Главная / Жалобы / Чем грозит незарегистрированный дом на участке

Чем грозит незарегистрированный дом на участке

Сложно ли узаконить дачный дом уже после покупки

Никаких трудностей, на первый взгляд, возникнуть не может, так как градостроительное законодательство не предусматривает необходимости получать разрешения на строительство на землях СНТ. Регистрация дома, придание ему статуса объекта недвижимости происходит по упрощенной схеме. На земельный участок вызывается кадастровый инженер, проводит измерительные работы, после чего по их результатам составляется документ – технический план. На его основании объект как бы закрепляется за определенной землей. Далее технический план и пакет документов сдается в Росреестр, и, если все соответствует требованиям закона, то Вы получаете на руки правоустанавливающие документы на Ваш дом.

При покупке земли с домом, на который не зарегистрировано право собственности, у нового владельца могут возникнуть трудности. Например, если окажется, что строение возведено с нарушением правил застройки, градостроительных, санитарных, противопожарных и иных правил, это повлечет для нового собственника обязанность снести самовольно возведенное строение.

Для того чтобы дом получил статус жилого дома с правом круглогодичного проживания и правом регистрации в нем, необходимо обратиться в суд. Для этого требуется подать заявление в суд. В ходе судебного процесса назначат строительно-техническую экспертизу, на основании которой будет получено заключение о возможности круглогодичного проживания. Решение передается в Росреестр, и изменения вносятся в Государственный кадастр недвижимости. Соответственно, цена на объект недвижимости увеличивается, потому что садовому строению придается статус жилого дома.

На загородном рынке недвижимости такие сделки встречаются очень часто. В зависимости от ряда факторов (цены дачи; срока владения участком; информации от председателя и соседей о продавце; того, насколько привлекателен вариант для покупки) я бы рассматривал два основных варианта проведения такой сделки.

1 марта 2023 года вступили в силу изменения, требующие теперь не только подать декларацию, но и осуществить технический учет, создать инвентаризационное дело на объект недвижимости, что, безусловно, повлечет для Вас дополнительные траты и возможные сложности в согласовании (например, если дом расположен вблизи коммунальных сетей близкого к поверхности заложения).

Чем грозит незарегистрированный дом на участке

Многие, становясь собственниками объектов недвижимого имущества (дом, гараж или иное здание), зачастую не оформляют свои права на земельный участок, находящийся под таким объектом, либо не переоформляют документы на земельный участок на себя как на нового владельца (например, в договоре аренды земельного участка после приобретения жилого дома сохраняется прежний арендатор — прежний владелец дома), тем самым нарушают земельное законодателство.

Во-вторых, в случае проведения проверки соблюдения земельного законодательства в рамках государственного земельного надзора на нарушителя может быть наложен административный штраф.
Земельные правонарушения выявляются в ходе государственного земельного надзора, который осуществляется государственными инспекторами по использованию и охране земель. Государственный земельный надзор осуществляется в форме плановых и внеплановых проверок в отношении граждан, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей.

Размер административного штрафа исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (если она определена). При этом в санкции статьи 7.1 КоАП РФ установлены минимальные размеры штрафов, ниже которых штраф не может быть назначен. Нарушение влечёт наложение административного штрафа на граждан:
— если определена кадастровая стоимость земельного участка, в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей,
— если не определена кадастровая стоимость земельного участка в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

Статьей 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) предусмотрена административная ответственность за самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок. Это земельное правонарушение является наиболее распространённым.

Следует отметить, что привлечение к административной ответственности не освобождает от обязанности устранить нарушение.
Для того, чтобы избежать привлечения к административной ответственности граждане, индивидуальные предприниматели и юридические лица должны своевременно оформлять документы на земельные участки и использовать земельные участки в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Незарегистрированные объекты заставят оформить

«Сейчас идут серьезные проверки, основная цель которых – выявление незарегистрированных объектов капитального строительства и объектов незавершенного строительства. Согласно полученным данным, в Подмосковье более сорока процентов объектов либо не зарегистрировано, либо при регистрации были указаны заведомо ложные данные. На лицо – махинации с налогами. Граждане должны понимать, чем чреваты подобные игры с государством и к каким последствиям это может привести» – объясняет Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru..

