Договор аренды квартиры у физического лица юридическим лицом налогообложение в 2023 году

Не следует путать срок действия договора, когда требуется его регистрация в Росреестре, с уплатой налога с полученного от аренды дохода. Договора, заключенные на период менее одного календарного года, необходимо зарегистрировать. Но регистрация и исчисление налога – понятия разные.

Сдача квартиры в аренду приносит ее владельцу доход, который подлежит налогообложению. Размер налога зависит от того, по какой системе собственник выбрал его начисление. В любом случае важно вовремя отчитаться в налоговый орган, исчислить и заплатить налог с полученного дохода от аренды квартиры, чтобы не быть наказанным штрафом.

  • устанавливается количество жилых помещений у собственника путем запроса сведений из баз Росреестра;
  • уточняется количество прописанных граждан в квартирах (постоянно и временно);
  • выясняется использование жилья в личных целях и квартир, которые могут быть сданы в наем;
  • запрашиваются в банке выписки о движении по счетам гражданина для уточнения регулярно поступающих платежей.

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2023 года за полученный в 2023 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

Доход, получаемый гражданами РФ, облагается налогом. Любая сумма является основанием для обязательного исчисления сумм для уплаты их в бюджет. В общем порядке применяется ставка 13%. Но в зависимости от системы налогообложения, которую выбирает для себя арендатор, могут использоваться и другие ставки.

Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.
  • Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
  • Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
  • Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».

Аренда квартиры в 2023 году

Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6% от среднего дохода, который арендодатель может получить за год. Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

В 2023 году специальный налоговый режим для самозанятых граждан появился в Москве, Московской и Калужской областях, Республике Татарстан. С 1 января 2023 года к проекту присоединились еще 19 регионов: Санкт-Петербург, Пермский и Красноярский край, Республика Башкортостан, Ненецкий АО, Ямало-Ненецкий АО, Ханты-Мансийский АО, Волгоградская, Воронежская, Ленинградская, Омская, Новосибирская, Нижегородская, Ростовская, Самарская, Тюменская, Сахалинская, Челябинская и Свердловская области. С 1 июля 2023 года этот налоговый режим заработал по всей России.

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

14 января 2023 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. В сентябре 2023 года документ планируют внести в Правительство, а позднее в декабре представить на рассмотрение Госдумы.

Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.

Российское законодательство позволяет гражданам зарабатывать на аренде недвижимости. Человек имеет полное право сдать свою квартиру жильцу и получать таким образом стабильный пассивный доход. Однако при этом он обязан поделиться с государством — заплатить положенный налог в казну.

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

Рантье обязан заполнить декларацию 3-НДФЛ. Необходимую форму, а также программу для внесения данных, можно скачать на сайте налоговой инспекции. В документе должна быть отражена сумма дополнительного заработка гражданина, информация о профессиональном вычете и сумма налога к уплате. К декларации необходимо приложить обязательный перечень документов:

Однако с каждым годом ситуация постепенно меняется: официальные органы всё успешнее выявляют неплательщиков, да и сами граждане часто решают, что лучше отдать государству положенный процент и спать спокойно. Как, куда и сколько платить, вы узнаете из этой статьи.

Аренда Имущества У Физ Лица Налогообложение 2023

Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом. Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.

Исходя из указанных норм, специалисты Минфина делают следующий вывод. Если арендодателем недвижимости является физическое лицо, организация-арендатор не должна платить налог на имущество в отношении арендованного объекта. Тем самым удастся избежать двойного налогообложения. При этом оговаривать в договоре аренды, кто из его сторон обязан уплачивать налог на имущество, не требуется.

  • Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
  • Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
  • Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
  • Размер и способы внесения арендной платы.
  • Права и обязанности вас и арендодателя.

Вместе с тем подп. 6 п. 1 ст. 208 НК РФ представляет доход как вознаграждение, полученное за выполненную работу или оказанную услугу. Простая, на первый взгляд, логическая цепочка: услуга оказана, оплата произведена, НДФЛ удержан и уплачен в бюджет — на практике приводит к дополнительным вопросам. Например:

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено. На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

Упрощенка – это упрощенная система налогообложения, действующая для предпринимателей. Чтобы воспользоваться ею, арендодатель должен зарегистрироваться как ИП. При таком условии процент, которым он должен будет делиться с государством, снижается почти вдвое – до 6 %. На первый взгляд это кажется гораздо более выгодным, чем платить подоходный налог. Однако, помимо этой выплаты, придется делать отчисления в фонды. Учет доходов и расходов вести не нужно, на размер налога они не влияют. Делать выплаты нужно ежеквартально.

