2023 площадь коллективного имущества и общая площадь мкд

— если объем коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества рассчитанный по показаниям таких приборов учета, предъявляемый к оплате собственникам помещений, будет ниже, чем рассчитанный по нормативу потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды;

При определении приходящегося на i-e жилое помещение (квартиру) или нежилое помещение объема холодной и горячей воды, предоставленной на общедомовые нужды за расчетный период, общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам;

Вместе с тем, имеют место случаи установления уполномоченными органами нормативов потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды с нарушениями Правил № 306 в части неверного применения в расчетах площадей общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае уполномоченному органу следует незамедлительно принять меры по устранению нарушений действующего законодательства, а органам государственного жилищного надзора в рамках исполнения возложенных на них полномочий обеспечить надлежащий контроль.

В связи с обращениями, поступающими в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации по вопросу расчета размера расходов граждан в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ (далее — размера платы за коммунальные ресурсы в целях содержания общего имущества) сообщаем следующее.

Нормативы потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды, применяемые до утверждения уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (далее — уполномоченные органы) нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, установлены уполномоченными органами в соответствии с Правилами установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 г. № 306 (далее — Правила № 306).

принимаемые более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на нем, о наделении совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД и решения о создании ТСЖ в одном МКД;

очно-заочного голосования — с использованием системы ГИС ЖКХ (ч.3 ст.47 ЖК РФ). Решение об использовании ГИС ЖКХ при проведении ОСС в форме заочного голосования принимается общим собранием собственников помещений (п.3.2 ч.2 ст.44, ч.1 ст.47.1 ЖК РФ).

Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится ежегодно, в течение II квартала года, следующего за отчетным годом, если общим собранием собственников не установлено иное (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).

Окончательное решение общего собрания собственников оформляется в виде протокола с приложением к нему всех бюллетеней для голосования. Инициатор собрания должен обнародовать решения, принятые общим собранием, а также итоги голосования. Для этого нужно разместить сообщение в помещении данного дома, которое определено решением общего собрания и доступно для всех собственников. Уведомить всех собственников необходимо не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч.3 ст. 46 ЖК).

Голосовать на общем собрании собственник помещения может как лично или через представителя. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 4 и п. 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально.

Не только законодатели, но и карантинные ограничения, связанные с пандемией коронавируса, внесли коррективы в работу всех УО и сегодня мы делимся с вами информацией как можно провести ОСС законно и при этом без личного присутствия всех собственников помещений.

Определение площади (с 2023 года)

• подполья для проветривания;
• неэксплуатируемого чердака ;
• технического подполья ;
• технического чердака ;
• внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками;
• тамбуров ;
• портиков ;
• крылец ;
• наружных открытых лестниц ;
• пандусов .

• антресолей ;
• галерей и балконов зрительных и других залов;
• галерей;
• переходов в другие здания;
• тоннелей;
• всех ярусов внутренних этажерок ;
• рамп ;
• открытых неотапливаемых планировочных элементов, например:
  • эксплуатируемой кровли;
  • наружных галерей;
  • наружных тамбуров .

• подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
• технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;
• неэксплуатируемого чердака ;
• наружных балконов , портиков , крылец , наружных открытых лестниц и пандусов ;
• технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток ; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);
• площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
• засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

• с разрешенным использованием:
  • «объект индивидуального жилищного строительства»;
  • «жилой дом»;
  • «садовый дом»;
• с назначением:
  • «жилое»;
  • «многоквартирный дом»;
  • «жилой дом»;
  • «жилое строение»;
  • «садовый дом».

• балконов (внутренних в зрительных и других залах);
• лоджий ;
• террас ;
• веранд ;
• внутренних перегородок и стен;
• лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;
• всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании ;
• площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

2023 площадь коллективного имущества и общая площадь мкд

Иными словами, право долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственника помещения в силу закона и не связано с моментом государственной регистрации права. Регистрация общего имущества в МКД носит заявительный характер.

В пункте 4.2.3.9 Правил 170 установлена обязанность очистки и промывки фасадов МКД (на этот счет имеется даже судебная практика), в пункте 4.6.1.24. — очистка водостока и водосточных воронок, в том числе и промывка водой. Интересно, все ли эти работы и площади, учитываются при установлении нормативов на КРСОИ? Думаю, вряд ли.

