Анализ рынка жилой недвижимости 2023

Ипотечный пузырь может лопнуть»: что будет дальше с ценами на квартиры в Петербурге

«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.

«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %. Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках. Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.

«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.

Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.

К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.

На ипотечных дрожжах: цены на жильё в Петербурге взлетели до небес

«Последние месяцы спрос также оставался на высоком уровне. Но, учитывая изменения в условиях льготной ипотеки и практически недоступность её для подавляющего большинства квартир в Петербурге, в ближайшие месяцы можно ожидать резкое падение запросов и сделок», — уверен директор по продажам группы «Аквилон» Егор Фёдоров.

При этом стройка должна развернуться в спальных районах — на Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский приходится только один адрес (объект культуры и спорта на Васильевском острове). По нулям также в Красногвардейском и Петродворцовом районах. В рекордсменах — Приморский и Пушкинский. В целом данные соотносятся с анонсированным Смольным курсом на ударное строительство социалки в попытках нагнать накопленный за прошлые годы дефицит.

В пригородной зоне Петербурга не только более активно покупаются участки, но и выводятся на рынок новые проекты. По данным аналитиков, здесь на рынок было выведено 31% от всего предложения агломерации, в то время как в 2023–2023 годах пригород по этому показателю занимал лишь 15–20%.

Наиболее активно пополняла земельный банк в 2023 году компания Setl Group, которая совокупно приобрела порядка 355 га, или 54% от всего объёма купленных участков. Среди самых крупных сделок девелопера — покупка 59 га в Стрельне, 43 га в Пушкине и 40 га на территории Невского завода на проспекте Обуховской Обороны.

Примечательно, что за 6 месяцев выданы разрешения по 35 социальным проектам: 21 объекту образования, по шесть — здравоохранения и культуры и двум объектам дорожной инфраструктуры (для сравнения: данные за аналогичный период 2023–го — 17, 2023–го — 21, 2023–го — 21, 2023–го — 11). То есть по количеству объектов социалка заметно опережает жилые проекты.

Приморский и Московский районы на протяжении нескольких последних лет являются очень востребованными у покупателей. Чем ближе к центру Петербурга строятся дома, тем выше их класс и стоимость. Но даже расположенные в глубине этих районов жилые комплексы отличаются стоимостью на уровне средней по городу или даже чуть выше. Рост цен с декабря 2023 года произошел на 18,8-22,5%.

Основная причина роста цен – повышенный спрос на фоне введения льготных условий кредитования, так называемой программы «Господдержка 2023». Правительство выделило средства на субсидирование ипотеки тем, кто приобретает жилье непосредственно у застройщика. Процентная ставка по таким сделкам составляла не более 6,5%, а у отдельных банков даже ниже. Тем самым власти пытались помочь строительной отрасли во время пандемии. Однако привлекательные условия кредитования привели к повышенному спросу. Оценив, что можно приобрести жилье большего метража и большей комфортности, не увеличивая ежемесячные платежи, люди бросились скупать квартиры. Ажиотаж и привел к росту цен.

Доступное жилье можно найти и в черте северной столицы. На цену квартиры будет влиять удаленность от центра и станций метро, наличие инфраструктуры поблизости и класс жилья. В одном и том же районе цены в разных его частях могут существенно отличаться. Особенно это заметно в Приморском, Московском и Фрунзенском районах.

Практически весь прошлый год покупатели и продавцы с удивлением наблюдали, как стремительно растут цены на жилье в новостройках. Льготные условия ипотеки спровоцировали спрос на недвижимость и, как следствие, увеличение стоимости квадратного метра. Главный вопрос уходящего 2023 года состоял в том, сохранится ли эта тенденция и в следующем году. Первое полугодие 2023 года завершилось, мы подвели промежуточный итог и составили рейтинг районов Санкт-Петербурга по стоимости квадратного метра жилья.