Узнать, попал ли владелец в штрафники, можно на сайте Миноблимущества. Уже сейчас там вывешены списки участков, на которых есть «самострои». Сразу никто забирать землю не собирается, с людьми будут вестись разъяснительные беседы. Согласно проведенным опросам, треть жителей Подмосковья даже не знают о том, что такое кадастр, сколько на самом деле стоит их недвижимость и почему все же нужно регистрировать постройки.

Также, пока не оформлено право собственности и прочие документы, подобные объекты нельзя продавать, брать под них кредит в банке, сдавать и т.д. Большие проблемы возникнут и при оформлении наследства. Со следующего года будут запрещены любые манипуляции с незарегистрированной недвижимостью. Сейчас же пока еще можно без особых проблем и финансовых затрат оформить документы. Необходимо встать на кадастровый учет и подать заявление на право собственности в соответствующие органы (многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, Росреестр).

«После выявления нарушения владельцев участков могут обязать заплатить штраф и начислить двойной налог. При этом если суд решит, что объект подлежит сносу, демонтаж осуществляется за счет владельца или его собственными силами» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.

Если дом построен на территории садоводческого или дачного некоммерческого товарищества, владельцу достаточно воспользоваться услугами кадастрового инженера и с полученными данными обратиться в Росреестр. Спустя полторы недели все необходимые документы будут уже на руках у собственника. За составление технического плана в среднем просят около десяти тысяч рублей. Также придется потратиться на госпошлину при подаче заявления в МФЦ. Подавать заявление можно как при личном посещении, так и через портал Госуслуг. Рассматривается дело в течение двух недель, после чего дается ответ. Если решение было принято не в пользу владельца, необходимо обращаться в суд.

10 вопросов дачников: ответы БТИ и Росреестра

Генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко ответили на самые актуальные вопросы читателей «Российской газеты» о регистрации и строительстве дачных домов, теплиц и других объектов.

Если же «земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные), то один из домов порекомендуют снести. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке».

Если строение возвели по правилам, то органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. При таких правилах от регистрации объектов недвижимости нельзя уклониться, иначе объект сочтут самовольной постройкой и постановят его снести.

Участок могут изъять и в случае, когда землю не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин, или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде (например, работает автомойка).

Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон. Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно».

Другой случай, который, по словам эксперта, нужно держать в голове – это возможность изъятия участков государством (в связи прокладкой автодороги, например). Естественно, компенсацию можно будет получить только за дом, построенный до принятия решения об изъятии. А с точки зрения закона построенным домом является только зарегистрированный дом.

Самовольные постройки и правда могут снести, но, скорее всего, собственникам дадут время привести их в соответствие с назначением участка и требованиями закона. С 4 августа прошлого года вступил в силу ФЗ -339, который все-таки защищает права самостройщиков. Приводить в соответствие (снижать этажность, реконструировать, чтобы соблюдались все отступы) или сносить, будет решать суд. На приведение в соответствие обычно дают от полугода до трех лет.

Или набирающее масштабы установление всевозможных ограничений на участки: охранных зон объектов культурного наследия, охранных зон древних газопроводов, о которых все давным-давно забыли, санитарно-защитных зон и так далее. Если дом уже был зарегистрирован до момента, когда были официально установлены ограничения на земельный участок, его не снесут и можно будет продолжать им пользоваться. Но если дома официально не существовало, то неизбежно возникнут сложности с регистрацией права собственности, вплоть до полной невозможности регистрации права и признания постройки самовольной.

Можно годами жить без оформления свидетельства на новое строение, реконструкцию с увеличением площади и этажности и т. д. Экономия на налогах существенная. Но перед продажей все строения оформляются согласно закону, в противном случае цена будет значительно снижена.

Имеется практика – но только применительно к землям сельхозназначения, за которыми следит Россельхознадзор, что, если выявлено неиспользование участка для сельскохозяйственного производства, то вместо максимальной ставки 0,3% применяется ставка для «прочих» видов использования (максимум 1,5%) — (Письмо Федеральной налоговой службы от 20 марта 2023 г. № БС-4-21/5157). Аналогичная ситуация с использованием дачных участков в предпринимательской деятельности (письмо Минфина России от 29.01.2023 № 03-05-04-02/4987).

Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.

Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.

Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.

Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в гражданском кодексе об этом прямо написано.

А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.

