Главная / Жалобы / Аккредитив при альтернативной сделке

Аккредитив при альтернативной сделке

Содержание

1 Аккредитив при альтернативной сделке с недвижимостью
2 Альтернативная продажа квартиры; что это
3 Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры
4 Аккредитив: что это такое, как работает и как правильно его использовать
5 Альтернативная сделка: виды, риски, налоги
6 Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать
7 Аккредитив при альтернативной сделке
8 Как работает аккредитив
9 Аккредитив при альтернативной сделке с недвижимостью

Банк предоставляет ячейку под покупку квартиры, так как туда закладываются кредитные 3 млн. рублей, а вот под покупку комнаты ячейку может не предоставить, так как она происходит не за счёт кредитных средств. Покупка комнаты для Сбербанка не считается встречной сделкой. Для суммы в 100 тыс. рублей тоже нужна ячейка. Решить все эти проблемы – задача агентов, которые проводят сделку.

Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же. Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1. Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.

Даже несложную альтернативную сделку провести большая проблема. Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить. Это уже задача самих клиентов, которые пришли на сделку и часто абсолютно не готовы к сюрпризам, которые преподносят сотрудники Сбербанка. Заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера тоже нет возможности. Вместо живого общения нужно задавать вопросы в чате Дома-клик и не факт, что вам там оперативно ответят.

5. Кредитный договор оформляет одна служба, ячейку и аккредитивы другая, а выдаёт деньги третья. Причём все эти службы абсолютно не скоординированы между собой и не вникают в полномочия друг друга. Менеджер по ипотеке Вам говорит одно, а когда Вы придёте оформлять ячейку или аккредитив, Вам скажут другое.

Родионова продаёт 3-х комнатную квартиру Иванову за 8 миллионов рублей и покупает 2-х комнатную квартиру за 6 миллионов рублей у Бероева. Она переезжает ближе к родственникам в другой район, большая трёхкомнатная квартира ей не нужна, ей подойдёт квартира поменьше. Покупатель не может заложить все 8 миллионов в одну ячейку, потому что Бероеву за его квартиру причитается только 6 миллионов. В этой сделке нужны две ячейки. В одну закладывается пакет на 6 миллионов, а в другую пакет на 2 миллиона рублей. 6 миллионов получит продавец 2-х комнатной квартиры – Бероев, а остаток в 2 миллиона должна забрать Родионова.

Аккредитив при альтернативной сделке с недвижимостью

Еще один распространенный признак альтернативной сделки — доплата или получение части вырученных денег на руки. Редко бывает, что продавец-покупатель продает и покупает недвижимость за одну и ту же сумму: чаще всего жилье неравноценно и имеет разную стоимость. Поэтому продавец вынужден доплачивать либо забирать часть денег, если переезжает в жилье с худшими характеристиками.

В операциях с применением аккредитива товар (услуга) передается от продавца к покупателю. Платеж проходит от покупателя к продавцу. Участвующие в переводах банки получают свое вознаграждение за проведение платежа и обеспечение гарантии, выражающееся в приеме на себя ответственности и проверке входящих документов.

Альтернативная сделка — это сделка, при которой продавец направляет вырученные от продажи жилья деньги на приобретение новой недвижимости. Оба договора купли-продажи регистрируются одновременно , а передача денег в большинстве случаев происходит через банковский расчетный счет или банковскую ячейку. Альтернативная сделка с недвижимостью позволяет сразу переехать в новое жилье, а не жить в съемных квартирах в поисках подходящей.

В случае с ячейкой, банк-кредитор может потребовать от Продавца дополнительных бумаг для доступа к ячейке с деньгами. Например, Выписку из ЕГРН, расписку в получении денег за проданную квартиру, расписку из Росреестра о приемке пакета документов на регистрацию, и т.п.

Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.

«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.

«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.

Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.

равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).