Цены с конца 2023 года в этих районах выросли на 18-28%. Здесь ведется интенсивное строительство. Интерес покупателей поддерживается за счет крупных проектов комплексного освоения территории. Застраиваются бывшие промышленные зоны на Октябрьской набережной, Ново-Сергиево, территория на северо-востоке за КАД. В этих жилых комплексах самая доступная стоимость квадратного метра, что и обеспечивает спрос. Однако в этих районах реализуются и респектабельные проекты бизнес-класса с хорошими видовыми характеристиками и повышенным уровнем комфорта.

Коронавирус, дикий спрос и астрономические цены – ждать ли продолжения в 2023 году

В 2023 году доля ипотечных сделок выросла не только в масс-маркете, но и высокобюджетных сегментах, отмечает Руслан Сырцов. Так, в новостройках стандарт- и комфорт-класса она составила около 70-80% в общем объеме сделок, в бизнес-классе – около 60%, в премиум-классе – до 40%.

«В 2023 году спрос и предложение имели волнообразный характер. Наибольший спад был в апреле, в период объявленных нерабочих дней, когда люди не понимали, что происходит в стране и на рынке и откладывали покупку до лучших времен. После введения льготной ипотеки под 6,5% спрос вновь начал расти. Максимального уровня он достиг в октябре, когда люди готовились к отмене госпрограммы. После ее продления ситуация снова стабилизировалась. Сейчас спрос замедлился – покупатели могут не спеша выбирать подходящую квартиру, а отделы продаж застройщиков работать в спокойном, а не авральном режиме» Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»

Девелоперы пересмотрели также бизнес-модели и взяли курс на более активную диджитализацию своей деятельности, стали развивать новые компетенции. К примеру, если ранее онлайн-покупка и онлайн-ипотека использовались скорее в качестве инструментов маркетинга, то сейчас коронавирус заставляет пользоваться этими инструментами практически всех, говорит Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).

А еще значительных затрат требуют социальные объекты, по возведению которых девелоперы несут обязательства, добавляет Виталий Коробов. Кроме того, карантинные ограничения дали свои плоды: из-за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих, и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

На фоне сложной эпидемиологической обстановки отмечалось снижение спроса во 2 квартале 2023 года. Затем влияние данного негативного фактора удалось нивелировать за счет государственной программы льготной ипотеки. Несмотря на все изменения, спрос на первичном рынке недвижимости в 2023 году остался на уровне 2023 года и составил 4,2 – 4,3 млн квадратных метров, приводит данные Ольга Трошева.

Рынок растет в основном за счет бюджетной недвижимости – в первую очередь дорожает то, до чего дотягивается массовый ипотечный спрос. Если индекс стоимости дешевого жилья (20% самых доступных квартир) за январь-март прибавил 5,3%, то индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) потерял 1,4%. В рейтинге по типам жилья также лидируют четыре самых дешевых сегмента – все панельные дома и старый кирпич, а престижный монолит-кирпич стал главным аутсайдером рынка. Топчутся на месте цены в самом дорогом округе столицы – Центральном, где стоимость жилья увеличилась только на 0,6% за три месяца. При этом некоторые дорогие районы — в ЦАО и не только – по итогам квартала ушли в минус. Нельзя сказать, что дорогое жилье не дорожает вообще – в некоторых высокобюджетных сегментах рост есть, но куда менее масштабный, чем в дешевых.

Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается – ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, продавцы все выше задирают стоимость метра. На всякий случай, боясь продешевить. При этом обороты рынка снижаются. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые. Вопрос, надолго ли.

Впрочем, рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен – цены уже упираются потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности: однушки, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше (+3,2%), чем двушки, трешки и даже многокомнатные квартиры (от +3,5 до +4,6%). То есть самые ликвидные сегменты начинают отставать по темпам роста цен от более дорогих. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья. В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или немного добавить – и приобрести двушку. Понятно, что выбирает большинство. Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Участники рынка оценивают подорожание жилья по итогам 2023 года в 12-15%, причем по самым интересным проектам цена могла вырасти и на 20%, и больше. Даже в октябре цены на недвижимость продолжают расти – по словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость квадратного метра в городах с населением более миллиона человек составила 80,4 тысяч рублей – это на 3% больше, чем в сентябре. В регионах цены тоже растут. Естественно, основная причина – доступная ипотека и пандемия.

