Ситуация на вторичном рынке недвижимости 2023
Содержание
Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2023: мнения экспертов по недвижимости
Теперь же девелоперы активно осваивают бывшие подмосковные угодья, и на месте пустырей и полей один из другим стали появляться современные жилые комплексы. Спрос у покупателей был – их привлекала перспектива жить в столице, но почти по подмосковным ценам. За этим в первом полугодии 2023 года последовал существенный рост стоимости жилья в новостройках.
«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2023 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.
«Чаще всего в новостройках приобретают студии, однушки и двухкомнатные квартиры. В старых границах города ценовой диапазон составляет 10–15 миллионов рублей, в Новой Москве – 8–12 миллионов рублей, в области – 3,5–6 миллионов рублей», – соглашается с коллегами руководитель аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
«Теперь у потенциальных покупателей меньше шансов столкнуться с долгостроем, так как банки проводят анализ проектов и не открывают кредитные линии для неперспективных или неликвидных, по их мнению, объектов. Однако данный фактор может усложнить выход на рынок проектов от небольших компаний», – отмечает Надежда Коркка.
Переход на эскроу-счета позволил застройщикам меньше зависеть от текущей конъюнктуры рынка. Если раньше финансирование проекта полностью опиралось на число сделок, то сейчас застройщик застрахован от сезонных или других спадов активности покупателей.
«За счет льготной ипотеки резко увеличился спрос, а с ним и цены. А вот после изменения ее условий количество сделок стало снижаться. В июле доля ипотеки составила 48% против 65% месяцем ранее. Из-за уменьшения суммы кредита покупатели пересмотрели свои требования и стали приобретать лоты меньшей площади. Соответственно, покупатели, которые до первого июля присматривались к трехкомнатным квартирам, стали выбирать двухкомнатные, с двушек перешли к однокомнатным, а с однушек переключились на студии», – объясняет заместитель директора Департамента новостроек по продажам «ИНКОМ-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Недвижимость уже не дорожает так быстро: стоит ли продавать сейчас или придержать до лучших времен
Таким образом, средний для всех прогноз будет таким: цены на жилье с вторичного рынка будут расти в 2023 году, но насколько они вырастут – зависит от спроса, продления льготной ипотеки, ключевой ставки Центробанка, ситуации у застройщиков и многих других факторов. В среднем прогнозируется рост цен на 7-8% в течение года – с одной стороны, это не так много, как в 2023-м, но с другой – вдвое выше плановой инфляции.
Сейчас этот рынок стабилизируется, как и другие, но есть одна проблема – так как сегмент начал расти относительно недавно, пока никто не может дать точного прогноза по ценам на будущее. Как рассказал нам Артур Меркушев из Dominfo, с рынка уже уходят предложения собственников – они решили «придержать» свои дома с надеждой на будущий рост цен:
Для этих категорий недвижимости «золотая пора» ушла вместе с режимом самоизоляции, и продавать их придется весьма долго. Соответственно, выставлять или не выставлять такой дом на продажу – уже не так важно, потому что размещение объявления еще не означает состоявшуюся продажу.
Правда, владельцы далеко не каждого загородного дома могут рассчитывать на быстрый рост цен. Все зависит от расположения (расстояние до города), инфраструктуры и параметров самого дома. Например, среди «антитрендов» на рынке загородной недвижимости эксперты отметили такие объекты, как:
Кстати, сейчас оформить ипотеку на вторичное жилье можно под 7,5-8% годовых – это минимальные ставки для зарплатных клиентов банка, и при условии оформления страховки по кредитному договору. Конечно, это больше 6-6,5% годовых по госпрограмме, но еще пару лет назад таких ставок не было в принципе.
Сергей Нюхалов считает, что на динамику стоимости новостроек продолжит оказывать влияние недостаток предложения. По итогам первого полугодия оно сократилось на треть. Хотя застройщики выводят на рынок всё больше проектов, продажи жилья идут ещё быстрее. Новые объекты не успевают замещать сокращение ассортимента новостроек.