Альтернативная продажа квартиры; что это

3aкoнoдaтeльнo пoнятиe «aльтepнaтивнaя пpoдaжa» нe зaкpeплeнo — eгo иcпoльзyют pиэлтopы. B пpaвoвoм пoлe к тaкoй фopмe кyпли-пpoдaжe ближe вceгo мeнa c yчacтиeм тpex лиц, кoгдa пepвый чeлoвeк пepeдaeт в coбcтвeннocть втopoгo кaкoй-тo oбъeкт и пoлyчaeт oт тpeтьeгo дpyгoй oбъeкт. Нecмoтpя нa тo, чтo зaкoнoдaтeльcтвo никaк нe peгyлиpyeт этoт oтдeльный тип cдeлoк, y нeгo ecть cвoи пpaвoвыe пpизнaки. К ним oтнocятcя:

Aльтepнaтивнaя cвoбoднaя cдeлкa мoжeт быть cтaндapтнoй, кoгдa в нeй yчacтвyeт тpи cтopoны, или бoлee cлoжнoй. Toгдa ee нaзывaют «цeпoчкoй». B нeй yчacтвyют бoлee чeтыpex cтopoн. Чeм бoльшe yчacтникoв — тeм cлoжнee cдeлкa. Ecли пpoдaвeц нe плaниpyeт cpaзy пoкyпaть дpyгoe жильe и ocвoбoждaeт квapтиpy дo пoдпиcaния пpeдвapитeльнoгo coглaшeния, этo нaзывaeтcя «чиcтoй пpoдaжeй».

Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.

Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo знaчит aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы , кaкиe pиcки ecть в нeй и чтo дeлaть, чтoбы избeжaть пpoблeм.

Aльтepнaтивнaя cдeлкa — этo cдeлкa, пpи кoтopoй пpoдaвeц нaпpaвляeт выpyчeнныe oт пpoдaжи жилья дeньги нa пpиoбpeтeниe нoвoй нeдвижимocти. Oбa дoгoвopa кyпли-пpoдaжи peгиcтpиpyютcя oднoвpeмeннo , a пepeдaчa дeнeг в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoиcxoдит чepeз бaнкoвcкий pacчeтный cчeт или бaнкoвcкyю ячeйкy. Aльтepнaтивнaя cдeлкa c нeдвижимocтью пoзвoляeт cpaзy пepeexaть в нoвoe жильe, a нe жить в cъeмныx квapтиpax в пoиcкax пoдxoдящeй.

Простыми словами можно описать банковский аккредитив как обязательство банка. Банк открывает клиенту (покупателю недвижимости) специальный счет для перевода средств в адрес получателя (продавца). На счете резервируется необходимая сумма, которая выплачивается продавцу после полного соблюдения условий сделки.

Продавец может получить денежные средства только после того, как подтвердит выполнение своих обязательств перед покупателем. Контроль над всеми действиями партнеров, участников программы, возлагается на банк, которому принадлежит аккредитивный счет. Обман партнера в таких условиях становится невозможным.

Справедливости ради отметим, что на практике чаще всего аккредитивный счет открывается в банке-кредиторе (если мы говорим о покупке квартиры с использованием заемных средств), а потому банк весьма ответственно проверяет и сам кредитный договор, и соответствие условий аккредитива этому договору, и исполнение договора купли-продажи.

срок действия аккредитива законом не ограничен, он определяется соглашением сторон и правилами банка-эмитента. логично, что аккредитив обычно открывают на период, необходимый для проведения сделки и завершения регистрационных действий. если времени, установленного договором, не хватит, аккредитив может быть продлен (за это, как правило, предусматривается плата по тарифам банка).

Что надо знать о сделке альтернативной купли-продажи квартиры

Чем больше участников в сделке, тем больше шансов, что она затянется или просто не состоится, потому что у кого-то никак не получается подобрать альтернативу своей квартире. Когда все участники цепочки нашли подходящие варианты, согласовали условия и подписали договоры, они одновременно идут в банк и через банковскую ячейку передают оплату по цепочке. После передачи денег участники отдают документы в МФЦ на регистрацию. Одновременно всем идти в МФЦ не обязательно, так как все сделки регистрируются отдельно.