Говоря о рынке недвижимости в текущем году, нельзя не вспомнить о государственной программе льготной ипотеки – возможность купить жилье под 6,5% годовых и дешевле привела к тому, что рынок довольно быстро перегрелся. Но что будет в 2023-м, особенно если госпрограмму в итоге продлят? Мы попытались понять, что будет влиять на цены на недвижимость в 2023 году и как стоит поступить тем, кто только планирует покупку своего жилья.

Ситуацию нужно было как-то спасать, и вот правительство делает совершенно неожиданный шаг – вводит льготную ипотеку под 6,5% годовых. И, в отличие от уже действующих программ, новая была доступна клиентам без каких-либо условий. Требования по самой недвижимости тоже были вполне стандартными:

• возможные скачки валютных курсов . Если в прошлом году доллар не выходил за рамки 60-70 рублей, то сейчас он нашел равновесие на уровне ближе к 80, а евро стоит дороже 90 рублей. Напрямую на цены это не влияет (стройматериалы закупаются за рубли, в них же получают зарплату строители), но без роста цен на квартиры обойтись не получится. Во-первых, недвижимость становится перспективным вариантом для инвестиций. Во-вторых, в стоимости стройматериалов есть некоторая валютная составляющая. В-третьих, некоторые объекты премиум-сегмента могут изначально оцениваться в иностранной валюте;
• падение доходов населения . Только за первые полгода реальные доходы россиян упали на 3,1%, и многим покупка жилья становится просто не по карману, даже в ипотеку (ведь даже с нулевыми процентами платить по ней нужно).

Учитывая, что государство компенсирует разницу между ставкой в 6,5% годовых и определенной цифрой (ключевая ставка с надбавкой), банки могут достаточно гибко менять условия, чтобы привлечь больше клиентов. Пока дальше всех зашел Промсвязьбанк с рекордно низкой ставкой в 5,85% годовых (что даже ниже стандартных 6% по «семейной» ипотеке).

Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей. Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.

Делать прогнозы на 2023 год, по его мнению, сейчас приходится крайне осторожно из-за нестабильной ситуации с пандемией, но при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры, он допустил, что следующий год повторит результаты нынешнего по числу сделок. Говоря же о ценах, он предположил, что, согласно наблюдениям аналитиков компании, потенциал для их роста уже исчерпан.

Однако отложенный спрос, накопившийся за этот период, спровоцировал самый настоящий ажиотаж, как только режим карантина был снят. В итоге, по данным компании МИЭЛЬ, конец лета и начало осени 2023 года на вторичном рынке недвижимости стали самыми успешными за последние два года: спрос был активнее на 50−60% по сравнению аналогичным периодом прошлого года, а по числу завершенных сделок август оказался выше показателей предыдущего года на 38%, сентябрь — на 54%, а октябрь — на 46%.

После же введения карантина на вторичном рынке недвижимости наступил практически штиль — число сделок купли-продажи было настолько мало, что некоторые эксперты опасались, что даже после его окончания спрос на жилье будет крайне низким как из-за ухудшения экономической ситуации в целом, так и падения уровня платежеспособности населения в частности.

Для рынка вторичного жилья 2023 год начинался заметным ростом активности покупателей. Наиболее активно, поднимая спрос, проявляли себя ипотечники, спешившие воспользоваться снижением ставок по жилищным кредитам, и так называемые инвесторы-«консерваторы», решившие после падения доходности по банковским вкладам вложить свои накопления в недвижимость. На этом фоне ожидалось, что в целом 2023 год по количеству сделок превзойдет результаты 2023 года.

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.

Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.

Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2023 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.

Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.

«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Что будет с ценами на недвижимость в 2023 году? Официальные и неофициальные прогнозы, данные рынка

Государство неплохо поддержало рынок, застройщиков, банки и самих россиян в кризис, предложив им ипотеку почти вдвое дешевле, чем было до этого. Но если весь отложенный спрос уже реализовался, и все желающие уже успели оформить ипотеку (когда еще не было известно о продлении программы) – то что будет с рынком недвижимости дальше?