Совместно с соседями вы сможете принимать решения о возможной передаче такого имущества в аренду (например, стена дома может быть передана в аренду для размещения рекламы, крыша – для размещения оборудования и т.д.). Доход от такой аренды будет использован для общедомовых нужд. Или наоборот, вы сможете возражать против использования общего имущества способом, который вас не устраивает.

В большинстве случаев при подсчете результатов используют методику приравнивания одного квадратного метра к одному голосу, то есть единоличный владелец 50-метрового помещения обладает 50 голосами, а собственник ¼ доли 40 –метрового помещения обладает 10 голосами.

• надежность дома с технической стороны
• безопасность пользования коллективным имуществом
• доступность использования общих помещений
• соблюдение интересов владельцев и их прав
• работоспособность коммуникаций, приборов, любого общего оборудования
• архитектурный облик здания по проекту.

Общее имущество многоквартирного дома

CПPABКA: TCЖ или yпpaвляющaя кoмпaния дoлжны вecти peecтp coбcтвeнникoв квapтиp. B нeгo включaютcя cвeдeния o paзмepe дoлeй кaждoгo влaдeльцa пoмeщeний в MКД. Пoтoмy, чтoбы нe нaпpягaтьcя c pacчeтaми, мoжнo oбpaтитьcя зa нyжными cвeдeниями в TCЖ/УК.

Oтвeт нa вoпpoc oб oпpeдeлeнии дoли в ПC нa oбщeдoмoвoe имyщecтвo coдepжитcя в cт. 37 ЖК PФ. Paзмep дoли пpoпopциoнaлeн плoщaди квapтиpы, кoтopaя пpинaдлeжит кoнкpeтнoмy влaдeльцy. Нaпpимep, ecли плoщaдь вcex пoмeщeний в MКД paвнa 7000 м², плoщaдь жилья paвнa 60 м², тo paзмep дoли бyдeт paвeн:

Чтo вxoдит в cocтaв oбщeгo имyщecтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa, мы yжe пepeчиcляли. B cпиcкe были тexничecкиe пoдвaлы. B кaждoм пoдвaлe MКД pacпoлoжeны кaкиe-либo инжeнepныe ceти, из чeгo дoлжнo cлeдoвaть, чтo любoй пoдвaл – oбщeдoмoвoe имyщecтвo. Нo нa пpaктикe вce нaмнoгo cлoжнee.

CПPABКA: Bнeшнeй гpaницeй инжeнepныx ceтeй являeтcя внeшняя гpaницa cтeны MКД (для гaзocнaбжeния – мecтo coeдинeния пepвoгo зaпopнoгo кpaнa c внeшнeй ceтью), a гpaницa oтвeтcтвeннocти дoлeвыx coбcтвeнникoв имyщecтвa MКД – мecтo coeдинeния oбщeгo пpибopa yчeтa c инжeнepнoй ceтью.

ЖК PФ и Пocтaнoвлeниe Пpaвитeльcтвa PФ № 491 coдepжaт дeтaльный пepeчeнь oбщeгo имyщecтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Пpeдлaгaeм пoдpoбнo paccмoтpeть, чтo вxoдит в oбщee имyщecтвo мнoгoквapтиpнoгo дoмa пo зaкoнy.