Частичная регистрация. Регистрация всех сделок в цепочке не всегда происходит одновременно, поэтому переезд в новую квартиру может затянуться. Из-за обременений или неправильно оформленных документов может прийти отказ по одному из договоров в цепочке. В такой ситуации получение денег продавцом затягивается, потому что в условиях договора купли-продажи часто прописывается возможность забрать оплату только после регистрации всех сделок в цепочке. Чтобы избежать рисков, мы рекомендуем тщательно проверять все документы перед подачей на регистрацию. Если сомневаетесь, обратитесь за помощью к юристам. Они оценят условия сделки и всю документацию. О других рисках читайте в нашей статье « Риски при покупке квартиры на вторичном рынке ».

Очень часто проблемы с организацией альтернативной сделки возникают у тех, кто самостоятельно продает квартиру. Даже если вы нашли покупателя и подобрали себе новую квартиру, вы не сможете предугадать, сколько времени займут поиски альтернативы у вашего продавца, и так далее по цепочке. Часто участники сделки просто не могут сойтись в условиях: сроках переезда, ценах и т. д. В результате покупатели выходят из цепочки и появляются новые. Все это оттягивает поход в МФЦ для регистрации сделки.

Важно! Не стоит передавать деньги наличными из рук в руки. Используйте для этого аккредитив или банковскую ячейку. Подробнее о процедуре мы рассказывали в статье « Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция ». В таком случае получить деньги можно будет только после государственной регистрации передачи права собственности. Обратите внимание, что ипотечный займ и средства материнского капитала в альтернативных сделках можно использовать на стандартных условиях.

Несогласованность между сторонами. Выход одного участника из сделки может разрушить цепочку или сильно затормозить ее. Отказаться от сделки человек может по различным причинам: разногласия в цене квартиры, времени передачи недвижимости и пр. В итоге нужно искать замену выбывшему участнику, что займет еще какое-то время. В худшем случае другие участники могут начать выходить из сделки под влиянием стресса и перспективы дополнительного ожидания. Чтобы снизить вероятность потери времени, перед внесением аванса обговорите все условия сделки:

Стало понятно, что квартир, подходящих под наши критерии, немного. После двух просмотров в пешей доступности от дома мы еще больше сузили карту поиска и стали смотреть квартиры в 1 км от нас. Торопиться нам было некуда, поэтому мы мониторили рынок и ждали подходящего варианта.

Собственники квартиры, которая мне понравилась, одновременно продавали свое жилье и покупали другое. Это называют альтернативной сделкой, или сделкой со встречной покупкой. Для покупателей такое жилье менее привлекательно, чем то, за которое собственники просто хотят получить деньги.

Расположение в нашем районе и не более чем в 15 минутах пешком от метро. Это удобно, если соберемся сдавать квартиру или кто-то из родственников там поселится. Я живу в ЗАО Москвы, район нам нравится: у нас много зелени и нет промышленных предприятий. До центра пять остановок на метро, это всего 15 минут. Застройка в основном 70—80-х годов, панельные дома.
Приличный ремонт, хорошая сантехника, чтобы можно было сразу заехать и жить или сдавать. После покупки денег на ремонт у нас все равно бы не было.
Не пятиэтажка, так как мы не хотели связываться с реновацией ни тогда, ни в будущем. Это сузило круг поиска, так как вокруг много пятиэтажек. Остальные дома примерно одинакового качества — панельные 9- или 12-этажные .
Вторичный рынок, поскольку новостройки дороже и там нужно делать ремонт.
Невысокая цена за квадратный метр, чтобы уложиться в бюджет. С потенциальным кредитом у нас выходило 7 млн, но мы подумали, что, пока ищем, вносим аванс и ждем сделку, накопим еще 300 тысяч. В итоге я смотрела квартиры стоимостью 7,5 млн с расчетом на то, что можно будет поторговаться.