Получатель дохода самостоятельно отчитывается, исчисляет и уплачивает налог. По итогам прошедшего года, в котором были получены арендные платежи, составляется декларация и передается в налоговый орган до 30 апреля следующего календарного года (до 30 апреля 2023 года за полученный в 2023 году доход). Срок уплаты налога определен п. 4 ст. 228 НК – не позднее 15 июля.

  • Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
  • При применении УСН «доходы» (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) — 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
  • Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Однако не стоит забывать об обязанности ИП уплачивать взносы на медицинское страхование – 8426 рублей в 2023 году, а также взносы: в Пенсионный фонд в 2023 году эта сумма равна 32 448 рублей, также помимо фиксированного взноса в ПФР необходимо платить дополнительный взнос в размере 1% с дохода, превышающего 300 000 рублей, который в нашем случае равен 4200 рублей.

Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

  1. Если это единственное жилье, с января 2023 года срок три года.
  2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
  3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
Читайте также:  Дарение квартиры без согласия супруга

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

В основном аренда регулируется главой 35 ГК РФ о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30 — о правах и обязанностях собственника, статья 35 — о выселении гражданина, статья 39 — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

  1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
  2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
  3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
  4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
  5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
  6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
  7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года .
  8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р , а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р . Это много.
  9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р .

Составляя договор аренды жилого помещения или его найма, практически всегда возникает вопрос не только его оплаты, но и финансирования сопутствующих нужд. Например, телефона, интернета, не говоря уже об электричестве, воде, газе и не только. В социальномдоговоре обязательно нужно писать, кто будет платить за то, чтобы недвижимость оставалась пригодной для пребывания в ней людей. Особенно если это жилой объект.

Поскольку финансовая ситуация на рынке может меняться, стороны договора при долгосрочной аренде или найме могут оговорить порядок повышения платы, если квартира понравилась. Например, распространенной практикой является возможность поднятия аренды на 10%, но не чаще чем каждый год. Условия можно оговаривать и менять до того как документ подпишут, ведь мало кто хочет оставлять насиженное место, да и владельцам поиск новых жильцов приносит только лишнюю головную боль.

Все эти платежи обычно объединяют под одним емким названием – квартплата. Это все коммунальные платежи, которые должны быть покрыты вне зависимости от того, аренда это или социальныйнаем. В договоре нужно указать, как именно они будут рассчитываться. Например, по показаниям счетчика или по количеству проживающих. Также важно выяснить, нет ли у хозяина недвижимости долгов по коммуналке. Если этого не сделать и не прописать в договоре сумму долга и сроки его погашения владельцем, есть шансы, что придется все оплатить со своего кармана. Отсчет коммуналки должен начинаться с момента подписания социального акта приема-передачи, а не со дня, когда квартира будет заселена.

Наём и аренда отличаются целью применения помещения, и тем кто выступает в качестве нанимателя. Говоря о термине «наём», мы можем думать только о жилой комнате, которую снимает физлицо. Если рассматривать понятие «аренда», тогда речь о коммерческих объектах, или жилом помещении, которое снимает юр. лицо.

Договор социального найма жилого помещения, а также договор аренды квартиры – это совершенно разные документы. Несмотря на то что у них есть схожие моменты, во многом они существенно отличаются. Первое отличие заключается в регулировании законом. Но давайте для начала разберемся, о каком типе документа следует говорить, учитывая обстоятельства.

Договор аренды квартиры у физического лица юридическим лицом налогообложение в 2023 году

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если физическое лицо не является ИП, то организация-арендатор признается налоговым агентом в отношении выплачиваемого физическом лицом дохода в виде арендной платы. Поэтому организация обязана при выплате такого дохода исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ.
При оплате организацией коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица — арендодателя возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ, в отношении которого организация признается налоговым агентом.
Оплата организацией расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует облагаемого НДФЛ дохода у арендодателя — физического лица. Соответственно, в отношении таких выплат организация не должна исполнять обязанности налогового агента.
Организация, применяющая УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», может учесть в расходах суммы арендных платежей, уплаченных арендодателю — физическому лицу. При этом арендатор вправе учесть в расходах и постоянную, и переменную части (определяемую в соответствии с договором как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, при наличии таких условий) арендной платы.