1. Пpocтpaнcтвa внe квapтиp, oбcлyживaющиe бoльшe oднoй квapтиpы в MКД:
   • тexничecкиe пoдвaлы;
   • лecтницы;
   • лифты;
   • чepдaки;
   • шaxты лифтoв;
   • лecтничныe клeтки;
   • тexничecкиe этaжи;
   • кoтeльныe;
   • бoйлepныe;
   • вcтpoeнныe гapaжи;
   • мycopoпpoвoды;
   • кopидopы;
   • кoляcoчныe;
   • инжeнepнoe oбopyдoвaниe (для гaзocнaбжeния, тeплocнaбжeния, вoдocнaбжeния, элeктpocнaбжeния).
2. Пoмeщeния, нe пpинaдлeжaщиe oтдeльным лицaм и иcпoльзyeмыe для бытoвыx, coциaльныx нyжд:
   • пpocтpaнcтвa для дocyгa;
   • мecтo для кyльтypнoгo и твopчecкoгo paзвития;
   • cпopтзaлы и т. п.
3. Кoнcтpyктивныe элeмeнты здaния (MКД), кoтopыe oбcлyживaют бoлee oднoгo пoмeщeния:
   • фyндaмeнт, нecyщиe cтeны, плиты, кoлoнны и дp. нecyщиe кoнcтpyкции;
   • oкнa, пapaпeты, двepи, пepилa и дp. oгpaждaющиe кoнcтpyкции;
   • кpыши;
   • элeктpичecкoe, caнитapнoe и инoe oбopyдoвaниe.
4. 3eмля, нa кoтopoй cтoит MКД, включaя oзeлeнeниe и блaгoycтpoйcтвo yчacткa. A тaкжe дeтcкиe плoщaдки, aвтocтoянки, cпopтплoщaдки, гapaжи нa этoм yчacткe.
5. Cиcтeмы yчeтa пoтpeблeния ycлyг ЖКX.
6. Дeнeжныe cpeдcтвa, кoтopыe нaxoдятcя нa cчeтe для кaпpeмoнтa.

Иcтoчник: vserasskajem.ru

Как понять, что составляет общее имущество МКД по п

7. А существует ли второе значение? Полагаю, существует. Полагаю, что никто не сомневается, что «крыша» это самостоятельный объект в праве собственности? Но вторым таким же объектом в праве собственности наверняка будут «ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома». Ведь у дома имеются стены, каковые бывают несущими и не несущими, и которые тоже составляют конструкцию дома. Но эти конструкции должны быть только огражадющими? Ограждающими от чего?

10. Сначала о том, что указано в скобках. Я исключаю из детального разбора то, что указано в скобках, хотя и к этой части есть вопросы. Замечу кратко в этой части лишь на то, что к дому часть оборудуют пандус и поручни для их использования гражданами с ограниченными возможностями. Пандус и поручни явно находятся вне дома. Они чаще всего не были даже включены в проект постройки дома, и впоследствии были изготовлены дополнительно. Должны они составлять общее имущество дома? Полагаю должны. Но как оформить право собственности на этот пандус и поручни? Кто должен этим заниматься? Для этого нужно решение общего собрания собственников помещений дома? Или достаточно обращения в Росреестр, например, управляющей компании с заявлением о проведении госрегистрации права? А нужно ли вообще обращение в Росреестр для регистрации такого права? Может достаточно обращения в Бюро технической инвентаризации (БТИ)? Должен ли разрабатываться проект на этот пандус и поручни? Где этот проект должен храниться? Должен ли этот проект подаваться в Росреестр вместе с заявлением о госрегистрации? Или проект должен подаваться в БТИ? От ответа на эти вопросы зависят ответы на другие вопросы – например, о том, что подлежит капитальному или текущему ремонту в этом доме? Как и где узнать о составе общего имущества дома?

1. Статья 36 ЖК РФ говорит, судя по её наименованию, о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (далее — дом) и в частности в пункте 3 части 1 этой статьи записано: — «1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

9. Далее обратимся к словосочетанию «другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;»

12. Значит есть некое «другое оборудование». Оно может находиться в данном доме. А вне данного дома оно может находиться? Поскольку указание в тексте статьи говорит «за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения» делаю вывод, что общее имущество дома может быть за пределами помещений дома, но оно должно обслуживать более одного помещения, поскольку использован союз «и» перед словами «обслуживающее более одного помещения».

О площади общего имущества дома при; расчёте платы за; КР на; СОИ

Орган ГЖН, завершив проверку, зафиксировал нарушение управляющей организацией п. 29 ПП РФ № 491, п. 27 приложения 1 к ПП РФ от 23.05.2006 № 306. Инспекторы зафиксировали, что УО при расчёте платы за холодную, горячую воду и отведение сточных вод, израсходованных на содержание общего имущества, включила в состав ОИ помещения, не предусмотренные для расчёта такой платы.

Орган Госжилнадзора в суде настаивал на правильности своих выводов, сделанных после проверки деятельности управляющей организации. Представитель надзорного органа настаивал на том, что площадь общего имущества собственников в МКД, которую следует применять для расчёта платы КР на СОИ, составляет 5053,3 кв.м.