— На динамику стоимости новостроек в этом году будут влиять цены на строительные и отделочные материалы. Все ждут, что осенью они немного скорректируются. Сейчас сложно прогнозировать, оправданно ли это ожидание. Также рынок ждёт увеличения количества рабочей силы и снижения числа заражённых коронавирусом. Если ситуация нормализуется и границы для мигрантов будут открыты, то количество рабочей силы увеличится. Соответственно, стоимость их услуг начнёт снижаться. Это также повлияет на себестоимость квадратного метра. Окажет ли это влияние на цену продаж — большой вопрос. Я думаю, что снижение цен произойдёт очень выборочно, — полагает коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.
— Снижения цены на жильё, на мой взгляд, ждать бессмысленно, потому что она зависит не только от ипотеки, но и от наличия хорошего земельного участка, транспортной доступности ЖК, от наличия проведённых коммуникаций. И в целом идёт тенденция на рост себестоимости. Напомню, что в прошлом году были пересмотрены нормы изменения видов разрешённого использования земельных участков. Так что сейчас изменить вид разрешённого использования зачастую стоит дороже, чем приобрести земельный участок. А участков с уже подготовленными видами разрешённого использования катастрофически мало, и их очень быстро разбирают. Поэтому я думаю, что в дальнейшем стройка будет развиваться за счёт проектов по переселению. Но это потребует затрат от застройщиков по усовершенствованию коммунальных сетей, по сносу зданий. И это тоже будет влиять на себестоимость, — рассказал Александр Коваленко.
— Подъём ключевого показателя ЦБ РФ, по нашим наблюдениям, пока не отразился сильно на процентах по ипотечным ставкам. Покупатели активно приобретают недвижимость в кредит, что поддерживает уровень цен. При этом на вторичном рынке столицы также наблюдается дефицит ликвидного предложения, то есть качественных объектов, которые выставляются по незавышенной стоимости относительно рынка. После прошлогоднего ажиотажного скачка спроса экспозиция во вторичном сегменте жилья восстанавливается крайне медленно. Таким образом, наш основной прогноз на осень — цены на вторичную недвижимость останутся на нынешнем уровне, — пояснил Сергей Шлома.
По её словам, основным фактором снижения цены всегда будет динамика спроса. Дополнительно может повлиять новая волна пандемии, переход на удалённую работу, рост себестоимости материалов. Также остался нерешённым вопрос о статусе апартаментов, который может повлиять на ценообразование в проектах.
На вторичном рынке жилья закончился ажиотаж
Неприятные для потенциальных покупателей ценовые тренды плавно «перекочевали» с первичного рынка на вторичный. Как отметил директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимость» Сергей Шлома, в условиях доступной ипотеки растет число потребителей, которые покупают квартиру, образно говоря, на вырост — большей площади, чем им сейчас нужно, с учетом возможных жизненных изменений в будущем (например, вступления в брак, рождения ребенка и т.п.).
В текущем году чемпионом России по росту цен на готовое жилье стала Московская область. В начале июня в подмосковных городах с населением от 100 тыс. человек 1 «квадрат» в среднем стоил 125 тыс. рублей (+1,1% за май, +19,0% — за год). Если в январе 2023-го в Подмосковье было пять городов с ценами «квадрата» выше 150 тыс. рублей (Реутов, Красногорск, Долгопрудный, Одинцово, Химки), то сейчас к этому списку добавилось еще два города — Люберцы и Мытищи.
В результате «квадраты» на вторичном рынке дорожали ударными темпами в течение последних 12 месяцев (см. таблицу). При этом онлайн-замеры говорят о разрыве между ожиданиями покупателей и реальными ценами на жилье. «Люди считают, что метру уже некуда дорожать. Но дешевая ипотека все это время поддерживала спрос на жилье, на этом фоне недорогие варианты очень быстро уходили с рынка. В результате сформировался дефицит бюджетного предложения, что толкает цены вверх», — пояснил Репченко.