То, что письмо из Федеральной налоговой службы вам еще не пришло, не означает, что аэрофотосъемка в вашем районе не была проведена, а ваши незаконные постройки зафиксированы. Узнать, ждет ли вас финансовый «сюрприз» в ближайшее время, можно с помощью Росреестра или налоговой службы своего города.

Начавшийся еще в 2023 году подсчет незарегистрированных капитальных строений в Подмосковье продолжался и весь следующий год, причем охватил и другие области. Для того чтобы понять, сколько владельцев недвижимости уклоняются от уплаты налогов, власти использовали аэрофотосъемку и обход территорий. Причем в ход шла не только стандартная съемка с самолетов, но и квадрокоптеры. Этого хватило для того, чтобы понять, что солидная часть недвижимости еще не состоит на кадастровом учете.

Впрочем, сумму налога можно и снизить. Для этого, если вы не согласны с кадастровой стоимостью своей постройки, нужно заказать оценку жилья у независимых экспертов и отправиться с ней в суд. В среднем, такое действие помогает снизить размер налога на 46%, а это весьма существенно.

В среднем, налог на благоустроенный дом площадью до 200 кв.м в ближнем Подмосковье составляет порядка 30000 рублей. Это означает, что владельцу, построившему такой дом, но не зарегистрировавшему его своевременно, предстоит отдать государству более 100000 рублей.

Фиксированного размера штрафа, на который стоит рассчитывать, сейчас нет. Он будет зависеть от самого строения и его кадастровой стоимости. Сумма штрафа составит 20% от неоплаченной налоговой суммы за последние 3 года. К тому же, собственнику незаконной недвижимости нужно будет уплатить сам налог за 3 года.

Штраф за незарегистрированный дом на дачном участке

Потому если всех благ для счастливого проживания все еще нет, то с регистрацией дома можно подождать. Нужно ли платить налоги после регистрации дома? После того как жилая недвижимость будет зарегистрирована, за нее придется уплачивать налоги. Подсчет налогов производится от индивидуальных особенностей сооружения.

Бумаги на участок земли подтверждают владения участком в течение последних трех пяти или более лет. Приобретая землю можно потребовать от ее хозяина указать фактическую ее стоимость земельного участка с домом . В случае, когда свидетельство оформляется накануне проведения сделки, продавец наверняка попросит указать стоимость ниже одного миллиона рублей, чтобы избежать уплаты налогов . Несомненно, что такая просьба незаконна, однако при отказе ее выполнить вы наверняка не сможете купить данный участок земли с домом. В исключительных ситуациях при совершении сделки за банковские средства, агент банка вынужден искать участок со старыми регистрационными документами или заведомо указывать ложную информацию, на что банк закроет глаза.

В выше представленном законе появились некоторые поправки. Так, с 1 января 2023 года регистрация объектов будет возможна только с предъявлением кадастрового учета. Ранее для регистрации своих прав на постройки было нужно заполнять декларацию об объекте вручную.

Начавшийся еще в 2023 году подсчет незарегистрированных капитальных строений в Подмосковье продолжался и весь следующий год, причем охватил и другие области. Для того чтобы понять, сколько владельцев недвижимости уклоняются от уплаты налогов, власти использовали аэрофотосъемку и обход территорий. Причем в ход шла не только стандартная съемка с самолетов, но и квадрокоптеры. Этого хватило для того, чтобы понять, что солидная часть недвижимости еще не состоит на кадастровом учете.

Впрочем, сумму налога можно и снизить. Для этого, если вы не согласны с кадастровой стоимостью своей постройки, нужно заказать оценку жилья у независимых экспертов и отправиться с ней в суд. В среднем, такое действие помогает снизить размер налога на 46%, а это весьма существенно.

От штрафа до сноса: чем грозят незаконные постройки на садовом участке

«На своей даче мы бываем редко. В основном, по выходным или летом во время отпуска. Примерно год назад через дорогу от моего участка появился двухэтажный гараж. Оказалось, соседи оборудовали в нем автосервис. Теперь рядом с нашим участком постоянно стоят какие-то полуразобранные машины.

Как отмечают представители власти, чаще всего при строительстве зданий на загородных участках нарушают нормы высотности. Законодательство ограничивает высоту построек на участках – не более 20 метров (или 3 этажей). Также постройки запрещается возводить ближе 3 метров от забора.