На первый взгляд, госпрограмма с ипотекой под 6,5% годовых – действительно выгодно, это дешевле любого базового ипотечного продукта, и доступно практически всем и во всех крупных банках. И раз программа действует до конца октября 2023 года, то нужно бежать и оформлять кредит? На самом деле не все так просто.

• директор департамента обеспечения банковского надзора Центробанка Александр Данилов считает, что пока выдано кредитов всего на 400 миллиардов рублей при том, что программа была запланирована на 900 миллиардов. И при ипотечном портфеле банков в 8,5 триллионов рублей такие цифры пока не дают повода для паники. Правда, Данилов считает, что цены на недвижимость могут упасть после того, как закончится программа господдержки, а спрос на жилье резко сократится;
• Михаил Гольдберг из аналитического центра ДОМ.РФ считает, что по итогам года можно ждать рекордной выдачи ипотечных кредитов – более 1,3 миллионов кредитов на сумму в 3,3 триллиона рублей. А если продлить программу, то и еще больше;
• Анатолий Аксаков из профильного комитета Госдумы считает, что программу продлят до конца следующего года, а в перспективе ставки опустятся до 5% годовых.

Строить прогнозы на 2023 год в таких условиях – дело неблагодарное. Весной считалось, что коронавирус уйдет уже летом, самое позднее – осенью. Теперь же самые осторожные прогнозы говорят уже о снятии ограничений в феврале, но главная надежда остается только на вакцину. Тем не менее, и официальные ведомства и лица, и экспертное сообщество пытаются хоть как-то спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости на следующий год.

2023 год начинался, как и все прежние годы – никто не ждал рекордов в строительстве или ипотечном кредитовании, но перспективы отрасли в целом были неплохими. Так, прошло только полгода после полного перехода строительного рынка на эскроу-счета в долевом строительстве, хотя многие девелоперы еще заканчивали начатые ранее проекты, поэтому цены резко не выросли, а все желающие могли успеть подписать договор долевого участия по старым правилам.

Средние ставки по ипотеке могут вырасти до 8,5%, полагает старший аналитик банковских рейтингов НРА Надежда Караваева. Кроме последнего решения ЦБ этот прогноз учитывает также новые условия льготной ипотечной программы, предполагающей повышение субсидируемой ставки до 7% и снижение лимита кредита до 3 млн рублей в столице, Московской области и других экономически активных регионах. «Во второй половине года в связи с последствиями роста ключевой ставки ЦБ и ограничением льготной ипотеки ажиотаж будет понемногу угасать, и рост цен на «вторичке» несколько замедлится», — считает Павел Луценко.

Сверхдешевая ипотека привлекла на высоко ликвидный рынок недвижимости Москвы и Подмосковья новых покупателей, которые ранее не могли позволить себе покупку квартир, а также консервативных инвесторов, разочарованных низкой доходностью депозитов и валютной нестабильностью. Существенный вклад в разгон цен внесла и программа льготной ипотеки. Чтобы помочь гражданам решить жилищный вопрос, государство решило субсидировать жилищные кредиты на покупку новостроек до уровня не выше 6,5% годовых. Но эффект получился противоположным. Несмотря на субсидирование ипотеки, доступность столичных и подмосковных новых квартир снизилась. Застройщики решили воспользоваться удобным моментом и переписали ценники в сторону повышения.

В конце весны эксперты зафиксировали первые признаки стагнации. В Москве, по расчетам руководителя АЦ ЦИАН Алексея Попова, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке увеличилась по итогам мая всего на 0,8% — до 260,4 тыс. рублей (+15,7% за год). При этом в Первопрестольной на 6,8 тыс. предложений выросло количество новых объявлений. «После рекордного роста в прошлом году продавцы осторожнее подходят к индексации цен», — заметил Попов.

Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%. Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%. Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.

Обратим внимание, что топ-5 подмосковных городов по стоимости среднего «квадрата» уверенно обошли Санкт-Петербург (161,7 тыс. руб.). А Реутов вообще занял почетное третье место в российском рейтинге, уступив только Москве и Сочи, где за 1 кв. м жилья на вторичном рынке просят 193,7 тыс. руб. «Бронза» компактного Реутова не вызвала удивление у специалистов, поскольку он уже давно успешно соперничает со спальными районами столицы по транспортной доступности.