Мы сходили на просмотр двух примерно одинаковых однокомнатных квартир, которые во всем нас устраивали. Одна была в идентичном нашему доме и стоила 7,3 млн. Мы предложили сделать нам скидку в 100 тысяч. Мотивировали тем, что санузел не в идеальном состоянии и нужен ремонт. Но продавец наотрез отказался. Я была согласна на такую цену, но муж сказал, что, раз хозяин квартиры не идет нам навстречу, то у нас не будет взаимопонимания.

Когда я в очередной раз смотрела «Циан», обратила внимание на одну квартиру. Это была двушка, продавец которой снизил цену до 8,5 млн, 1 м² в ней стал стоить 182 тысячи при средней цене 1 м² по нашему району в 220 тысяч. Это была двухкомнатная квартира площадью 46 м², тогда как мы смотрели однокомнатные площадью 33 м² лишь немного дешевле. Чтобы купить эту квартиру, нам нужно было взять кредит больше, чем планировали. Но поскольку других подходящих вариантов не было, мы решили ее посмотреть.

Аккредитив: что это такое, как работает и как правильно его использовать

Существуют специальные инструменты позволяющие инвесторам максимально снизить риски связанные с таким деликатным моментом сделки, как передача прав собственности на приобретаемый объект недвижимости в обмен на деньги за него уплачиваемые. В этой статье я постараюсь максимально подробно и простым языком рассказать вам о том, что представляет собой один из таких инструментов — аккредитив.

Практически каждый из вас так или иначе наверняка сталкивался с вопросом покупки или продажи жилой недвижимости (квартиры или дома). Ну а если даже вы лично не сталкивались с этим вопросом, то наверняка наслышаны о его тонкостях и подводных камнях от родственников и друзей.

Кроме этого говорится о том, что банк-эмитент может передать полномочия по аккредитиву другому банку (исполняющему). При этом исполняющий банк может как принять, так и отказаться от этих полномочий (частичные принятие или отказ в данном случае не допускаются).

Безусловным плюсом использования аккредитива являются те гарантии, которые получают участники сделки, конечно при условии, что аккредитив является безотзывным (о типах аккредитивов читайте ниже). Покупатель получает уверенность в том, что его деньги будут переданы поставщику только после того как будет произведена реальная поставка товара. Ну а поставщик, в свою очередь, получает гарантии оплаты за поставляемую им продукцию.

Каждое из этих решений позволяет защитить интересы сторон в процессе оформления передачи прав на квартиру. С одной стороны защищаются интересы продавца, давая ему уверенность в том, что он получит свои деньги сразу после переоформления прав на продаваемую квартиру. С другой стороны защищаются интересы покупателя, обеспечивая ему гарантию того, что в обмен на свои деньги он получит все положенные ему законом права на приобретаемый объект недвижимости.

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

«Зачастую банки, которые выдают кредит на покупку недвижимости в рамках такой сделки, ограничивают число альтернативных звеньев (не более 3). Как правило, банк изучает юридическую чистоту той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита. Но бывают случаи, когда анализируются документы и других объектов недвижимости в цепочке. И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

«Недобросовестные риелторы всегда говорят, что сдают документы по всем сделкам на регистрацию одним пакетом. Это хитрость, чтобы успокоить покупателей и продавцов относительно того, что все сделки будут зарегистрированы. Нужно понимать, что для Росреестра каждый договор — это самостоятельная история, никакого отношения к остальным не имеющая», — рассказывает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

На рынке российской недвижимости существуют сделки, которые называются «альтернативными». Они несколько сложнее классических, так как в цепочке всегда участвует несколько человек, однако не предполагают каких-либо существенных отклонений от канонической купли-продажи жилья. Что же такое «альтернативная сделка», на какие важные моменты стоит обратить внимание перед тем, как принимать в ней участие, и каковы возможные риски, рассказывают эксперты отрасли.

Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.