В тот раз мы не стали больше спорить – нужно было уезжать домой. Но когда через месяц мы снова вернулись на дачу, в дополнение к мойке и автосервису прямо у нашего забора появился столб ЛЭП. А провода от него протянулись прямиком к тому самому гаражу. Это стало последней каплей моего терпения. Придется искать управу на соседей, которые про закон, видимо, никогда не слышали».

  • подать жалобу в органы местного самоуправления;
  • обратиться в региональное министерство имущественных отношений, если представители муниципалитета так и не приняли никаких мер.

В ответ на обращение ведомство должно организовать проверку, в ходе которой специалисты примут решение о назначении штрафа или передаче дела в суд.

На мой вопрос, на каких основаниях они все это делают, хозяйка участка грубо ответила: «Я здесь прописана. Что хочу, то и буду делать!» Спорить с ней мне показалось бесполезным: темпераментная женщина из ближнего зарубежья даже слушать ничего не хотела. Тогда я обратилась к председателю СНТ. Он ответил, что никаких разрешений ни на автосервис, ни на мойку не давал.

О самовольных постройках

Самовольная постройка- это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления этой постройки.
К самовольным постройкам может быть отнесен не только сам дом, но также и пристройка к жилому дому, возведенная без необходимого согласования (уведомления) с уполномоченным органом.
В соответствии с Гражданским кодексом самовольные постройки должны быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями, за исключением случаев признания их законными.
Здание, сооружение или другое строение признается самовольной постройкой и подлежит сносу, если оно было возведено или создано:
— на земельном участке, который не был предоставлен в установленном порядке;
— на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
— без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Строение, возведенное с нарушением градостроительных и строительных норм, может быть приведено в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.
Если отсутствуют сведения о лице, которое возвело самовольную постройку, она может быть снесена лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица.
Использование самовольной постройки не допускается.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
— если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
— если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
— если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В указанных случаях лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Решение о сносе самовольной постройки либо решение о приведении ее в соответствие с установленными требованиями принимается судом или органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).
Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с Гражданским кодексом РФ.
Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.
Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано в том числе в судебном порядке.
Право на обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку имеет собственник земельного участка, на котором эта постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования при одновременном соблюдении трех условий.
1.если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
2.если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям.
3.если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В исковом заявлении о признании права собственности на самовольную постройку необходимо указать:
— вид права на земельный участок, на котором находится самовольная постройка;
— вид постройки;
— лицо, которое ее осуществило;
— причину обращения в суд (например, из-за того, что ранее не были получены необходимые разрешения).
Кроме этого, в исковом заявлении необходимо привести доказательства того, что возведение постройки существенно не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, а также то, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.
Поскольку суд не заменяет собой административные органы, в иске следует указать, какие действия предпринимались до обращения в суд с целью легализации постройки.
Ответчик по иску о признании права на самовольную постройку определяется исходя из того, кто осуществил самовольную постройку.
Если самовольная постройка возведена посторонним лицом на принадлежащем вам земельном участке, в качестве ответчика по иску указывается лицо, которое эту самовольную постройку осуществило.
Таким образом, если постройка возведена владельцем земельного участка, ответчиком по делу указывается орган местного самоуправления, на территории которого находится земельный участок и самовольная постройка.
За обращение в суд с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку оплачивается государственная пошлина. Размер госпошлины определяется исходя из стоимости самовольной постройки. Стоимость самовольной постройки в данном случае будет являться ценой иска, от которой рассчитывается размер госпошлины.
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить следующие документы:
— копии искового заявления для участвующих в деле лиц;
— квитанцию об уплате госпошлины;
— правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (свидетельство, постановление о выделении земельного участка и т.п.);
— документы, подтверждающие наличие на участке самовольной постройки (заключение кадастрового инженера, акт обследования БТИ);
— документы, подтверждающие, что при возведении постройки не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, а также факт того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;
— документы, подтверждающие обращение в уполномоченные органы с целью оформить право на самовольную постройку (заявление о выдаче разрешения на строительство, ответ с отказом в выдаче разрешения на строительство, уведомления о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности);
— нотариально удостоверенная доверенность на представителя (в случае необходимости).
Если документов и иных доказательств, подтверждающих отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а также факт того, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, нет, следует заявить ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы. Ходатайство заявляется в судебном заседании после принятия искового заявления к производству суда.
В зависимости от результатов экспертизы и обстоятельств дела суд принимает решение о признании права собственности на самовольную постройку или об отказе в удовлетворении иска.
Если право собственности на постройку признано за владельцем земельного участка, а возвело ее иное лицо, то в решении суда может быть предусмотрена обязанность возместить застройщику, построившему самовольную постройку, расходы на ее возведение. Для удовлетворения такого требования лицо, которое возвело постройку на чужом земельном участке, должно предъявить встречный иск о возмещении своих расходов на ее создание. Размер компенсации определяет суд.
Для того чтобы на основании решения суда можно было зарегистрировать в Росреестре свое право, в резолютивной части решения о признании права собственности на самовольную постройку должны быть указаны подробные сведения, позволяющие идентифицировать такой объект и его правообладателя. Отсутствие такого описания сделает невозможной государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и может повлечь необходимость обращаться в суд с дополнительным заявлением о разъяснении решения суда.
Для государственной регистрации права собственности на основании решения суда потребуются следующие документы:
— заявление о государственной регистрации;
— паспорт заявителя;
— нотариально удостоверенная доверенность на представителя (при необходимости);
— решение суда о признании права собственности на самовольную постройку с отметкой о вступлении в законную силу.
За государственную регистрацию прав на постройку необходимо уплатить госпошлину.
Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов:
— через отделение Росреестра или МФЦ;
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. При пересылке заявления почтовым отправлением подлинность подписи на заявлении необходимо нотариально удостоверить и приложить копию паспорта;
— в форме электронных документов через Интернет при помощи официального сайта Росреестра.
Проведенная государственная регистрация прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (если об этом было указание в заявлении о регистрации права).
С момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости у его владельца появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц.
Самовольную постройку нельзя продать или подарить, поэтому следует предпринять действия по ее легализации, с той целью, чтобы стать полноправным владельцем недвижимого имущества.

