Доверительное управление квартирой: как сдавать жилье заочно?
Содержание
- 1 Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране
- 2 Доверительное управление при аренде квартиры
- 3 Доверительное управление: доход без проблем
- 4 Аренда квартир: доверительное управление
- 5 Как официально сдать квартиру в Подмосковье
- 6 Управление краткосрочной или посуточной арендой квартиры: как это работает
- 7 Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах
В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.
Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.
Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир. Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами. Сам клиент только получает прибыль.
Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры. Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду. Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.
Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью. Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче. Из минусов:
Как сдавать квартиру удалённо, если вы в другом городе или в стране
Такой способ довольно широко распространён. Он позволяет собственнику получать доход от квартиры, находясь при этом даже в другой стране. Преимущества очевидны: можно не волноваться по поводу состояния имущества, рассчитывать на стабильный доход и не приезжать лично.
Ещё один немаловажный момент: в правоприменительной практике наблюдается разночтение по поводу того, достаточно ли доверенности, чтобы поручить кому-то сдачу в аренду собственной квартиры. Одни суды считают, что уже на этом основании между посредником и собственником выстраиваются отношения. Другие полагают, что требуется заключить договор управления квартирой. А в отсутствии такого соглашения говорить о конкретных обязательствах сторон проблематично, потому что они детально не урегулированы.
- квартира всё равно требует определённых и постоянных затрат. Это коммунальные платежи и налог на недвижимость как минимум.
- арендное жилье амортизируется быстрее. Для его поддержания требуется делать текущий ремонт.
- владелец ежемесячно осуществляет платежи в фонд капитального ремонта.
- за состоянием квартиры никто не следит. Вас могут залить, возможны проблемы со стояком и не только. Жильцы сами заинтересованы в том, чтобы поддерживать квартиру в нормальном состоянии. А вот закрытые апартаменты – это риски.
- квартира, в которой давно никто не живёт, может заинтересовать криминальные элементы. Увеличивается риск кражи. Также в такое имущество могут самовольно заселиться.
- Таким образом, следить за происходящим в любом случае нужно. И вложений полностью не избежать. Поэтому стоит разобраться с тем, как сдавать квартиру удалённо.
Договор доверительного управления – это эффективный инструмент сдачи квартиры. Но его необходимо правильно составить. Важно, чтобы текст соглашения соответствовал действующему законодательству (глава 53 ГК РФ). Также не стоит забывать и о других нормативно-правовых актах. Поэтому перед подписанием такого договора нужно отдать его на изучение юристу. А желательно – заказать разработку с нуля. В таком случае ваши интересы будут однозначно надёжно защищены.
Сдача квартиры в аренду – хороший способ получить стабильный источник дохода. Но сдавать квартиру удалённо проблематично, если вы находитесь в другом городе или в другой стране. Приехать получается далеко не всегда, к тому же это увеличивает расходы. Вместе с тем необходимо заключать договоры с новыми жильцами, следить за имуществом, искать квартиросъёмщиков.
5.5. Администрация сайта принимает необходимые организационные и технические меры для защиты персональной информации Пользователя от неправомерного или случайного доступа, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий третьих лиц.
1.1.1. «Администрация сайта» – уполномоченные сотрудники на управления сайтом, действующие от имени ООО «ГОСТ-ГАРАНТ», которые организуют и (или) осуществляет обработку персональных данных, а также определяет цели обработки персональных данных, состав персональных данных, подлежащих обработке, действия (операции), совершаемые с персональными данными.
6.2.2. Обеспечить хранение конфиденциальной информации в тайне, не разглашать без предварительного письменного разрешения Пользователя, а также не осуществлять продажу, обмен, опубликование, либо разглашение иными возможными способами переданных персональных данных Пользователя, за исключением п.п. 5.2. и 5.3. настоящей Политики Конфиденциальности.
В обязательном порядке между агентством и собственником должен быть заключен договор, где подробно прописываются все нюансы сотрудничества. После того как документы оформлены, специалисты приступают к работе, а вы можете выдохнуть и закрыть для себя этот вопрос.