Сюда относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, гаражи, технические подвалы, котельные, бойлерные. Услуги по их содержанию входят в минимальный перечень услуг и работ по содержанию общего имущества, указанный в ПП РФ № 290, и их оплачивают собственники.

Решение по спору ВС РФ принимал, опираясь на следующие требования нормативно-правовых актов, которые приводили и все предыдущие судебные инстанции, разбирая спор:

1. Площадь общих помещений, которая используется при расчёте платы за холодную, горячую воду и водоотведение, потреблённые на содержание общего имущества собственников в многоквартирном доме, определяется в соответствии с требованиями ПП РФ № 306 и техническим паспортом МКД.
2. В площадь общего имущества для расчётов за КР на СОИ по холодному, горячему водоснабжению и водоотведению включаются только площади помещений, указанных в п. 27 приложения 1 к ПП РФ № 306: площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны согласно данным, указанным в техдокументации.
3. Следовательно, для расчёта платы за горячую и холодную воду, водоотведение, предоставленные в целях содержания общего имущества, приняты площади не всех общих помещений, указанных в ст. 36 ЖК РФ. Перечень их индивидуализирован для расчёта конкретной жилищной услуги.
4. При расчёте площади помещений, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, УО должна учитывать один и тот же состав как при определении нормативов КР на СОИ, так и при расчётах платы за такие услуги.

Управляющая организация с такой точкой зрения не согласилась и подала иск в суд с требованием признать предписание органа ГЖН недействительным и неисполнимым. В обоснование своей позиции УО указала, что в состав общего имущества собственников в соответствии с пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491 включаются помещения, которые не являются частями квартир и обслуживают более одного помещения.

Если нежилое помещение в МКД входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, то именно собственники помещений в МКД в соответствии с частью 2 статьи 36 ЖК РФ владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 весь жилой и нежилой фонд, за исключением отдельных объектов, оставшихся в федеральной государственной собственности, был передан в собственность муниципальных образований (жилой и нежилой фонд в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге передан в государственную собственность соответствующих городов).

3. В случае, если нежилое помещение в МКД обладает признаками общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, и при этом в ЕГРН отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на указанное нежилое помещение, то такой факт свидетельствует об отнесении данного нежилого помещения к общему имуществу собственников помещений МКД.

2. Признание нежилых помещений в МКД общим имуществом собственников помещений в МКД на основании соответствия таких помещений признакам общего имущества, установленным статьей 36 ЖК РФ и пунктом 2 Правил N 491, делает невозможным установление права государственной или муниципальной собственности на указанные нежилые помещения в МКД.

4. Если на момент приватизации первой квартиры в МКД нежилое помещение не было выделено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома, а признавалось помещением, предназначенным для использования всеми собственниками помещений МКД, такое нежилое помещение в силу закона относится к общему имуществу в МКД.

Правила подсчёта площади помещений многоквартирного дома

3.36. Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров.
К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.
Примечание: Применявшееся ранее в официальном статистическом учете жилищного фонда понятие «общая площадь» равнозначно понятию «площадь квартиры» (СНиП 2.08.01-89*).
Площадь квартир здания определяется как сумма площадей квартир.

Общая площадь квартир по жилому зданию определяется как сумма общих площадей квартир.
Площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются.»

Вместе с этим приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 г. № 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда Российской Федерации. На основании данной Инструкции учет жилищного фонда осуществляется, в том чисел, посредством составления технических паспортов зданий, в которых фиксируются его ключевые показатели и элементы. Согласно пункту 3.37 Инструкции площади подполья для проветривания здания, возведенного на вечно мерзлых грунтах, чердака, технического подполья (технического чердака), внеквартирных коммуникаций, а также тамбуров лестничных клеток, лифтовых и других шахт, портиков, крылец, наружных открытых лестниц в общую площадь здания не включаются. Это означает, что площади указанных мест общего пользования в технический паспорт дома не включаются, учет этих площадей не осуществляется. Таким образом, использование показателей, не подлежащих учету в установленном порядке, снижает точность норматива потребления, а значит и корректность платы за коммунальную услугу в целом.