Доходы физлиц от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России, относятся к доходам, полученным от источников в РФ, и на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ облагаются НДФЛ.
Если сдача в аренду имущества является предпринимательской деятельностью, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве ИП с указанием соответствующего вида деятельности (подробнее смотрите в материале: Вопрос: Должен ли собственник нежилого помещения регистрироваться в качестве предпринимателя, если он будет сдавать его в аренду организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2023 г.)). При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (смотрите также письмо Минфина России от 22.05.2023 N 03-04-05/29499).
Если физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, сдает свое имущество в аренду лицу, которое признается налоговым агентом по НДФЛ (организации или ИП), обязанность исчислить, удержать из дохода арендодателя налог с суммы арендной платы возлагается на налогового агента (п. 1 ст. 226 НК РФ). Смотрите также информацию ФНС России от 07.06.2023, письма Минфина России от 27.08.2023 N 03-04-05/49369, от 07.03.2014 N 03-04-06/10173, от 16.08.2013 N 03-04-06/33598, от 18.09.2013 N 03-04-06/38698, от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 20.07.2012 N 03-04-05/3-889 и др., ФНС России от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@, УФНС России по г. Москве от 16.12.2011 N 20-14/3/122006.
Таким образом, организация, выплачивающая арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и должна исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет НДФЛ в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ, а также представлять в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ расчет сумм НДФЛ и сведения о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему РФ налогов.
Перечислить сумму исчисленного и удержанного налога организации необходимо не позднее дня (рабочего дня, то есть дня, который не признается в соответствии с законодательством РФ выходным и (или) нерабочим праздничным днем — п. 6 ст. 6.1 НК РФ), следующего за днем выплаты налогоплательщику дохода в виде арендной платы (п. 6 ст. 226 НК РФ). Если по каким-то причинам налоговый агент не удержал НДФЛ с дохода, выплаченного физическому лицу, у физического лица возникает обязанность по уплате НДФЛ в бюджет самостоятельно (письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11637@).
Налог уплачивается в бюджет по месту учета в налоговом органе организации-арендатора. Если же договор аренды заключен обособленным подразделением организации, то НДФЛ уплачивается по месту нахождения обособленного подразделения организации (п. 7 ст. 226 НК РФ, письма Минфина России от 21.04.2023 N 03-04-06/23195, ФНС России от 04.07.2023 N БС-4-11/11951@).
В отношении оплаты коммунальных услуг отметим следующее. Статья 41 НК РФ определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с главой 23 НК РФ.
По мнению Минфина России (письма от 18.11.2023 N 03-04-05/100259, от 01.02.2023 N 03-04-05/5889, от 23.03.2023 N 03-04-05/18556, от 16.05.2013 N 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 N 03-04-06/12985 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272), при оплате арендатором коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у физического лица — арендодателя возникает доход, подлежащий обложению НДФЛ. Оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует облагаемого НДФЛ дохода у арендодателя, поскольку такие расходы производятся арендатором исключительно в своих интересах. Основная мысль официальных органов сводится к тому, что плата за коммунальные услуги включает в себя как независящие от использования жилого помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования (письмо Минфина России от 29.04.2023 N 03-04-07/31733, направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС РФ от 08.05.2023 N БС-4-11/8703)*(1).
Поэтому если оплата происходит по показаниям счетчиков за фактически потребленные ресурсы, то НДФЛ не возникает. Если оплачиваются коммунальные и эксплуатационные услуги, размер которых не зависит от их фактического потребления, то у арендодателя (физического лица) возникает доход, облагаемый НДФЛ.

Читайте также:  Кбк госпошлина за выписку из егрюл для юридических лиц в 2023 году