Тренды недвижимости 2023: Ситуация на рынке и перспективы

Самое бурное ценовое увеличение идет на первичном рынке. До пандемии квадратный метр в новостройке стоил в 1,5 раза дешевле, чем в середине 2023 года. По традиции наибольший ценовой подъем наблюдался в городах-миллионниках. Бьет рекорды Краснодарский край, где квартиры от застройщика подорожали в 1,5-2 раза только за первые 6 месяцев 2023 года. Назовем основные факторы, которые влияют на увеличение цены квадратного метра в новостройке.

Инвестировать деньги в недвижимость и в 2023 году остается популярным трендом среди россиян. Квадратные метры помогают сберечь деньги и даже приумножить, если грамотно выбрать (ликвидность) и правильно использовать объект. Владельцы жилой недвижимости продолжают зарабатывать традиционным способом — сдавать квартиру в аренду.

Распространенный риск при покупке недвижимости — взять неликвидный объект. А на ликвидность влияют многие факторы: планировка, расположение дома, этаж и даже вид из окна. Поэтому желание сильно сэкономить на покупке обернется боком при попытке сдать в аренду или перепродать неликвидный объект.

Покупка недвижимости — не самый прибыльный способ инвестиций, но один из самых надежных. На этом рынке волатильность ниже, чем на Фондовом. А доходность банковских вкладов стала настолько мала, что едва догоняет инфляцию. Вложить сбережения в недвижимость — значит сохранить деньги, защитить от инфляции и получить прибыль.

Некоторые аналитики прогнозируют ценовое падение в ближайший год. Но спад возможен только в условиях сокращения спроса. Льготная ипотека подогревает желание россиян приобрести жильё. После поправок в программе субсидирования с июля 2023 года покупателям в Москве и Санкт-Петербурге льготы практически недоступны: теперь сумма ипотечного займа не должна превышать 3 млн руб. Дешевая ипотека переехала в регионы и маленькие города, где за эти деньги возможно купить хотя бы однокомнатную квартиру. Есть шанс, что такая тенденция поубавит покупательский спрос в столицах, что затормозит ценовой рост.

Планируется, что при выборе жилья в 2023 г. будет расти значимость мест общего пользования жилого комплекса: от парадных и холлов до внутридворовых пространств. Важно, чтобы они были спроектированы и оформлены так, чтобы находиться в них было приятно, удобно и безопасно, отмечает директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.

И большие, и маленькие квартиры обязательно найдут своих хозяев, так как в большинстве случаев при выборе жилья всегда первична цена. Однако в массовом сегменте жилой недвижимости в течение текущего года менее востребованными будут квартиры слишком больших площадей. Финансовые возможности большинства граждан нашей страны продолжают снижаться, а цены на новостройки, напротив, только растут.

«В ситуации совместного проживания и необходимости не только работать, но и учиться всем членам семьи нужно достаточное пространство для всех. В квартирах евроформата, где кухня объединена с жилой зоной, есть большая гостиная, которая днем может служить местом для работы 1–2 человек, а вечером отлично подойдет для совместного проведения досуга», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

«Объекты именно таких продавцов зависают на рынке чаще всего. Подливает масла в огонь тот факт, что люди, как правило, категорически не хотят принимать изменение курса валют. Оценку стоимости своей квартиры они производят не на основе конъюнктуры рынка, а по собственной формуле: я купил жилье за 1 млн долларов в 2002 г., вложил еще триста, плюс надо хоть что-то отбить. Получается 1,5 млн», — рассказывает директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России Кристина Томилина.

«Приобретая квартиру, покупатель смотрит не только на метраж, он выбирает жилой комплекс с инфраструктурой, в которой будет комфортно жить. В новых ЖК при уменьшении жилых площадей квартир одновременно растет площадь общественных мест, так как все, что можно вынести за пределы жилья (технические зоны, кладовки), выносится наружу. Создаются отдельные помещения для хранения, увеличиваются входные зоны, организуются колясочные, зоны для мытья лап собак после прогулок и т. д.», — рассказывает директор международной проектной компании GENPRO Даниил Катриченко.