Важным является то, что и в расчете нормативов потребления, и при определении платы за коммунальную услугу должны использоваться одни и те же значения площадей мест общего пользования. В ином случае это может привести либо к необоснованным убыткам, либо к необоснованным прибылям исполнителя коммунальной услуги. Для этого представляется целесообразным в решении уполномоченного органа об установлении нормативов потребления указывать перечень помещений общего пользования, площадь которых учитывалась в расчете.

Ответ:
В вышеуказанной «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» есть ссылка на СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (Приложение 2):
«6.* Площадь помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). »

Подвальные помещения многоквартирного дома: правовой режим

Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 № 12537/09 все судебные акты, принятые ранее в пользу товарищества, были отменены, а дело о признании права общей долевой собственности на спорное подвальное помещение, сформированное на площади бывших квартир и десятилетиями используемое в качестве самостоятельного объекта недвижимости (для размещения различных учреждений), было направлено на новое рассмотрение. Мотивами для принятия такого решения послужили следующие обстоятельства.

Согласно выводам арбитров, если по состоянию на дату приватизации первой квартиры подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвале или соответствующей его части не дает достаточных оснований считать этот объект недвижимости техническим подвалом и, как следствие, общей долевой собственностью домовладельцев. Кроме того, Президиум ВАС принял во внимание, что спорное подвальное помещение было сформировано из бывших квартир (ввиду чего сразу возник вопрос о наличии возможности доступа к коммуникациям, находящимся в указанном помещении, и необходимости такового) и использовалось как самостоятельный объект недвижимости еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на квартиры и комнаты у жильцов дома.

Из указанных норм следует, что помещение, относящееся к общему имуществу, не может являться частью квартиры или иного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, а в общей собственности не может находиться часть помещения, не обособленная от помещения, принадлежащего единоличному собственнику. В свою очередь, на помещение как объект права может распространяться правовой режим:

Подвальное помещение – самостоятельный объект недвижимости обслуживающего назначения

Использование подвальных помещений в МКД настолько разнообразно, что иногда очень сложно определить его правовой режим, в частности, в случае, когда объект обособлен и имеет самостоятельное назначение – обслуживание жилых помещений дома и близлежащих зданий (например, теплоснабжение). Такие помещения, по мнению судей ФАС УО (Постановление от 02.03.2010 № Ф09-982/10 С6), не могут находиться в общей долевой соб-
ственности. Спорное подвальное помещение с момента постройки дома использовалось для обслуживания нескольких домов. Оно изначально имело самостоятельное предназначение, являлось объектом технического учета и регистрации и не относилось к местам общего пользования одного жилого дома. В связи с этими обстоятельствами ТСЖ было отказано в иске о признании права общей долевой собственности на помещения подвала, где располагался центральный тепловой пункт, к оборудованию которого были присоединены системы теплопотребления нескольких близлежащих зданий.

При необходимости самостоятельного подсчета общей площади дома хозяин строения сталкивается с путаницей в нормативных документах. В своде правил строительства (раньше СНиП) рекомендовано общий метраж считать, как в многоквартирных домах. Это значит, что в зачет идут уличные пристройки (веранды и террасы) и балконы, лоджии. Такой подход удобен для застройщиков, предлагающим клиентам ДДУ. Стоимость жилья увеличится из-за общей площади. То есть если в договоре указан метраж 53 кв.м., то в него входит балкон или лоджия. В результате ожидания покупателя могут быть неоправданы. Поэтому застройщик должен проинформировать участника ДДУ о способе подсчета метража.

Поскольку максимальная высота до потолка над антресолью всего 160 см, площадь антресоли учитывается как жилая не вся. Угол кровли 30 градусов, следовательно учитывается площадь выше 1,5 метра, а это не более 4,5 метров. Спать — можно, сидеть можно, а юридически — площадь антресоли не вся суммируется с жилой площадью!

Жилая площадь это сумма площадей жилых комнат. Какие комнаты относятся к жилым определяется в проекте здания. Считается, что высота жилых помещений должна быть не менее 2.2 м. По смыслу жилая комната #171 предназначена для постоянного проживания граждан#187 . В ЖП включается площадь альков и гардеробных.