1.1.4. «Конфиденциальность персональных данных» — обязательное для соблюдения Оператором или иным получившим доступ к персональным данным лицом требование не допускать их распространения без согласия субъекта персональных данных или наличия иного законного основания.
Доверительное управление при аренде квартиры
Что вы можете рассказать про доверительное управление при аренде квартиры? Если коротко, то с вас снимается вся рутина по поиску жильцов, заключению договоров, квартиру сдает агентство, забирает себе комиссию каждый месяц, а вы ежемесячно получаете доход. Какие риски, плюсы и минусы в этой схеме? Действительно ли это удобно и можно ли не опасаться за квартиру?
- искать жильцов и сдавать недвижимость;
- ежемесячно принимать арендную плату;
- платить за коммунальные услуги;
- следить за сохранностью квартиры и докладывать собственнику о необходимости замены бытовой техники, мебели и так далее;
- заказывать услуги клининга, чтобы приводить квартиру в порядок после предыдущего нанимателя и перед следующим.
Услугу доверительного управления оказывают как для длительной, так и для посуточной аренды. Каждый собственник выбирает сам, как ему удобнее сдавать квартиру. Обычно играют роль два фактора: деньги и нервы. При длительной аренде мебель и техника прослужат дольше, а простои будут реже — главное, правильно назначить цену. Но денег собственник получит меньше.
Если между доверительным управляющим и собственником возникнет спор, суд будет рассматривать ситуацию комплексно. Предугадать, в чью пользу он вынесет решение, сложно. Поскольку регистрация — это обязательный процесс по закону, суд имеет право признать договор недействительным. Но возможно, хватит и нотариальной доверенности. Например, Томский областной суд рассматривал дело, где признал за ДУ права на управление квартирой без договора. Суд посчитал, что прав, которые прописаны в доверенности, достаточно.
Доверительное управление — услуга, которую агентства недвижимости и риелторы оказывают наймодателям. Они берут на себя часть обязанностей хозяина квартиры — например, каждый месяц приходят в квартиру, проверяют состояние имущества и забирают арендную плату. За это берут деньги, поэтому собственнику перечисляют не всю сумму аренды за месяц, а только часть. Благодаря доверительному управлению хозяин получает меньше забот, а риелторы и агентства — дополнительный доход. Вот как все организовано.
— После кризиса 2008 года к нам стали обращаться клиенты с большими объемами квартир – около 5-10, которые не понимали, что с ними делать, и хотели бы, чтобы эта «простаивающая» недвижимость приносила им доход. И тогда мы стали брать недвижимость в управление. Так и появилась данная услуга в нашем агентстве. При этом собственники передают свою недвижимость с большой осторожностью, и только по истечении двух-трех месяцев появляется четкое понимание доверительного управления. Порядка 80% собственников квартир, находящихся у нас в управлении, – это люди, которые пришли к нам по рекомендации клиентов, которые уже воспользовались нашей услугой. Когда мы начали заниматься доверительным управлением квартирами (а это было в 2009 году), по нашей аналитике, кроме нас на рынке эту услугу никто не предлагал, не считая риэлторов, работающих частным образом. На сегодняшний момент на рынке Москвы существует не более двух-трех агентств, которые серьезно занимаются данным управлением.
Если у вас есть свободная квартира, в которой вы не живете, то совершенно логично, что вы захотите сдать в аренду, чтобы получать прибыль или хотя бы покрывать расходы на коммунальные услуги. При этооказывается, есть люди (причем их немало), которые отказываются связываться с нанимателями из-за опасения лишних хлопот. Кто-то уверен, что в случае недобросовестности жильцов будет больше ущерба, чем дохода. А кто-то просто не располагает временем для поиска нанимателей и последующего контроля над состоянием квартиры во время их проживания. ли бпотенциальные арендаторы знали о существовании такой услуги, как доверительное управление квартирой, то сдали бы ее в чужие руки без раздумий. Потому что это удобно.