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
— Энциклопедия решений. Расходы на аренду при УСН;
— Энциклопедия решений. Арендная плата по договору аренды здания, сооружения, нежилого помещения;
— Энциклопедия решений. Обеспечение арендатора коммунальными услугами;
— Энциклопедия решений. НДФЛ с доходов физических лиц от сдачи имущества в аренду (наем);
— Вопрос: Физическое лицо сдает в аренду жилое помещение. Арендодатель является налоговым резидентом РФ, в качестве индивидуального предпринимателя не зарегистрирован. Квартира сдавалась в аренду в течение нескольких месяцев физическому лицу. Арендодатель оплачивает коммунальные услуги, производит ремонт в квартире. Обязанность арендодателя по внесению указанных коммунальных платежей, а также ремонту квартиры предусмотрена договором. Возможно ли уменьшить налог на доходы физического лица на сумму понесенных расходов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2023 г.)
— Вопрос: Стороны заключили договор аренды нежилого помещения, установив в нем твердый размер арендной платы и предусмотрев обязанность арендатора по возмещению арендодателю стоимости оплаченных им коммунальных услуг. Арендодатель ежемесячно выставляет арендатору акты о количестве и стоимости потребленных последним коммунальных услуг. Может ли стоимость возмещения коммунальных услуг, предусмотренных договором аренды, учитываться в составе расходов арендатора, применяющего УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов»? Какие при этом должны быть оформлены документы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2013 г.)
— Вопрос: Согласно договору аренды арендатор ежемесячно оплачивает фиксированную сумму арендной платы. В арендную плату не входят расходы за коммунальные услуги, которые арендатор оплачивает отдельно. Стоимость затрат на потребляемые арендатором коммунальные услуги определяется на основании показаний приборов учета и счетов, выставляемых соответствующими ресурсоснабжающими организациями. Арендодатель — ИП на УСН с объектом налогообложения «доходы». С фиксированных арендных платежей ИП уплачивает налог, а с поступлений за коммунальные услуги нет, поскольку это фактически возмещение затрат арендатора, а не реализация услуг. Правомерен ли такой подход? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2023 г.)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).
Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
— определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
— установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
— предоставления арендатором определенных услуг;
— передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
— возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключенного в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (вопрос 5 раздела «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике» Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2023).
Согласно пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН с объектом налогообложения в виде доходов, уменьшенных на величину расходов, при определении налоговой базы уменьшают полученные доходы на арендные (в том числе лизинговые) платежи за арендуемое (в том числе принятое в лизинг) имущество. Никаких ограничений относительно вида арендуемого имущества (помещение, транспортное средство, земельный, лесной участок) в пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусмотрено (письма Минфина России от 12.04.2011 N 03-11-11/88, от 20.01.2011 N 03-11-11/10, от 31.05.2010 N 03-11-06/2/82, от 24.10.2008 N 03-11-05/255, УФНС России по г. Москве от 26.03.2007 N 18-11/3/27089@). Нет ограничений и в отношении лиц, у которых арендуется имущество — юридическое лицо, индивидуальный предприниматель, физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (письмо Минфина России от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191). Таким образом, арендатор вправе учесть в расходах и постоянную и переменную части (определяемую в соответствии с договором как стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг, при наличии таких условий*(2)) арендной платы (письмо Минфина России от 28.06.2011 N 03-11-06/2/99)*(3).
Расходы в виде арендных платежей учитываются для целей налогообложения при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). То есть расходы должны быть экономически оправданы, документально подтверждены и направлены на получение дохода. Документальным подтверждением расходов в виде арендных платежей могут являться: договор аренды, график оплаты аренды, акт приема-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие уплату арендных платежей. Смотрите также письмо Минфина России от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Поэтому арендные платежи учитываются в составе расходов по мере их фактической оплаты (письмо Минфина России от 07.06.2008 N 03-11-04/2/91). Если налогоплательщик производит уплату арендных платежей за используемое в предпринимательской деятельности имущество авансом, такие платежи должны уменьшать налоговую базу равномерно (как это указано в договоре аренды) по мере получения услуг (письма Минфина России от 30.03.2012 N 03-11-06/2/49, от 14.11.2005 N 03-11-04/2/132).
Таким образом, организация, применяющая УСН с объектом «доходы минус расходы», может учесть в расходах суммы арендных платежей, уплаченных арендодателю при наличии документального подтверждения (ст. 252 НК РФ).