4. В общую и полезную площади здания не включаютсяплощади подполья для проветривания здания на вечномёрзлых грунтах чердака технического подполья (технического чердака) при высоте от пола до низа выступающих конструкций менее 1,8 м, а также наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов.

При этом само проведение ремонта становится возможным только после того, как пройдёт общее собрание собственников, на котором примут соответствующее решение. На этом же собрании определяют, как сформировать фонд для финансирования. Для решения этого вопроса доступно несколько вариантов:

Новости ЖКХ

Казалось бы, понятие коммунального ресурса на содержание общего имущества (КР СОИ), введенного с 01 января 2023 года вместо понятия ОДН (общедомовые нужды), действует уже почти 3 года, и все спорные вопросы должны были быть разрешены и разъяснены за это время. Но Верховный суд РФ по-новому растолковал норму жилищного законодательства РФ при рассмотрении спорной ситуации.

Читайте также:  2023 после приватизации продать без налога в какой срок

«. При расчете по формуле 26 приложения № 2 к Правилам № 306 нормативов потребления коммунальной услуги по холодному и горячему водоснабжению на общедомовые нужды учитывается общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяемая как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам».

Часто по судебным спорам по КР СОИ возникает вопрос о том, какие площади должны быть правильно использованы для целей расчета этих расходов. Органы государственного жилищного надзора (далее — ГЖН) в этом вопросе придерживаются того мнения, что для расчета этих площадей необходимо придерживаться только данных технического паспорта. Но уже не один год градостроительные нормы не требуют оформления данного документа при окончании строительства. Однако бОльшая часть жилого фонда в регионах состоит все-таки из домов застройки прошлого века, когда технический паспорт должен был быть у каждого МКД. Но, в период становления законодательства по ЖКХ, а также войн за дома, задолго до лицензирования деятельности управляющих организаций (УО), технические паспорта сохранились не у всех и не везде.

В пункте 3.3.1 указано об обязанности УО обеспечить чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения, а в пункте 3.4.1 — чистоту и доступность прохода ко всем элементам подвала и технического подполья. Пункт 3.6.10, 3.6.11 Правил 170 также говорит об обязанности УО мыть тротуары, поливать их в жаркое время не реже 2 раз в сутки., пункты 3.8.3, 3.9.1 — обязанность обеспечения сохранности зеленых насаждений (газоны, цветники, деревья, кустарники), в том числе и их полива.

Подтверждением этого и является Определение ВС РФ от 4 апреля 2023 г. № 306-ЭС19-3279. После проверки органом ГЖН вынесено предписание в адрес ТСЖ о некорректном учете площадей ОИ МКД, которые использованы для расчета КР СОИ по водоснабжению и водоотведению.

Если же подвал или цоколь, например, сдаются в аренду (такое тоже очень часто используется) для этого нужно решение общего собрания собственников помещений, на котором и определяется порядок сдачи в аренду таких помещений, стоимость оплаты, а также порядок использования средств, полученных от сдачи в аренду таких помещений. Обязанность по оплате коммунальных услуг для арендатора возникнет, только если такое решение будет принято общим собранием и предусмотрено договором аренды.

Очень часто сегодня возникает вопрос о понятии «нежилое помещение» в многоквартирном доме. Многие путают его с помещениями, входящими в состав общего имущества, или местами общего пользования (МОП), и от этого вопросов по расчету размера платы за коммунальные услуги становится ещё больше.

Следует отметить, что вопросы с правильным определением площади стали возникать в связи с необходимостью оборудования многоквартирных домов общедомовыми приборами учета, ведь на тех домах, где такие приборы отсутствуют, совершенно все равно какую площадь занимают, допустим, магазины, расположенные на первом этаже, расчет производится для квартир по нормативам, для нежилых помещений определенный объем коммунальной услуги рассчитывает ресурсоснабжающая организация, учитывая, что в этом помещении находится, какая у него площадь и другие параметры.

Поэтому в многоквартирных домах, где помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений используется в коммерческих целях, а также имеются нежилые помещения необходимо четко знать, на каком основании такие помещения занимаются, и каким образом рассчитывается для них плата за коммунальные услуги.