Такая тенденция пошла с весны, указывает эксперт, и пока изменений нет. Люди не скупают больше все подряд, они выбирают планировку, локацию, спокойно проверяют документы. Продавцы также стали гораздо более уступчивы. Если в прошлом году цены росли буквально каждую неделю и практически никто не соглашался на торг, то сейчас совершенно реально сбить цену на некоторые объекты в пределах 4-5%. По сравнению с прошлым годом, количество сделок уменьшилось примерно на 20%.

А во-вторых, продолжает эксперт, главным двигателем для цен и на новое, и на вторичное жильё остаётся инвестиционный спрос, как альтернатива банковским вкладам. Мало того что проценты по банковским депозитам остаются низкими и не вызывают большого интереса, так и ещё и введённый недавно 13%-ый налог с дохода как раз именно по крупным вкладам усугубил положение.

Наибольшее увеличение средней стоимости «квадрата» отмечено в Нижнем Новгороде. За месяц цены выросли на 7,16% — до 86 748 рублей. За ним следуют Омск (рост на 6,74%) и Казань (6,14%). Стоимость квадратных метров там составила метр 57 673 и 99 780 рублей соответственно.

Скорее всего, предполагает Полина Гусятникова, речь идет о повышении цен на конкретные объекты, чаще всего это апартаменты бизнес и премиум-класса. Но это совершенно не означает, что дорожают и соседние объекты. Например, старый фонд, так называемые «хрущевки», не только не растет в цене, а даже немного просел – в пределах 1-2% с начала года.

«Складывается ощущение, – говорит старший управляющий партнер компании PG Partners Полина Гусятникова, что подобные сообщения (о росте цен – ред.) носят скорее спекулятивный характер. Средняя «температура по больнице», если так можно выразиться, осталась на прежнем уровне, спрос не пошел вверх. Более того, в отличие от прошлого года, когда люди сметали все, даже не особо смотря в документы, в этом году покупатели стали гораздо избирательнее».

С бизнес- и элит-классом все иначе, потому что здесь возникает так называемая цепная реакция, т. е. сначала, как правило, заводится эконом-, потом бизнес-класс и т.д. Поэтому по бизнес-классу в следующем году возможен более активный рост, который будет фиксироваться в цифровом отношении.

В условиях экономической турбулентности и нестабильности рубля в ближайшие месяцы вряд ли стоит ждать активного вывода новых проектов на рынок. Хотя «на низком старте» сейчас находятся минимум 16 площадок, в ближайшее время мы едва ли увидим большое количество «премьер». Но некоторые проекты еще могут стартовать даже до конца года.

Загородная недвижимость будет ждать разрешения ситуации с льготным кредитованием строительства и покупки индивидуальных домов. В данный момент после взлета спроса в феврале-марте есть нехватка первичной загородной недвижимости, так как три четверти предложения на загородном рынке – это участки без подряда. Программа кредитования строительства и покупки частных домов, которая должна быть разработана к 1 июля 2023 года по поручению президента РФ, пробудит интерес девелоперов к освоению этого сегмента рынка.

В следующем году мы ожидаем продолжения тенденции роста средневзвешенной цены, особенно в классе де-люкс на фоне сокращения объема предложения. В структуре спроса и предложения лидером останется район Дорогомилово, который в этом году сместил в первой позиции Хамовники. Вероятно также, что в начале 2023 года сохранится высокий уровень покупательской активности, который будет поддержан выходом новых проектов. Относительно прогнозов мы настроены оптимистично, и в будущем ждем новых рекордов на рынке.

Во-первых, существенно снизился объем предложения (примерно на 20% за год). Во-вторых, начнется постепенно восстановление мировой и российской экономики после пандемии. В-третьих, если говорить о локальных рынках жилья, в частности, о Новой Москве, объем инвестиций в ТиНАО в 2023 году достигнет 2 трлн рублей. Будет создано много инфраструктурных, социальных и коммерческих объектов, что повысит привлекательность местного рынка. Наметится отток покупателей из сильно подорожавшей «старой» Москвы в Новую на фоне распространения удаленной занятости. Поэтому в целом темпы спроса на жилье здесь могут замедлиться, но останутся высокими. А в наиболее ликвидных проектах «квадрат» продолжит дорожать в среднем на 1% в месяц.