————————————————————————-
*(1) В то же время ФНС России, например, в письме от 13.10.2011 N ЕД-3-3/3378@, отвечая на вопрос о правомерности применения арендодателем профессионального вычета (ст. 221 НК РФ), отметила, что доход, полученный физическим лицом — арендодателем в виде арендной платы (включая оплату коммунальных платежей), является объектом налогообложения. Аналогичная позиция выражена и УФНС России по г. Москве в письме от 17.05.2010 N 20-14/4/050989. Поэтому мы не исключаем, что в рамках контрольных мероприятий налоговый орган будет придерживаться мнения, что вся сумма арендной платы (включая оплату коммунальных и эксплуатационных платежей в полном размере) является доходом физического лица. Соответственно, если организация примет решение не удерживать НДФЛ с суммы возмещения коммунальных и эксплуатационных расходов арендодателя, размер которых зависит от фактического использования коммунальных услуг, нельзя исключить риск возникновения претензий со стороны налоговой инспекции. В случае споров рекомендуем привести арбитражную практику, которая согласуется с позицией Минфина России. Например, в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 13.12.2012 N Ф03-5812/12 по делу N А73-3480/2012 указано, что общество оплачивало только фактически потребленные коммунальные услуги, определяемые на основании подтверждающих документов, поэтому данная оплата не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды, поскольку данные расходы понесены арендатором исключительно в своих целях. Аналогичная позиция изложена в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.08.2008 N Ф04-4639/2008(10778-А81-40). Также смотрите постановление Восемнадцатого ААС от 30.06.2023 N 18АП-5063/20 по делу N А76-41591/2023, в котором указано следующее: суд первой инстанции пришел к верному выводу, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не могут являться доходом заявителя, поскольку компенсируют расходы по содержанию и использованию нежилых помещений, сданных в аренду.
*(2) Подробнее смотрите в материале: Энциклопедия решений. Постоянная и переменная части арендной платы.
*(3) В случае если договором аренды предусмотрено производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором самостоятельно сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги, то арендатор также может учесть сумму оплаты таких расходов при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (письмо Минфина РФ от 05.12.2008 N 03-11-04/2/191).

Сдал квартиру и спи спокойно: налоговый ад отменяется

Впрочем, и на это у вездесущих онлайн-паникеров есть свой ответ. В Сети постоянно возникают стихийные обсуждения двух вещей. Во-первых, ФНС имеет доступ ко всем банковским счетам и может обложить налогом очередной денежный перевод вам на карту от квартиросъемщика. Во-вторых, если даже ваш сосед нажалуется на то, что непонятные люди снимают у вас жилье, к вам тут же заявится налоговый инспектор.

И да, вы правильно поняли, за непредставление декларации по НДФЛ и неуплату по ней налога в срок оштрафуют даже арендодателя, сдавшего комнату на одну ночь (при наличии доказательств о факте съема жилья и после проведения соответствующей проверки, разумеется).

В июне 2023 года ФНС дала разъяснение, где уточнила, что по запросу банки сообщают налоговикам об открытии и закрытии счетов физлиц уже несколько лет. С 1 июня 2023 года к обязанности предоставлять справки о наличии счетов, вкладов (депозитов), об остатках и движении денежных средств добавилась такая же обязанность банков в отношении счетов в драгоценных металлах.

Эксперт также советует не забывать, что информация о получении вами дополнительного дохода может всплыть в любой момент. Например, банки практически по любым причинам могут уведомить налоговый орган о подозрительных операциях по вашим счетам, либо указанная информация может поступить от Федеральной миграционной службы, от военных частей, руководителей управляющих компаний, риелторов и от простых граждан (соседей) по телефону доверия, что может послужить основанием для проведения мероприятий налогового контроля. При этом налоговая может запросить у банка выписку о движении денежных средств по вашим счетам.

Вариант второй: оформитесь как индивидуальный предприниматель (ИП) — тогда с момента регистрации ИП придется платить с данного вида дохода только 6% при выборе упрощенной системы налогообложения, но будет действовать ряд ограничений (например, при продаже квартиры или получении налогового вычета), а также обязанность платить страховые взносы.

Сдача квартиры в аренду на 11 месяцев — налоги платятся или нет

Наличие жалобы от соседей не является фактором, подтверждающим получение выгоды владельца квартиры. Если в ней проживают родственники, в суде он может сослаться на предоставление жилья им на безвозмездной основе, но потребуются документы, указывающие на родство.