«Если супруги покупают квартиру стоимостью более 6 млн рублей в совместную собственность, они вернут 520 000 рублей за покупку квартиры (по 260 тысяч рублей каждый) и до 780 000 рублей за уплаченные проценты по ипотеке (по 390 тысяч рублей каждый). А это уже 1 300 000 руб.», — объясняет Елена Мищенко.

Сделка с недвижимостью: какой способ оплаты выбрать

Во избежание описанного выше риска, когда расписка уже передана, а получить доступ продавец к ячейке не может, на практике расписка передается после регистрации перехода права собственности и получения доступа к ячейке. Вместе с тем, покупатели тоже страхуется на случай, если продавец свободно получит доступ к ячейке и при этом откажется передавать расписку о получении денег, без которой оплата не будет считаться произведенной (договор банковской ячейки не является подтверждением оплаты), поэтому до получения расписки не передают ключи от ячейки. И бывают ситуации, когда покупатели отказываются после регистрации передавать ключи, продавец вынужден расторгать договор в связи с неоплатой, а за это время покупатель может продать квартиру другому лицу. Соответственно минус ячейки в том, что она делает стороны взаимозависимыми при получении денег из ячейки. Однако всегда остается риск недобросовестности одной из сторон.

Удобный обеим сторонам вид расчетов. Стороны совместно арендуют в банке сейфовую ячейку и оговаривают в трехстороннем договоре условия доступа к ней. Доступ к ячейке в течение какого-то времени получает продавец, имеющий на руках выписку из единого государственного реестра недвижимости, подтверждающую переход права. На всякий случай стороны всегда могут получить совместный доступ. А если по истечении условленного времени продавец не забирает деньги, то они возвращаются покупателю. Это только один вариант условий, стороны могут договориться иначе. Банки оказывают услуги по пересчету и проверке купюр перед их помещением в ячейку, что очень удобно, поскольку суммы оплаты за недвижимость довольно большие.

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

На наш взгляд, максимально безопасным для обеих сторон является использование безналичных расчетов: по аккредитиву или с использованием счета эскроу. Однако если есть необходимость использования наличного расчета, то предпочтительнее использовать банковскую ячейку, сделки с недвижимостью с использованием банковской ячейки в настоящее время пользуются популярностью.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

Аккредитив при альтернативной сделке

Покупатель открывает специальный счет в банке на имя продавца.
Кладет на него заранее оговоренную сумму денег. Продавец пока не может их получить. Он просто знает, что покупатель выполнил свою часть договора – перечислил ему оплату.
Банк замораживает эти деньги, пока продавец выполняет свои обязательства по договору. Например, переоформляет недвижимость на покупателя или отправляет партию оборудования покупателю в Москву.
Когда продавец выполняет свои обязательности по договору, он приходит в банк и предъявляет доказательства этого. Например, если это продажа квартиры, показывает выписку из ЕГРН или любые другие документы, указанные в договоре аккредитива.
Продавец получает свои деньги.

Вы пишите, что в общем толковании понятия конкретно статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ТК РФ) и размер удержания из заработной платы может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается с медицинским заключением, выданным в порядке, установленном федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом лицо может быть полностью или частично освобождено от отбывания дополнительного вида наказания.(в ред.

Если вы хотите использовать ППФ, лучше обратиться к юристу, который проверит все детали договора.
Услуги нотариуса необходимы, если в сделке участвуют несовершеннолетние, заключается договор пожизненного содержания с иждивением (рента), у квартиры несколько собственников и т. д.

Как работает аккредитив

Предварительная работа: банки рекомендуют клиентам еще до заключения внешнеэкономического контракта обратиться за консультациями и помощью в составлении договорных условий расчетов по аккредитиву, так как именно на этом этапе закладываются основы успешной сделки.

В настоящее время международные расчеты в форме аккредитивов регулируются Унифицированными правилами и обычаями для документарных аккредитивов, Публикация МТП № 600, Париж, 2007г. (UCP600) . При этом также применяются Унифицированные правила межбанковского рамбурсирования, Публикация МТП № 725 (URR725), Международная стандартная практика проверки документов по документарным аккредитивам, редакция 2007 г. для UCP600 (ISBP) и другими документами, выпускаемыми Банковской Комиссией МТП по вопросам аккредитивов.