Земельные новости

Существует несколько взглядов на эту проблему. Одни земельные юристы, основываясь главным образом на ст. 219 ГК РФ, связывающей возникновение прав на объект недвижимости с фактом регистрации, склоняются к тому, что разделить такой недостроенный дом нельзя, пока на него не будет оформлено право собственности в установленном порядке. Сторонники этой позиции не считают недостроенный дом (если только он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) объектом недвижимости, а соответственно, он не может быть объектом гражданских прав. Хотя здесь можно отметить позицию суда, который признал право собственности на долю в недостроенном доме именно на том факте, что недостроенный дом не является объектом недвижимости, а поэтому факт регистрации не имеет никакого значения (см. Постановление Президиума Московского областного суда от 16.05.2007 N 317).

Ввиду того что суд должен определить имущество, подлежащее разделу между супругами, он же обязан установить факт принадлежности данного имущества лицам. В суде при разделе недостроенного дома (если он не зарегистрирован как объект незавершенного строительства) возникнут проблемы с доказательством факта возведения дома, факта его существования и принадлежности супругам. Как показывает судебная практика земельных юристов нашего центра, некоторые суды отказывают в разделе подобного имущества, рассматривая его как самовольную постройку. В последующем такие решения признают незаконными, но мотивация у судов разная (см. вышеназванные Постановления Президиума Мособлсуда).

Другие, наоборот, полагают, что главное при разделе недостроенного дома установить, является ли он (с учетом стадии его строительства и конструктивных особенностей) делимой вещью. Тогда суд сможет либо определить отдельные подлежащие разделу части дома, либо (при невозможности раздела) признает право за супругами на строительные материалы и конструктивные элементы дома (см. Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, Постановление Президиума Московского областного суда от 13.05.2009 N 115).

По нашему мнению, учитывая положения ст. 130 ГК РФ, ст. 38 СК РФ, а также Определение ВС РФ от 23.04.2001 N 57-В01-2, раздел недостроенного дома возможен, но только если стороны смогут предоставить суду соответствующие документы, содержащие описание объекта недвижимого имущества, позволяющие идентифицировать данный дом и его принадлежность к имуществу супругов. Конечно, желательно, чтобы на дом имелся технический или кадастровый паспорт.