Бдительные граждане в многоквартирных домах совсем недавно стали обращать на это внимание, так как эта проблема касается как новостроек, так и старых домов. Сегодня становится популярным выкупить в многоквартирном доме квартиру, расположенную на первом этаже, перевести в нежилое помещение и открыть в нем магазин, например. Если в дальнейшем это помещение учитывается при расчете размера платы за коммунальные услуги, ничего плохого в этом нет, а вот если расчет производится без учета таких помещений, это уже неправильно.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

• S_об. — общее количество квадратных метров мест общего пользования;
• S_кв.мкд. — количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
• S_кв. — количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).

Все системы в доме должны функционировать в пределах норм. Во избежание серьезных проблем и аварий, управляющая компания должна уделять особое внимание их предотвращению. Все мелкие и несущественные неполадки в любой из систем дома должны устраняться вовремя, до того, как это может привести к катастрофическим последствиям. Эта статья расходов дает возможность производить:

• осмотру общего имущества, который проводится инициативной группой жильцов и определяет различные недочеты и несоответствия нормативному состоянию;
• регулярной уборке и обработке помещений, находящихся в общем пользовании жителей дома;
• противопожарной безопасности;
• подготовке и содержанию общих для дома электросетей и оборудования;
• соблюдению определенной влажности и температуры, установленной нормативными актами;
• подготовке к отопительному сезону, а также осуществлению текущего и капитального ремонта;
• благоустройству придомовой территории;
• принятию мер к экономии энергоносителей;
• осуществлению сбора и утилизации ртутьсодержащих ламп, вышедших из строя.

Сюда относятся все работы, связанные с поддержанием чистоты и порядка. Это создает комфортные условия, мусор и сезонные осадки не становятся проблемой жильцов многоквартирного дома. Сюда относится не только очистка территории от бытового мусора, но и его вывоз, а так же:

Можно ли распределять плату в МКД пропорционально количеству квартир, а не метров

Поскольку процедура голосования достаточно подробно регламентирована законодателем, то любое ее изменение может повлечь признание результатов голосования недействительными. Поэтому пытаться увеличить необходимый состав кворума или видоизменить саму процедуру принятия решений нецелесообразно.

В большинстве других случая суд принимает решение о признании незаконным решения общего собрания собственников исходя из нарушения процедуры предшествующей проведению собрания, отсутствия кворума, различия повестки и фактически рассмотренных на собрании вопросов, участие в голосовании иных лиц, не являющихся собственниками жилых помещений (например, Решение Нагатинского районного суда города Москвы от 8 июля 2023 г. по делу № 2-4076/2023).

На голосование выносятся вопросы, расходы по которым ложатся на собственников жилых помещений и распределяются пропорционально количеству квартир в МКД. Такие условия заведомо не выгодны собственникам небольшой площади. При этом повлиять на результаты голосования они не могут, т.к. процент голоса очень мал. Как в этом случае им бороться с произволом собственников больших площадей, которые устанавливают условия, выгодные только им?

Такая формулировка не может остаться без внимания, потому как ЖК РФ не содержит даже приблизительных критериев, позволяющих квалифицировать то или иное нарушение в качестве существенного либо, наоборот, малозначительного. Тем самым законодатель оставил определение существенности нарушения на усмотрение суда.

1. Уведомление о проведении общего собрание должно соответствовать требованиям ч. 4 ст. 45 ЖК РФ. Собственники, заинтересованные в принятии конкретного решения, могут намеренно не известить или нарушить сроки извещения других собственников о предстоящем собрании и тем самым обеспечить принятие нужного им решения.
2. Все вопросы, выносимые на голосование условно можно разделить на четыре вида:

• решения по которым принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
• решения по которым принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• решения по которым принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;
• решение об уменьшении общего имущества МКД, которое согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч.2 ст.40 ЖК РФ, принимается ста процентами от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД.

Мне нравитсяНе нравится

13 Июн 2021      uristpolik         212      

Поделитесь записью

Похожие записи
• 
  Двойное гражданство россия-израиль 2023
• 
  Акт гуманизации для осужденных 2023
• 
  Льготы работающим инвалидам 3 группы
• 
  Взносы начислены и уплачены своевременно , но несвоевременная сдача отчета по страховым взносам в 2023 году