  1. Скачать бланк 3-НДФЛ на официальном сайте ИФНС, заполнить его.
  2. Предоставить декларацию в налоговую или дистанционно через личный кабинет ИФНС. Можно воспользоваться порталом «Госуслуги», если есть верифицированный аккаунт.
  3. Получить от сотрудника ИФНС уведомление о принятии документов. Это может понадобиться в случае, если налоговая проведет проверку и попытается привлечь за несвоевременную уплату взносов, т.к. здесь предусмотрены штрафные санкции. В уведомлении будет указано, что гражданин подал декларацию вовремя.
  • Согласно ст. 198 УК РФ, при доходе за 3 года свыше 600 000 руб. и неуплате сборов свыше 10% от обязательной суммы возможен штраф до 300 000 руб., принудительные работы, арест или лишение свободы до 1 года;
  • За несвоевременное предоставление или непредоставление декларации придется заплатить 5% от суммы неуплаченной пошлины, но не менее 1 000 руб.;
  • При умышленном сокрытии доходов штраф составит 40% от суммы налога к уплате, в остальных случаях – 20%.

Платить налог должен собственник, если он сдает жилье физическим лицам (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если квартира сдается организации, нотариусу, адвокату или ИП — платить налог обязанность арендатора, то есть он самостоятельно удерживает и перечисляет в налоговую 13% от причитающейся арендной платы.

  • Вместе с тем, необходимо помнить, что непредоставление декларации в отношении полученного за 11 месяцев в результате сдачи недвижимости по договору аренды дохода является серьезным налоговым правонарушением, ответственность за совершение которого влечет весьма серьезные последствия.
  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • 7 обязательных пунктов в договоре найма жилья
  • Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?
  • предмет, то есть индивидуальные признаки самого помещения (место расположения, квадратура, технические особенности), так как именно из данной позиции, впоследствии и будет происходить расчет налогов, для их уплаты, кроме этого, в случае спора с налоговой, договор можно будет предоставить в суде, или высших органах, как мотивированное обоснование правомерности действий;
  • цена, в данном случае идет речь о безвозмездной ссуде, поэтому должно быть указано, что плата за пользованием недвижимого имущества не берется;
  • срок, его стороны устанавливают по своему усмотрению, но если он будет превышать один год, значит, на такое соглашение распространяются требования, выставляемые к аренде, то есть договор подлежит обязательной регистрации в государственном реестре;
  • последнее, это обязанность ссудополучателя производить оплату коммунальных и других расходов, на содержание помещения, а также вернуть его в первозданном виде, или улучшенном.

Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация. Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте. Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН. Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями. Если такого не будет делаться, тогда это сделает налоговая инспекция, и тогда помимо налога, придется заплатить не только пеню, но и штрафные санкции.

В первом случае, на договорные отношения распространяются правовые требования безвозмездной ссуды, и соглашения найма. То есть владелец недвижимости передает ее в безвозмездное пользование квартирантам, при этом не получает никакой платы. Найм отличается от аренды именно тем, что заключается только между гражданами, для проживания в квартире или доме.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).

Обычно такими сделками пользуются разные юридические лица, у которых есть одинаковые учредители. Это нужно для того, чтобы уменьшить производственные и иные затраты для производства продукции или услуг. Налоговые органы относятся к таким соглашениям с особым вниманием, и работники бухгалтерских служб таких субъектов предпринимательства, обязаны внимательно относится к процессу формирования базы, с которой будут платиться отчисления в виде налогов.

Правда, что, если сдашь квартиру меньше чем на год, платить налоги не нужно

Договор аренды сроком до 12 месяцев не подлежит регистрации в Росреестре. Это осложняет поиск налоговых уклонистов и затрудняет поиск собственника жилья, арендаторы которого создают неудобства соседям. Это совершенно не означает, что доходы по незарегистрированным договорам аренды не подлежат налогообложению. Если физическое лицо оформляет договор возмездного оказания услуг (например, аренды) на любой срок, он получает доход, согласно условиям договора, и обязан подавать декларацию и уплатить налоговый сбор.

Нет, это неправда. Даже если Вы сдавали свою квартиру один день в году, Вы получили доход и с него обязаны уплатить 13% налог, а также подать налоговую декларацию. Налоговая декларация подается до 30 апреля следующего года, налог платится до 15 июля следующего года. Срок минимум в год установлен для обязательной регистрации договоров в Росреестре. Если договор аренды заключается менее чем на 12 месяцев, то он заключается в простой письменной форме. К налогам это никакого отношения не имеет.

Естественно, это не так. По закону арендодатель обязан платить налоги в любом случае. Такое мнение, что, если договор зарегистрирован всего 11 месяцев, платить налог не надо, сложилось у многих собственников квартир ошибочно. Просто если договор Вы заключаете менее, чем на год, то сам договор не нужно регистрировать. В реальности регистрация договора найма не имеет прямого отношения к налогам.