Холодное лето: как московский рынок жилья отреагировал на сворачивание льготной ипотеки

2023 год все еще лучше 2023-го. По данным Циан, июльские сниженные продажи все равно значительно больше прошлогодних. «Год назад в целом по столичному региону была заключено 9200 ДДУ, в этом году — на 36% больше: в области прирост составил 5%, в столице — 70%», — отмечает Попов. Но коррекция программы льготной ипотеки, рост цен и предложения могут развернуть динамику рынка.

Весь год застройщики активно выводили на рынок новые объекты. Сегодня на первичном рынке Московского региона доступно в продаже 68 000 квартир и апартаментов — относительно июня 2023 года прирост составил 6,1%, или порядка 4000 лотов, говорит Попов: «Примерно такой же объем предложения был осенью 2023 года, после чего выбор на первичном рынке снижался, достигнув минимума в апреле 2023 года (58 400). Дальше начался ежемесячный прирост. То есть буквально два-три месяца на рынке столичного региона наблюдается усилении конкуренции на фоне роста предложения. Относительно января 2023 года текущий объем квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона выше на 1,8% (на 1200 лотов)».

Скорректированная льготная ипотека с лимитом в 3 млн и ставкой 7% фактически исключает жилищный рынок Москвы из-под действия госпрограммы. «С первым взносом 15% стоимость квартиры не должна превышать 3,53 млн рублей, при первом взносе 20% цена объекта не может быть выше 3,75 млн рублей, — объясняет Попов из Циан. — В Москве, включая присоединенные территории, нет объектов, соответствующих этим условиям. В Московской области в данных бюджетах доступно примерно 2300 лотов при первом взносе 15% и около 2800 лотов — при взносе 20%. То есть даже при первом взносе 20% в Московской области можно купить по льготной ипотеке только каждую десятую квартиру».

Охлаждения рынка ожидают сами его активные участники. И Волков из «Самолета», и Бузулуцкий из «Инграда» считают, что к концу года объем предложения начнет расти, что замедлит рост цен. «Признаки охлаждения рынка мы наблюдаем уже сегодня, — говорит Алексей Попов из Циан. — В следующие месяцы, на фоне роста ставок по ипотеке и реализации отложенного спроса в первом полугодии, количество сделок будет снижаться. В первую очередь это произойдет из-за ипотечных клиентов. В июле 2023 года относительно июня 2023 года количество ипотечных сделок снизилось на 24%, число сделок с «живыми» деньгами — без кредитов — на 14%. Сокращение спроса замедлит индексацию цен на недвижимость. Этому же способствует и рост конкуренции на рынке. Объемы вывода нового жилья в продажу примерно соответствует активности 2023 года — предложение начинает увеличиваться. Дорогая ипотека и рост конкуренции замедлят спрос и рост цен».

Несмотря на снижение спроса, цены продолжили рост. «Средняя стоимость квадратного метра продолжает увеличиваться, — говорит Попов из Циан. — В июле был обновлен ценовой рекорд — 223 000 рублей составила стоимость квадратного метра, что примерно на 13 000 рублей выше, чем в прошлом месяце (210 000 рублей), в процентном выражении — рост на 6%. Относительно мая средняя цена квадратного метра в Московском регионе на первичном рынке увеличилась на 8%, за год – на 29%. За год в большей степени подорожала недвижимость именно в «старой» Москве — 41%».

26 Янв 2022      uristpolik         142      

Похожие записи
• 
  Денежные выплаты на 9 мая 2023г чернобыльцам в алматы
• 
  Впд на самолёт для военных пенсионеров в 2023 году
• 
  Размер Пособия На Погребение Пенсионера В 2023 Году
• 
  Сертификат На 100000 На Второго Ребенка С Какого Года По Какой