Однако даже при очевидной выгоде доверительного управления для арендодателей и для нанимателей данная уга не очень-то пользуется спросом среди собственников жилья в Москве. Этот парадокс рынка недвижимости специалисты объясняют плохой известностью доверительного управления. По словам Владимира Штерна, 90% населения просто не знают о такой услуге, она только начинает набирать популярность:
При этом доверенность оформляется только на возможность управления квартирой без права продажи, дарения и совершения других действий, приводящих к передаче жилья другому собственнику. Поэтому владельцу абсолютно не стоит опасаться, что за его спиной «провернут» сделку, которая может лишить его имущества. Наоборот, как утверждают в агентствах недвижимости, занимающихся доверительным управлением, для них на первом месте – спокойствие владельца имущества, поэтому они все делают для того, чтобы выстроить максимально доверительные отношения.
Говоря более предметно, можно отметить, что доверительное управление позволяет собственнику квартиры избежать таких затратных по времени моментов, как подготовка жилья к заселению, поиск жильцов и последующее решение с ними бытовых вопросов,а также урегулирование споров и конфликтов, особенно связанных с задержкой арендной платы. Но кто же тогда занимается всеми этими вопросами? Агентство недвижимости, которое работает по направлению «Доверительное управление», полностью отвечает за квартиру собственника, ери фирме свое имущество.
Также УК решает финансовые вопросы, платит коммунальные платежи и налоги, представляет интересы собственника во всех службах, дает отчетность по результатам управления не реже одного раза в месяц. Ее сотрудники отвечают за организацию уборки помещений и ремонтных работ, проверяют оборудование с помощью технических специалистов, устраняют всевозможные неполадки.
Когда вы передадите свое помещение в управление, начинает меняться его репутация, имидж и стиль работы под стандарты и концепцию бренда УК. Например, если помещение 5 лет использует дешевый хостел, у него создается определенный имидж и дорогой апарт может уже отказаться его арендовать.
Предположим, вы начали знакомство с одной УК. Сравните их предложение с другими, ведь впереди длительное партнерство и к выбору стоит отнестись очень ответственно. Отметьте себе несколько компаний и проведите со всеми первичные переговоры. Причем не ограничивайтесь одной встречей.
- Имя и опыт. Прежде всего, компания должна проработать в регионе, где находится объект под аренду — не менее 3 лет. Этого достаточно, чтобы создать себе имя и получить хороший опыт работы.
- Результаты. Средняя доходность объектов, которыми управляет компания должна быть выше, чем у конкурентов. Только не соглашайтесь ради небольшого процента или суммы будущей прибыли на рисковые условия или неудобные условия.
- Доверие. Важна открытость. Если собираетесь инвестировать в объект, нужно изучить его и провести осмотр. Для этого есть инвест-туры. А если вдруг УК что-то не договаривает или неконкретна в деталях — вам точно не по пути.
- Персональные условия. УК может предложить покупку апарт-отеля с уже утвержденной процентной ставкой ежемесячных отчислений инвестору. Есть сделки, в которых даже прописывают страховые выплаты. Это так называемые — гарантированные суммы, которые получает инвестор в любом случае, то есть если даже недвижимость еще не сдана в аренду.
- Порядочность. По сути, инвестор в РФ не так хорошо защищен юридически, по сравнению с ЕС и США. Конечно, и у нас предусмотрена ответственность, но на практике законодательство России работает слабо. Изучайте, с кем собираетесь иметь дело, чтобы избежать любых накладок.
Важно правильно составить договор и включить в него все детали и потенциальные сложности, которые могут возникнуть в процессе управления имуществом. Предметом договора является не сам объект недвижимости, а именно услуги. Соответственно, договор доверительного управления — это договор об оказании услуг.
Наиболее распространенные проблемы, возникающие при такой форме отношений, — когда управляющий для извлечения максимальной выгоды сдает квартиру посуточно или организует хостел. Такой подход не только влияет на высокий износ жилья — мебель и ремонт довольно быстро приходят в негодность, стоимость жилья на рынке аренды падает. Возникшие проблемы арендаторов с соседями и полицией могут быть уже переадресованы собственнику.