То обстоятельство, что земельный участок оформлен в собственность только одного супруга, не имеет особого значения. Главное, чтобы данный земельный участок был приобретен супругами во время брака. Тогда он будет разделен между супругами как совместно нажитое имущество. Но даже если земельный участок признают личной собственностью супруга, а дом — совместно нажитым имуществом, выдел доли в доме повлечет за собой определение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой будет пропорционален доле в праве собственности на дом. Такой вывод вытекает из ст. 273 ГК РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на здание, сооружение, принадлежащее собственнику участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В Минэкономразвития давно предлагали требовать разрешение на строительство жилых домов даже в условиях «дачной амнистии», напоминает Эмиль Вильданов, первый заместитель гендиректора «Вектор Инвестментс»: «И теперь, согласно федеральному закону от 13 июля 2023 года N258-ФЗ, строения должны соответствовать требованиям планировки территории, правилам землепользования и застройки. Подтвердить соответствие дома таким требованиям простой декларацией в рамках «дачной амнистии» попросту невозможно».

А с июля этого года начали «спрашивать». На профильных форумах об этом в августе стали писать кадастровые инженеры из разных субъектов РФ. «Все, это конец. Прислали ворох приостановок по жилым домам, требуют разрешение на строительство. Видимо, у нашей кадастровой палаты решение принято, обсуждению не подлежит. Отправляю клиентов в администрации»,— пишет на форуме кадастровых инженеров пользователь под ником sander.

В Росреестре поясняют, что в соответствии с законодательством объекты недвижимости, созданные без получения необходимого разрешения, являются самовольными постройками. Из этого следует, что все, кто построил дом на участке под ИЖС и у кого нет разрешения на строительство, уже являются нарушителями.

Александр Беднягин, который говорит, что для владельцев объектов ИЖС существует четкий алгоритм получения разрешения на строительство через МФЦ, признает, что на практике процедура оформления документов на построенные жилые дома встретила новый административный барьер, минимальный срок преодоления которого займет не менее 40 дней.

Дачная амнистия фактически закончилась. Владельцы домов, построенных на землях для ИЖС, больше не могут их задекларировать: кадастровые палаты отказывают им в регистрации, требуя разрешение на строительство, которого почти ни у кого нет. А значит, собственники таких домов автоматически стали нарушителями законодательства и владельцами самостроя, подлежащего сносу.

По закону лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Выполнив это обязательство, продавец может быть спокоен. Теперь его участок не имеют права продавать: сделку признают недействительной.

Оформлением земли будет заниматься не сам владелец земли, а покупатель. Для этого хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, по которой доверенное лицо занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.

Пока действует дачная амнистия, покупать неоформленный дом можно без опасений. Главное — удостовериться, что он построен без нарушений правил градостроительства, чтобы не пришлось ремонтировать его за свой счет. Важно и то, чтобы продавец имел законные права на участок. В этих случаях на отсутствие документов на построенный коттедж можно не обращать внимания.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности. Сразу же в доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Либо это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества. После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать или дарить имущество.

В дальнейшем такие собственники старались как можно быстрее получить максимальную выгоду от продажи земельного участка и такого дома. Владельцу было намного проще отказаться от сделки, если покупатель требовал оформить документы в заведенном порядке, чем заниматься регистрацией

Сложно ли узаконить дачный дом уже после покупки

Начать строительство можно только после получения документа, подтверждающего, что дом соответствует требуемым параметрам и его строительство допускается на данном участке. Уведомительный порядок касается только жилых домов. Для постройки прочих объектов (сарай, баня и т.д.) разрешения не нужны.

Если как положено, до начала стройки гражданин не получил необходимых разрешительных документов, потом построил дом и захотел его зарегистрировать, то согласно поправкам в закон он не сможет стать полноценным хозяином постройки и не получит свидетельство о собственности. Доказывать, что постройка соответствует всем нормам можно будет уже в судебном порядке.

А вот на территории огороднического товарищества (ОНТ) можно возводить только хозяйственные постройки. Строить жильё нельзя: ни садовое, ни жилой дом. По новому закону любое подобное сооружение на землях ОНТ будет считаться самостроем, подлежащим сносу. Тем не менее, если на участке огороднического товарищества жилой дом уже построен и (внимание!) зарегистрирован, то он и после Нового года сохранит право на существование.