Также может быть указано, какие суммы покрывает аккредитив (напр., 100% стоимости товара, страховые расходы, фрахт, комиссии и т.д.). Если по сделке помимо аккредитива предусмотрены прямые платежи (предоплаты, окончательные расчеты и т.п.), это тоже желательно указать в тексте аккредитива.

Распределение банковских расходов между приказодателем (импортером) и бенефициаром (экспортером) в связи с аккредитивом. Однако надо помнить, что в любом случае ответственность за уплату комиссий и возмещение расходов лежит на инструктирующей стороне (заказчике услуг).

Несмотря на то, что в основе аккредитива лежит внешнеэкономический контракт, регулирующий обязательства импортера и экспортера, аккредитив является отдельным от контракта обязательством, причем обязательством банка, а не приказодателя. Поэтому банки самостоятельно и независимо от сторон внешнеэкономического контракта несут ответственность по аккредитиву. Банкам не вменяется в обязанность проверять соответствие условий аккредитива условиям основного контракта, но они обязаны контролировать соответствие условий аккредитива международным унифицированным правилам, которым он подчинен. Обязанность проверять соответствие условий аккредитива условиям заключенного договора лежит на сторонах договора, и в большей степени на бенефициаре, как стороне, наиболее заинтересованной в оплате по аккредитиву. Тем не менее, банки всегда по просьбе клиентов могут проконтролировать и помочь максимально обеспечить соответствие договорных и аккредитивных условий. И еще важно заметить, что банки работают с документами, а не с товарами (работами, услугами), поэтому они не проверяют исполнение сторонами сделки, банки проверяют документы и контролируют исполнение сторонами условий аккредитива.

Обычно этот процесс происходит следующим образом. В назначенное время продавец, покупатель, а также юрист банка и риелтор (если сделка происходит с его участием) встречаются в офисе кредитной организации. Уточнив детали, заинтересованные лица подписывают соглашение об аренде банковской ячейки.

Тот, кто думает, что данная процедура не содержит никаких рисков, глубоко ошибается. Нет, опасность исходит не от государства, конечно, а от каждой из сторон сделки. Судите сами. Если покупатель отдаст деньги в момент подписания соглашения (иными словами, за 11 дней до его регистрации), то он серьезно рискует тем, что продавец не станет осуществлять сделку и заявит в государственный орган об отказе в регистрации перехода права. Как результат, приобретатель останется и без денег, и без недвижимости. Но возможен и второй вариант, когда стороны договорились об оплате имущества после регистрации. В этом случае серьезно рискует уже продавец, потому как есть вероятность, что покупатель не сможет или не захочет оплатить оформленную на него недвижимость, в результате чего продавец окажется у «разбитого корыта».

Начну с того, что стороны подписывают договор, затем передают пакет документов в регистрирующий орган, где бумаги пылятся (или находятся) долгих 11 дней. Затем государственный орган регистрирует переход права собственности, после чего договор считается заключенным.

Вообще, исходя из российских условий, договор аренды банковской ячейки наиболее оптимален при расчетах за недвижимость. Следует помнить, что в договоре купли-продажи редко указывается реальная сумма сделки и при оплате через ячейку она никогда не будет раскрыта, в отличие, скажем, от аккредитива или безналичного перевода.

Прежде всего – оплата по аккредитиву. Аккредитив – это банковская операция. В соответствии с ней, банк по указанию клиента обязуется произвести платеж третьему лицу. Если рассматривать куплю-продажу собственности, то схема использования аккредитива будет такова:
— продавец и покупатель заключают договор, в котором в качестве формы расчетов по сделке предусматривают аккредитив;
— приобретатель недвижимости направляет заявление в кредитную организацию с просьбой оформить аккредитив;
— банк открывает на имя продавца специальный счет, который называется «Аккредитив», и перечисляет на него деньги с личного счета покупателя;
— продавец сможет получить эти деньги только после регистрации перехода права имущества на покупателя, предоставив банку все необходимые по договору купли-продажи документы. Если бумаги в порядке, то продавец забирает деньги.