- Найти доверительного управляющего. Это может быть как компания, так и индивидуальный предприниматель. Важное уточнение: доверительным управлением не может заниматься выгодоприобретатель, то есть человек, который в итоге получит доход. Соответственно, наследник имущества не может выполнять эту роль [2]. Чаще всего именно для сдачи квартиры договор заключается с агентством недвижимости или частным риелтором. Лучше обращаться в специализированные компании с хорошей репутацией, так ниже риск встретить мошенников.
- Необходимо сразу обговорить все детали, которые будут включены в договор: объем выполняемых услуг, срок действия, полномочия менеджера, минимальная или максимальная доходность, размер комиссии.
- Для расчетов с управляющим нужно открыть банковский счет.
- Сбор документов для передачи имущества в управление. Для заключения договора вам потребуется свидетельство, подтверждающее ваше право собственности, доверенность на менеджера.
- Составить и подписать договор с двух сторон.
- Подписать акт приема-передачи жилья.
- Зарегистрировать договор в Росреестре. Это упростит разбирательства и дополнительно зафиксирует все обязательства сторон.
Чаще всего владельцы жилья ожидают видеть арендаторов с определенным достатком, которые будут жить долго и поддерживать сохранность жилья. Поэтому важно вносить в договор и состояние жилья и мебели, а также вероятность их износа. Возможно включить пункт о страховке.
Доверительное управление — это когда собственник имущества передает организации или частному лицу право распоряжаться им так, чтобы оно приносило прибыль. Такие услуги популярны в сфере управления недвижимостью и ценным бумагами. Но на деле передать распорядителю можно любое имущество — права на что-то или предприятия и доли в них.
Налог на профессиональный доход (НПД) — это специальный налоговый режим, который применяется с 2023 года. Он рассчитан на тех, кто получает доход от самостоятельной деятельности, в частности — от сдачи жилья в аренду. Перейти на него могут физические лица и индивидуальные предприниматели. Ставка — 4%, если сдаете жилье физическому лицу, 6% — если юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Патент — это система налогообложения для индивидуальных предпринимателей, которая работает по следующему принципу: государство устанавливает примерный годовой доход, который ИП может получить от своей деятельности (в данном случае от сдачи жилья). Это налоговая база. Стоимость патента — 6% от этой суммы. От остальных налогов, в частности налога на недвижимость , предприниматель освобождается.
- перед тем как сдать жилье, зарегистрировать ИП и приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду — 6% от потенциально возможного к получению дохода;
- по итогам года сдать налоговую декларацию и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — 13% от фактически полученного дохода;
- зарегистрироваться самозанятым и уплатить налог на профессиональный доход — 4% от фактически полученного дохода от сдачи жилья физическим лицам или 6% — юридическим лицам и ИП.
Шаг 1. Встаньте на учет в налоговом органе в качестве плательщика налога на профессиональный доход (или, проще говоря, зарегистрируйтесь самозанятым) через бесплатное мобильное приложение «Мой налог», кабинет налогоплательщика «Налога на профессиональный доход» на сайте ФНС России или через уполномоченные банки. Для регистрации вам понадобится паспорт и фотография, которую вы сможете сделать на свой смартфон.
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) — налог, который уплачивается с любого вашего дохода. Чаще всего (например, когда вы получаете зарплату) отчисления в налоговую инспекцию делает организация или индивидуальный предприниматель, от которой или которого вы получаете доход (работодатель). Если же вы сдаете жилье, НДФЛ вам нужно уплатить самостоятельно. Ставка — 13%.
Доверительное управление: доход без проблем
Этот сегмент рынка услуг активно развивается. Если раньше в доверительное управление передавали в основном недвижимость класса «премиум», то сегодня речь все чаще идет о квартирах среднего уровня. Спрос на них всегда велик и у арендаторов, и у управляющих организаций. Поэтому даже владелец скромной квартиры, которому некогда заниматься ее сдачей, всегда найдет партнера, которому можно делегировать эти заботы.