Минувшая весна не изменила тревожные для потенциальных покупателей тенденции. В марте–мае заметнее всего прибавили в стоимости квадратные метры в столичных районах Зюзино (+7,3%), Обручевский (+6,8%), Можайский (+6,7%), Черемушки (+6,3%), Очаково-Матвеевское (+6,3%), Фили-Давыдково (+5,9%), Хорошево-Мневники (+5,9%), Восточный (+5,8%) и Москворечье-Сабурово (+5,7%). «Подорожание произошло в основном в тех районах, где в этом году ожидается открытие новых станций Большой Кольцевой линии метро — «Зюзино», «Воронцовской», «Новаторской», «Аминьевской», «Давыдково», «Терехово» и «Мневники», — пояснил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Цены на недвижимость всегда вырастают заранее, еще только когда объявляется о серьезном изменении транспортной ситуации в районе, и этот рост может достигать 15–20% за год».
Пандемия вызвала аномальный ипотечный ажиотаж. На фоне общего падения экономики и доходов населения цены на квартиры в столице в прошлом году, по оценке руководителя АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, выросли на 16,2%, в Новой Москве — на 17,7%, в Подмосковье — на 19,8%. Новостройки в старой и Новой Москве подорожали на 15–30% в зависимости от сегмента, в Московской области — на 23%. Исключение составила только старомосковская «элитка», прибавившая в цене менее 5%. Необычное оживление на рынке жилья и непривычный рост цен вызвали последствия реформы стройотрасли и сверхмягкая денежно-кредитная политика Центробанка, упустившего в прошлом году ключевую ставку на 2 п.п., до 4,25% годовых.
Что первично в данных о подорожании «вторички»
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга выросла на 1,94% и составила 154 295 рублей. За год недвижимость подорожала на 19,83%. Меньше всего цена «квадрата» за месяц выросла в Ростове-на-Дону и Тольятти – на 1,84% и 1,04%, до 63 564 рублей и 44 214 рублей соответственно. За год в Ростове-на-Дону жилье подорожало на 10,05%, в Тольятти — на 8%.
Такая тенденция пошла с весны, указывает эксперт, и пока изменений нет. Люди не скупают больше все подряд, они выбирают планировку, локацию, спокойно проверяют документы. Продавцы также стали гораздо более уступчивы. Если в прошлом году цены росли буквально каждую неделю и практически никто не соглашался на торг, то сейчас совершенно реально сбить цену на некоторые объекты в пределах 4-5%. По сравнению с прошлым годом, количество сделок уменьшилось примерно на 20%.
Скорее всего, предполагает Полина Гусятникова, речь идет о повышении цен на конкретные объекты, чаще всего это апартаменты бизнес и премиум-класса. Но это совершенно не означает, что дорожают и соседние объекты. Например, старый фонд, так называемые «хрущевки», не только не растет в цене, а даже немного просел – в пределах 1-2% с начала года.
Наибольшее увеличение средней стоимости «квадрата» отмечено в Нижнем Новгороде. За месяц цены выросли на 7,16% — до 86 748 рублей. За ним следуют Омск (рост на 6,74%) и Казань (6,14%). Стоимость квадратных метров там составила метр 57 673 и 99 780 рублей соответственно.
Москва, например, – это уникальный рынок недвижимости, он не похож на другие города России, отмечает эксперт. Здесь недвижимость растет в цене крайне неравномерно, цены на некоторые объекты неоправданно завышены. Например, на некоторые строящиеся объекты. При этом в соседнем панельном доме 1990-х годов постройки квартира той же площади может стоить на 10-15% дешевле. Безусловно, в 2023-2023 году активнее всего росло в цене первичное жилье и владельцы вторички не хотят отставать, поэтому тоже поднимают стоимость. Но если мы видим объект по определенной цене, это совсем не означает, что по ней он будет продан. Например, цена большинства квартир, согласно статистике заключенных сделок, на 5-7% ниже той, которую мы видим в рекламных объявлениях.
Анна Руденко подтверждает слова коллеги: «Те собственники, которые продолжают верить в нескончаемый рост цен, уже начинают разочаровываться: без дополнительного дисконта (хотя бы до среднерыночного уровня стоимости квартир) их объекты остаются нераспроданными».