После окончания строительства надо вновь уведомить муниципалитет и вновь предоставить подтверждающие документы. К уведомлению будет прилагаться технический план на дом, составленный кадастровым инженером. Далее в течение 7 дней муниципалитет будет решать соответствует Ваш дом требованиям законодательства или не соответствует. После чего они направят бумаги в Росреестр. И только так теперь можно будет зарегистрировать дом.

Надо еще и учитывать правила применения такого налога. Предположим, что вы приобрели какой-нибудь пакет облигаций с доходом (по купонам) в 10 процентов. И приобрели вы эту облигацию за 50 единиц. Получается, что на данный момент доходность составляет 20 процентов. Вот за это налог не удерживается.

Как продать или купить недостроенный дом

Нa этoм этaпe мнoгиe coбcтвeнники тepяютcя, пoтoмy чтo нe знaют, кaк пpaвильнo oцeнивaть нeдвижимocть. Нeкoтopыe пытaютcя выcтaвить цeнy чyть мeньшe, чeм нa жилoй дoм, ocoбeннo ecли peгиcтpaция нeдocтpoeннoгo дoмa нa зeмeльнoм yчacткe yжe пpoшлa. Дpyгиe зaклaдывaют в cтoимocть цeнy нa вce выпoлнeнныe paбoты и cтpoитeльныe мaтepиaлы.

Пocлe пyбликaции oбъявлeний пpинимaйтe звoнки и cooбщeния: oтвeчaйтe нa дoпoлнитeльныe вoпpocы, пpиглaшaйтe нa пpocмoтp. Ecли гoтoвы нeмнoгo cнизить cтoимocть, cooбщaйтe пoтeнциaльным пoкyпaтeлям o вoзмoжнocти тopгa нa мecтe. Пoкaзывaйтe тoвap «лицoм»: oпиcывaйтe eгo пpeимyщecтвa. Ecли ecть cepьeзныe нeдocтaтки, нe нyжнo иx cкpывaть: пpocтo пoдaйтe иx мягкo. Нe cкaжeтe cpaзy o пpoблeмax — вoзмoжнo, cдeлкa copвeтcя.

Oбычнo дeньги пepeдaют вo вpeмя peгиcтpaции ДКП в Pocpeecтpe либo пpи пoдпиcaнии бyмaг. B любoм cлyчae вы дoлжны нaпиcaть pacпиcкy o тoм, чтo пoлyчили cpeдcтвa, a тaкжe oфopмить c пoкyпaтeлeм aкт пpиeмa-пepeдaчи нeдвижимocти. B нeм cтoит yкaзaть, чтo пoкyпaтeль нe имeeт пpeтeнзий к cocтoянию имyщecтвa.

Чтoбы coздaть пpивлeкaтeльнoe oбъявлeниe, cфoтoгpaфиpyйтe yчacтoк и дoм c paзныx cтopoн. Пoдpoбнo oпишитe вce, чтo ecть нa нaдeлe — имeющиecя cтpoeния, фpyктoвыe дepeвья, cтaдию cтpoитeльcтвa нeдвижимocти и дpyгиe нюaнcы. Удeляйтe внимaниe пapaмeтpaм, кoтopыe вaжны для пoкyпaтeлeй: нaпpимep, oпишитe инфpacтpyктypy нaceлeннoгo пyнктa и экoлoгию. Oбязaтeльнo yкaжитe, cдeлaнa ли peгиcтpaция oбъeктa — этo пoмoжeт «oтceять» тex, ктo нe гoтoв нa вaши ycлoвия cдeлки.

Дoгoвopитecь c пoкyпaтeлeм oб oднoвpeмeннoм пoceщeнии Pocpeecтpa или MФЦ. Пoдaйтe дoкyмeнты нa пepepeгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти. Пoкyпaтeль дoлжeн бyдeт oплaтить гocyдapcтвeннyю пoшлинy, и чepeз 7–10 днeй oн пoлyчит выпиcкy из EГPН o пpaвe coбcтвeннocти нa дoм и зeмлю.

Читайте также:  Граждане рф проживающие за пределами ее территории 2023 обязаны
14 Авг 2021              185      
Популярное
Свежие записи

© 2024 Юридическая помощь для всех · Копирование материалов сайта без разрешения запрещено

Adblock
detector