Будучи собственником квартиры, которую вы решили сдавать в аренду, подумайте о варианте доверительного управления. Эта процедура освободит вас от необходимости самостоятельно искать нанимателей, показывать им жилье, договариваться об условиях, заключать и регистрировать договоры, следить за сохранностью имущества. Вы будете только получать доход, выплачивая управляющему вознаграждение, которое, как правило, составляет 10-20% от арендной ставки.
В Гражданском Кодексе Российской Федерации нормы доверительного управления регулирует статья № 53. Правовые аспекты, связанные с отдельными деталями договоров, их оформления и ведения дел, прописаны и в других статьях ГК РФ (№№ 224, 442, 550, 556, 1012-1017) и прочих нормативных актах. При возникновении вопросов нужна консультация с юристом соответствующей специализации.
Документ о праве доверительного управления должен быть составлен письменно и подписан обеими сторонами. В этой бумаге прописываются обязанности и права учредителя (собственника жилья) и управляющего, срок действия договора. Возможная по закону длительность доверительного управления — не более пяти лет. Но если ни вы, ни управляющий не заявите об отказе от сотрудничества, договор автоматически пролонгируется на второй срок (равный первому). Также требуется акт приемки/передачи квартиры, в котором подробно и тщательно описано состояние жилплощади и имущества.
Договор необходимо зарегистрировать в Росреестре. В ваших отношениях с управляющим соглашение считается действующим после передачи недвижимости (с составлением соответствующего акта). Для третьих лиц моментом вступления в права управляющего будет дата регистрации договора в реестре. До этого времени регулировать все вопросы с арендаторами или коммунальными службами по закону надлежит решать вам. Управляющий имеет право взыскивать с собственника не только установленное договором вознаграждение, но и суммы некоторых расходов (например, ремонт квартиры), подтвержденных документально.
Аренда квартир: доверительное управление
Казалось бы, в таком деле нет ничего сложного: изредка проверять состояние квартиры, забирать деньги и отправлять их собственнику. Однако, по мнению Инны Игнаткиной, зачастую даже самые близкие люди не могут уделять должного внимания взятому на себя делу, кроме того, при встрече с непредвиденными трудностями иные из них теряются. Поэтому многие участники рынка аренды озадачиваются вопросом – кому доверить управление своей недвижимостью.
По мнению Вадима Ламина (SPENCER ESTATE), даже компании, предлагающие услугу доверительного управления, не могут осуществить весь комплекс задач, определенный договором на достаточном уровне. «Как минимум, нужно иметь финансовые резервы, штат квалифицированных сотрудников, знать юридические основы, иметь соответствующий опыт», — говорит эксперт.
Кроме того, спрос есть не только со стороны владельцев элитных апартаментов, но и со стороны собственников жилья экономкласса. «Плюсы данной услуги очевидны: прежде всего, арендодатель может получать стабильный доход, находясь в другой стране и не имея возможность регулярно следить за своим жильем, — говорит Тимур Абдуллин, директор по развитию Консалтинговой группы «Апхилл».
Возможно, в силу серьезной ответственности российские УК и агентства недвижимости не спешат предлагать данную услугу физическим лицам. «Наша компания, например, доверительным управлением не занимается», — сообщила Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ — Аренда».
Сдача жилья в аренду — доходный бизнес. «Даже самая захудалая квартира в Москве за несколько месяцев принесет хорошую прибыль, — уверена Инна Игнаткина, директор отделения компании МИЦ — Недвижимость на Пресне, — что уж говорить, если квартира находится в хорошем состоянии».
Как официально сдать квартиру в Подмосковье
- паспортные данные (собственника и будущих жильцов);
- размер месячной оплаты за аренду;
- сроки оплаты;
- какое имущество в квартире можно использовать;
- информацию о том, кто оплачивает коммунальные расходы;
- время и порядок проверки квартиры хозяевами;
- информацию о собственниках квартиры;
- количество будущих жильцов;
- способ внесения оплаты за квартиру (наличными или на карту);
- порядок действий в случае неуплаты или порчи имущества;
- разрешение или запрет на проживание животных.
В разделе 2 рассчитывается налоговая база и итоговая сумма налога, которая подлежит уплате по доходам, облагаемым по ставке 13% (для индивидуального предпринимателя – 6%). Указывается: по строке 010 общая сумма дохода, по строке 030 – общая сумма дохода, подлежащая налогообложению.