В мае Росреестр зарегистрировал в Москве 13 084 перехода прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья. Из-за длинных выходных в начале мая покупательская активность упала на 24,6% относительно апреля, зато по сравнению с карантинным маем 2023 г. выросла на фантастические 233,9%.
В Новой Москве цены действительно уперлись в потолок: новомосковская «вторичка» обогнала по цене метра не только районы «старой» Москвы за МКАД, но даже некоторые внутримкадные локации. И если в 2023 г. и I квартале 2023 г. Новая Москва стабильно обгоняла «старую» по темпам роста цен на квартиры, то в апреле скорость подорожания «вторички» в обеих локациях сравнялась, а в мае «старая» Москва вышла вперед. По данным аналитического центра www.irn.ru, квартиры в Новой Москве по итогам мая подорожали на 0,9% до 178 700 руб. за кв. м в среднем, тогда как в «старой» — на 1,6% до 221 300 руб. (См. обзор рынка недвижимости Москвы по итогам мая 2023 года и обзор рынка недвижимости Новой Москвы и Подмосковья по итогам мая 2023 года.)
«При этом во многих случаях снижение цены нельзя считать дисконтом как таковым – это, скорее, ее уменьшение до реального рыночного уровня. Некоторые собственники все еще надеются на столь же серьезное подорожание квартир, как в прошлом году, поэтому они выставляют жилплощадь на продажу по слишком высокой стоимости. Покупатели, со своей стороны, обычно не соглашаются на приобретение такого варианта, пока продавец не скорректирует ценник до адекватного рынку значения», — отмечает Сергей Шлома.
В Новой Москве объем предложения «вторички» в мае, наоборот, увеличился на 2%. И если бы не майские праздники, которые, по сути, на 10 дней отправили рынок на каникулы, – вырос бы еще больше, считает Анна Руденко: «Активно выходящие на рынок с середины до конца мая продавцы смогли лишь компенсировать упущенное для рынка. В то же время многие из них все еще завышают цены в надежде в последний момент продать свой лот по максимальной стоимости, однако практически никому из них это не удается, так как бурный рост цен на вторичную недвижимость в Новой Москве уже прекратился».
Квадратный метр площади в подержанных квартирах, по сведениям «инкомовских» аналитиков, с начала года по всему сегменту выросла на 11,9%, до рекордно высокого уровня в 237,3 тысячи рублей. Интересно, что с точки зрения квартирографии наиболее заметно подорожали как раз «однушки» — в Москве «квадрат» в них поднялся в цене с 200,9 тысячи рублей до 230,5 тысячи рублей (+14,8%), а с точки зрения класса жилья лидером роста цен оказался массовый сегмент, подорожав разом на 20%.
Подобный взрыв спроса привел к быстрому вымыванию ликвидных предложений. Сделки совершались за одну (!)неделю, а новые объекты, не успевая даже появляться в риелторских базах, моментально уходили на просмотр. Это, соответственно, привело к круговому удорожанию всех объектов вторичного рынка.
Так, еще весной 2023 года из-за карантинных мер многие продавцы сняли свои объекты с продажи. Поэтому «вторичка» Москвы в апреле провалилась сразу на 30%. В мае и июне, конечно, собственники вновь стали выходить на рынок, но, по наблюдениям аналитиков МИЭЛЬ, восстановления прежнего объема предложения не произошло.
В этот период, заметили риелторы, на вторичном рынке «делали погоду» региональные клиенты. Спрос со стороны таких покупателей вырос, по оценкам специалистов, примерно на 20%. Причем в отличие от прошлых лет, когда интерес к столичным квартирам проявляли, как правило, жители Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных округов — Тверской, Смоленской и других областей.
Еще в июле резкого колебания цен не наблюдалось, но уже в августе они выросли на 2%. В дальнейшем этот тренд сохранился до конца года, причем прирост оказался цепным — по 3% в каждом следующем месяце. Таким образом если в августе среднестатистическая московская «однушка» торговалась, по информации «миэлевцев», на уровне 6,5 миллиона рублей, то по итогам октября она оценивалась уже в 9,1 миллиона.
14 Фев 2022 uristpolik 73