакцины кардинально меняют обстановку на рынке и, на наш взгляд, ротация будет продолжаться значительную часть 2023 г., при этом в гораздо больших масштабах.
Завершение (хотя пока официально не подтвержденное) президентских выборов в США значительно снижает политическую неопределенность. Появление на рынке внушающей доверие вакцины кардинально меняет ситуацию, устраняя риск повторного падения экономики. По-прежнему сохраняются сомнения относительно конкретных сроков проведения массовой вакцинации, устойчивости вакцин, но все же перед инвесторами наконец забрезжил свет в конце туннеля, что должно снизить рыночную волатильность.
Здесь свои проблемы: сезонность, невнятный статус таких объектов, долгий срок окупаемости. Но и здесь маячит перспектива: Дума занялась легализацией «гостевых домов». Пока, правда, только в формате ИЖС, то есть заведомо меньшей частью рынка. Привлекательные для отдыха места редко расположены непосредственно в деревнях и поселках.
Предложение, между тем, продолжает пополняться. Ввод жилья – на уровне прошлых лет; в экономклассе доля частных инвесторов (тех, кто покупает квартиры не чтобы жить, а чтобы сдавать) увеличилась с 7-10% до 15-20%. Кроме того, снижение доходов населения (по официальным данным – на 5,5%, фактически – на 10-12% за год) увеличивает число граждан, готовых ради приработка потесниться и уступить одну комнату из двух. Или вовсе съехать пожить на дачу.
Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2023 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ. Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки». Последний фактор еще не проявился в полной мере, но часть граждан, по оценкам участников рынка, находясь перед выбором: переезжать в съемное жилье попросторнее или вложиться в маленькое, но свое – выбрали второй вариант.
«Пока спрос есть в сегменте краткосрочной аренды: на праздники, на выходные, летом в хорошую погоду и в пандемию до конца ограничений, — говорит Дмитрий Зюзин, руководитель ГК «Т-Дом». — Чем больше арендодатель даёт арендатору разлениться и убирает с его плеч «бытовуху», тем быстрее его объект найдёт арендатора. И перспективны не один-два-три домика, а хотя бы от 10, чтобы было экономически целесообразно даже готовить еду для клиентов». Кстати: весной Дмитрий Зюзин начинает строительство первых 15 арендных домиков в коттеджном поселке «Деревня Зюзино» на Правдинском озере (Выборгский район).
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» считает рост популярности жилой аренды неизбежным следствием изменения поколенческих предпочтений. По словам Жабина, «новые потребители» — миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъем и меньше привязаны к собственности. Поэтому фокус рынка – по мере выбывания возрастных групп по естественным причинам – будет плавно, но неизбежно смещаться от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию (шерингу).
17 Июн 2021 uristpolik 1047