Форма 3-НДФЛ – это налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Декларация по форме 3-НДФЛ состоит из большого количества страниц и поэтому представляет собой достаточно сложный документ. Декларацию можно заполнить от руки, бланк загрузить с сайта ФНС России, там же есть инструкция по заполнению.
Завершается оформление налоговой декларации заполнением раздела 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета». Арендодатель указывает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО (Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований). Узнать ОКТМО по Московской области можно здесь. В строке 020 этого раздела указывается КБК (код бюджетной классификации) налога на доходы физических лиц.
Сдать квартиру в Московской области можно несколькими способами: заключить договор найма как физическое лицо или сдать квартиру как индивидуальный предприниматель. О том, как заключить договор и какие документы для этого нужны, как уплатить налоги со сдачи квартиры и оформить декларацию 3-НДФЛ, читайте в материале портала mosreg.ru.
Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительном управлении имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление, можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.
Согласно статье 1012 Гражданского кодекса, передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом, осуществляя доверительное управление имуществом, управляющий вправе совершать в отношении него любые действия в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Естественно, они должны осуществляться в строгом соответствии с договором доверительного управления. Необходимо учитывать, что сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени (п. 3 ст. 1012 ГК РФ). При этом он должен указать, что действует в качестве такого управляющего.
Таким образом, передача недвижимого имущества в доверительное управление никоим образом не сказывается на арендаторах: их договоры с собственником имущества сохраняют свою силу. Однако собственник и доверительный управляющий заинтересованы в том, чтобы довести до сведения арендаторов факт заключения договора управления имуществом. Это нужно для того, чтобы свои обязательства по договору аренды арендаторы исполняли доверительному управляющему. К нему же им надлежит обращаться и за реализацией своих прав по договору аренды. Сделать это можно, заключив дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества о перемене лиц в обязательстве. При этом необходимо учитывать, что договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ). Соответственно, необходимо регистрировать и все дополнительные соглашения к таким договорам аренды.
Принимая недвижимое имущество в доверительное управление, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление – удачное решение проблемы эффективности его использования. Однако его реализация на практике может вызвать у собственника немало трудностей. Избежать их поможет точное соблюдение гражданского законодательства Российской Федерации.
Управление краткосрочной или посуточной арендой квартиры: как это работает
Иметь дополнительные жилплощади — это не только возможность обеспечить себя, детей или внуков крышей над головой. Но и прекрасный способ заработать на сдаче квартиры в аренду.
Можно сдавать на несколько лет, чтобы жилье не простаивало пустым. Либо получать доход с посуточной аренды.
Однако, вся ответственность за чистоту в помещении и рабочее состояние всего остального, по-прежнему лежит на собственнике.
Данный вариант подходит для пожилых пар и одиноких пенсионеров, которые не в силах самостоятельно размещать объявления на интернет-ресурсах и в социальных сетях.
Либо не могут регулярно встречаться с вероятными арендаторами и т. д.
Брать мою квартиру, несмотря на то что она самый что ни на есть экономкласс, данная компания соглашается. Никаких недовольств из серии «будет пятикомнатная на Арбате – заходите, а с этим барахлом мы работать не станем» я не услышал. Озвученные цифры такие. Жилье подобного класса в не очень хорошем состоянии сдается сегодня за 30-35 тыс. руб. Мне предлагают договор на год и 27 тыс. ежемесячно, и в этом случае все необходимые мероприятия по благоустройству (небольшой ремонт и т.п.) компания проведет за свой счет. В сумму тех же комиссионных (они получаются 3-8 тыс.) уложатся и будущий пригляд за квартирой, оплата всех коммунальных платежей, а также пересылка мне денег в Неньку-Украйну.
Помимо приведенных выше, в перечень оказываемых услуг могут быть включены и другие пункты. «Профессиональные управляющие придерживаются нелимитированного пакета оказываемых услуг, заведомо уведомляя клиента о допустимости принципа «любой каприз за ваши деньги», — отмечает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. – Могут быть, например, предусмотрены услуги по страхованию объекта недвижимости и находящегося в нем имущества, услуги бухгалтера (если арендодатель действует как индивидуальный предприниматель)».