Аккредитив при альтернативной сделке с недвижимостью

Добрый вечер! Деньги покупателя Вашей квартиры и Ваши ипотечные деньги будут лежать на безотзывном аккредитивном счёте, а не на счёте продавца квартиры, которую вы планируете купить. Остальное в основном будет зависеть от срока аккредитива, условий его раскрытия.

Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев). Кроме того, в отличие от банковской ячейки, стоимость аккредитива не зависит от срока его действия: плата взимается за сумму хранения, а не длительности действия счета. Единственное, что нужно учитывать — тарифы рассчитываются за квартал пользования, т.е. 3 месяца действия счета.

В любой альтернативе главное — подготовить и провести сделки так, чтобы исключить ситуацию, когда государственная регистрация перехода прав по одному договору произойдет, а по другому будет получен отказ или приостановка. Сам по себе аккредитив, как способ взаиморасчетов сторон, этот риск не снимает.

Расчеты через депозит нотариуса. При заключении сделки купли-продажи квартиры Откроется в новой вкладке.»>через нотариуса, стороны договора с согласия самого нотариуса могут провести безналичные расчеты у него. С 2023 г., после вступления в силу федерального закона №457-ФЗ (см. пункт 4 – Откроется в новой вкладке.»>здесь), нотариусам даны официальные полномочия на предоставление услуг по депозиту денежных средств при расчетах по сделкам (в т.ч. с недвижимостью).

Договор аренды банковской ячейки может быть и трехсторонним – Покупатель, Продавец и банк. Причем, Покупатель и Продавец – оба выступают арендаторами ячейки, что сути договора не меняет. Принцип доступа к ячейке остается тот же.

Среди главных документов стоит предоставить паспорт и проект договора о купле-продаже. Для того, чтобы оформить всю процедуру, в большинстве случаев требуется время до 30 минут. Это произойдет, если у вас всё в полном порядке и документация в полном объеме имеется в собственности. Далее стороны заключают между собой сделку и регистрируют договор. После этого продающая сторона имеет полное право обращаться в любое банковское учреждение, в котором имеется счет для средств, и предоставлять документацию для получения денежных средств. Банк в дальнейшем никак не будет трогать покупателя и действовать самостоятельно. Если счета располагаются в разных банках, то тогда нужно будет немного больше времени и сил на оформление сделки. Если же всё находится в одном банковском учреждении, то процедура проходит быстрее и условия обычно лояльнее.

Условия у банковских учреждений способны незначительно различаться и поэтому данную информацию нужно рассматривать на официальных страницах. Чтобы упростить и ускорить эту процедуру, покупатель и продавец должны договориться об одном банке. Если этого сделать невозможно, то можно выбрать разные банковские учреждения. При этом, процедура будет затягиваться немного дольше.

По этому принципу очень часто может осуществлять свою деятельность Сбербанк. Иные же банковские учреждения придерживаются практически аналогичного порядка. Но, некоторые из них не работают с обычными покупателями, а могут обслуживать только юридических лиц.

Одним из актуальных вопросов у многих часто возникает составление договора. Там должны прописываться аккуратно все нюансы в отдельном пункте. Но многие люди, которые полагаются на собственные силы, очень часто в дальнейшем несколько раз переделывают соглашение. Именно поэтому лучше всего задуматься заранее о профессиональной помощи.

Если вы решили провести процедуру аккредитива, то в первую очередь нужно определиться с банковским учреждением. Для начала вам его нужно выбрать по некоторым критериям. Чаще всего здесь можно отметить некоторые удобства и выгоды при оформлении процедуры.

17 Июн 2021 uristpolik 173