Широко распространенное заблуждение связано с тем, что договора аренды недвижимого имущества на срок менее года, например на срок 11 месяцев, не подлежат государственной регистрации, а система фискальных органов пока лишена возможности учитывать судьбу всех «незарегистрированных» аренд и, как следствие, исчислять соответствующий налог. Договоры же, заключенные на год и более, в обязательном порядке подлежат государственной регистрации и налогообложению, поскольку доходы, полученные налогоплательщиком в этом случае, для налоговой являются доказанными и очевидными.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный сроком менее года, не требует государственной регистрации. А вот если договор заключен на больший срок, он должен быть зарегистрирован. В этом случае в данных единого государственного реестра недвижимости появится запись о том, что квартира обременена арендой. По общему правилу, Росреестр направляет информацию о любых сделках с недвижимостью в налоговые органы. Поэтому арендодатель может получить уведомление о необходимости уплатить налог с полученных от аренды доходов.

Судебная практика по данному вопросу в последнее время стала склоняться на сторону фискальных органов. Так, в Определении ВС РФ от 8 апреля 2023 г. N 59-КГ15-2 была рассмотрена следующая ситуация: гражданин являлся собственником земельного участка и нежилого помещения на основании договора купли-продажи, согласно которому названный объект недвижимости приобретался как административное здание, не предназначенное для проживания либо иных личных нужд, является нежилым помещением и сдавался в аренду филиалу ОАО «МТС» в соответствии с договорами аренды. ВС РФ согласился с нижестоящими инстанциями: гражданин сдавал принадлежащее ему на праве собственности нежилое административное здание юридическому лицу для использования в производственной деятельности арендатора, целью сдачи помещений в аренду было систематическое получение прибыли, следовательно, гражданин являлся плательщиком НДС, в связи с неуплатой которого законно привлечен к ответственности за совершение налогового правонарушения.

Некоторые из приведенных выше доводов нашли отражение в судебной практике арбитражных судов (см.: Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).

Согласно п. 2 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения к индивидуальным предпринимателям относятся физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении налоговых обязанностей не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Несправедливым представляется и привлечение такого физического лица к налоговой ответственности за уклонение от уплаты налогов, в связи с переквалификацией его деятельности в предпринимательскую, так как до этого момента он не мог предполагать, что уплате подлежит какой-либо другой налог, кроме НДФЛ.

В соответствии с официальными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации в случае, если сдача физическим лицом в аренду недвижимого имущества отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности. При этом доходы, полученные от сдачи в аренду имущества, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности (Письма Минфина РФ от 22 июля 2023 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2023 г. N 03-11-11/37017, от 7 августа 2023 г. N 03-04-05/45733).

Если согласно условиям договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату включены, т.е. когда такие расходы производит за свой счет арендодатель, то налоговая база по НДФЛ в части доходов, полученных им от арендатора в виде арендных платежей, в сумме которых согласно условиям договора аренды учтены указанные затраты арендодателя, уменьшается на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги (конец цитаты).

При получении физическим лицом — арендодателем доходов в виде обусловленной договором аренды арендной платы от организации, заключившей договор аренды нежилого помещения и являющейся в соответствии со ст. 226 НК РФ налоговым агентом, обязанность по исчислению, удержанию и уплате в бюджет начисленной непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате суммы налога возложена непосредственно на налогового агента.

Исходя из этого, указывает Минфин РФ, в случае если договором аренды предусмотрено производить оплату коммунальных и эксплуатационных услуг арендатором самостоятельно сверх сумм арендной платы на основании договора, заключенного с организацией, оказывающей данные услуги, то арендатор учитывает сумму оплаченных вышеуказанных услуг в составе расходов при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (письма от 05.12.2008 г. № 03-11-04/2/191, от 15.01.2009 г. № 03-11-06/2/01).

Следует подробно прописать механизм расчета переменной части арендной платы. Для этого нужно привести перечень коммунальных и других подобных услуг, стоимость которых будет определять размер переменной части арендной платы (например: за электроэнергию, водоснабжение, канализацию, услуги телефонной связи и Интернет).

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам относятся затраты налогоплательщика на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии.

Adblock
detector