С этим тезисом полностью согласен и Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала indriksons.ru. «На рынке аренды жилья не такие большие прибыли, как на рынке коммерческой недвижимости: жилая недвижимость приносит не более 4% годовых в рублях, — говорит эксперт. – Заработать управляющим компаниям тут практически невозможно. Поэтому максимум, что можно ожидать от наших агентств, это то, что, сдав вашу квартиру в аренду, они будут вам сообщать, если возникнут какие-то проблемы, но решать эти проблемы они не будут».
По сей причине о случаях доверительного управления (тех немногочисленных, которые все-таки были) приходилось слышать самые грустные истории. То сдадут квартиру первому встречному, совершенно не заботясь о том, кто этот арендатор, станет ли он поддерживать жилье в приличном состоянии. То возьмут деньги за несколько месяцев вперед и забудут об обязанности взимать с жильцов плату. Или (это реже, но тоже приходилось слышать) объявят хозяину, что для успешной сдачи необходим дорогостоящий ремонт с перепланировкой. Наивный хозяин потратится на все это, а потом выясняется, что дизайнерские изыски невозможно согласовать. Владельцу недвижимости предъявляет претензии Жилинспекция, он платит штрафы, потом вынужден снова за свой счет делать ремонт – уже приводя квартиру в первоначальный вид. А порекомендовавшие ему все это «профессионалы» в стороне – нет у них никакой ответственности.
Ищем сами
Для начала я забил в интернет-поисковик слова «управление недвижимостью». Результат не очень обнадеживает: фирм, оказывающих эту услугу, много, но их предложения сводятся к техническому обслуживанию и эксплуатации зданий. Меняем поиск – пусть будет «доверительное управление квартирой». О, уже теплее, много предложений именно по интересующему нас предмету. Первая из обнаруженных ссылок почему-то не открывается, зато на второй мы находим следующий текст:
Доверительное управление квартирой: как легко заработать на лишних метрах
В чем преимущества передачи квартиры в доверительное управление? По какой схеме происходит работа? Какими правами обладает управляющий? Нужно ли платить налоги? На эти и многие другие вопросы ответят эксперты Sutki2.
Как уже было отмечено выше, надежность и профессионализм управляющего будут напрямую влиять на уровень дохода с квартиры и возможность возникновения затруднений (конфликты с соседями, неуплата КУ, частый простой квартиры).
Согласно ст. 226 Налогового Кодекса РФ управляющий выступает в качестве налогового агента, т.е. выплачивает НДФЛ за выгодоприобретателя (владельца квартиры). В том случае, если управляющий по каким-либо причинам не выплатил налог, составлять налоговую декларацию придется собственнику (п.4. ст. 228 НК РФ). По этой причине к выбору управляющего необходимо подойти со всей серьезностью.
Посуточная аренда позволяет извлечь максимум выгоды, но просчитать точный доход за месяц не так просто: между жильцами квартира может простаивать 1-2 суток, а после особенно нечистоплотных гостей могут понадобиться дополнительные расходы на клининговую службу. Помимо необходимости постоянно рекламировать квартиру и искать жильцов, от арендодателя требуется постоянно посещать квартиру для плановой уборки и замены постельного белья, полотенец и бытовой химии (все это традиционно предоставляется жильцам при аренде посуточно).
Определенный процент частных арендаторов предпочитает уклоняться от уплаты налогов и не регистрировать свой арендный бизнес официально. Такое решение может быть чревато серьезными проблемами: без официального Договора аренды жильцов будет практически невозможно заставить расплатиться за пожар или протечку, а возмущенные шумом соседи могут умышленно «засветить» арендодателя в налоговой. За уклонения от налогов хозяину жилья грозит необходимость выплатить НДФЛ за весь прошедший год, а также дополнительно оплатить штраф в размере 20-40% от всей неуплаченной суммы.
16 Фев 2022 uristpolik 70