Если садоводческое товарищество расположено в административных границах населенного пункта, то его возможно будет перерегистрировать в коттеджный поселок, либо, говоря правильно, товарищество собственников недвижимости

Дачная реформа в итоге позволила гражданам, имеющим в распоряжении земельные участки в СНТ, не просто законно строить капитальные жилые дома, но и прописываться в нем. Возведение дома с 1 марта 2023 года обязательно должно производиться с разрешения и подлежать государственной регистрации по завершению строительства.

Если закон 217 признает жилое капитальное строение на земле СНТ домом, то и прописка в нем будет нормальным явлением. Но это только догадка, потому что ничего вразумительного по вопросу прописки в законе нет. Остается ожидать дополнительных нормативных актов, в которых будет прописан регламент регистрации граждан в садовом доме.

Но тут следует учитывать и другую сторону вопроса. Земли СНТ и ИЖС облагаются по разным ставкам налога. Причем второй из них значительно выше. Поэтому прежде, чем решать вопрос о переводе земель в ИЖС, следует обратить внимание на это. К тому же, если ранее этим озадачивались с целью возможности прописаться в доме, то теперь, когда закон позволяет оформить регистрацию в садовом доме, стоит ли это делать.

Обсуждение нового законопроекта предусматривало, что в нем будут закреплены правила регистрации построек, расположенных на землях садоводческих и огороднических объединений, а также прописки в жилых домах. Однако, итоговый вариант Федерального закона от 29.07.2023 № 217-ФЗ таких точных регламентов не содержит.

В этом и состоит сложность, что градостроительные регламенты на земли в СНТ еще не предусмотрены и муниципалитеты их не рассматривали в качестве территорий для частной жилой застройки. Поэтому остается только ждать очередных изменений. А пока тем, кто уже зарегистрировал свои дома, опасаться нечего. Но для вновь регистрируемых строений существенно увеличится стоимость процедуры. Теперь это невозможно сделать без оформления технического паспорта на дом, а стоимость его изготовления составляет в среднем 10 000 рублей.

Тем не менее, есть случаи, когда территория именно ТСН типа ТСЖ определяется не только теми, кто его создавал. Например, если в коттеджном поселке на 100 собственников домов ТСН (ТСЖ) создали 10 собственников, а после создания ТСН (ТСЖ) в него вступили еще 70, при этом с оставшимися 20-ти подписаны договоры на обслуживание, то такое товарищество может обслуживать всю территорию и выставлять за это обязательные платежи. В данном случае возникает юридическая привязка собственника к товариществу через членство или договор.

В самом деле, если Вам, дорогой читатель, кто-то скажет, что можно создать ТСН на семь человек и обслуживать этим ТСН любую произвольную территорию, например, всю Московскую область, то любой скажет, что это утверждение — полный бред. Со всей Московской областью, конечно, мы перегибаем в масштабах. Но реально в нашей практике были случаи, когда люди создавали некоммерческое партнерство на троих человек в одном коттеджном поселке и обслуживали два-три соседних коттеджных поселка этой же организацией (всего около 2000 участков).

Кроме того, создание «ТСН на троих» (или на семерых) очень легко оспорить в суде, вот пример. Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33-36147: Из материалов дела усматривается, что согласно Разрешению на строительство N RU 505043102006001-223 от дата в коттеджном адрес разрешено к строительству: коттеджей 147 шт., 71 блокированный дом, 8 многоквартирных домов. Однако при создании ТСН «Павлово» в собрании участвовали и были приглашены только три собственника недвижимости: К.С.В., К.С.В., Ф. Таким образом, оснований считать, что общее собрание собственников недвижимости было проведено с соблюдением процедуры созыва собрания и при наличии необходимого кворума, не имеется. То обстоятельство, что права истцов и иных собственников недвижимости коттеджного поселка «адрес» оспариваемыми решениями собрания от «дата» нарушены, усматривается из Устава ТСН «Павлово».

Читатели-юристы и просто люди «в теме» могут возразить, сказав, что в силу закона каждый собственник обязан оплачивать коммунальные и иные ресурсы, которые ему предоставляет организация, управляющая данной территорией (бремя собственности, ст. 210 ГК РФ). Но в том то и дело, что в нашем примере товарищество не управляет всей территорией, при этом не имеет договоров с теми, кому выставляет оплату. Если объяснить совсем по-простому, то можно привести следующий пример. Если какой-то человек приедет к Вам в коттеджный поселок, возьмет в руки метлу, будет мести улицу целый месяц, а потом выставит каждому собственнику по 1 миллиону рублей за уборку, Вы будете ему платить? Полагаем, что собственники прогонят его этой же метлой. Однако если вместо какого-то человека ровно то же самое делает СНТ или ТСН — то многие думают, что так можно, что это законно!

1. Многие ошибочно полагают, что на территорию СНТ или ТСН как-то влияет вид разрешенного использования земли (якобы если СНТ на земле садоводства, то можно перевести часть участков в «индивидуальное жилищное строительство» и не платить в СНТ). На самом деле, вид разрешенного использования никак не влияет на вопросы управления территорией. Более того, создание нового СНТ (ТСН по типу СНТ) возможно на землях ИЖС, а ТСН типа ТСЖ (по Жилищному кодексу) может быть создано на землях садоводства. Закон вообще никак не связывает вид разрешенного использования земли с видом товарищества, которое на этой земле существует;
2. Наименование товарищества в адресе земельного участка не означает, что этот участок обслуживается через то товарищество, которое в этом адресе указано. На самом деле никакой связи тут нет: адресное наименование территории выдается один раз на то товарищество, которое в тот момент этой территорией управляет. Само товарищество может быть реорганизовано, переименовано, перерегистрировано в ТСН, а то и вообще ликвидировано — при этом наименование в адресе останется неизменным;
3. Если участок находится в границе ТСН или СНТ, то он не может перейти в другое ТСН. На самом деле может перейти, причем как в соседнее товарищество, так и во вновь созданное;
4. Заблуждение относительного того, что на одной территории может быть только одно товарищество. По закону 217-ФЗ на одной территории может быть только одно товарищество, но на практике это совсем не так (подробнее читайте здесь);
5. Придание абсолютно бесспорной силы такому виду доказательства, как «генплан» или «план СНТ», которое, якобы, нельзя опровергнуть. Если Ваш участок включили в территорию ТСН (СНТ) против Вашей воли и после 01.01.2023, то такой план противоречит закону (ч. 9 ст. 23 Закона 217-ФЗ) и является ничтожным.

Портал СНТ Виноградово

Сейчас садовые товарищества действительно имеют странноватый статус — как любит говорить известный дачник, глава общественной организации «Садоводы России» Андрей Туманов — «государства в государстве». Из зоны ответственности муниципальных властей они по большей части выпадают. Никакие нормативы, касающиеся количества школ, больниц, поликлиник, дорог и прочей инфраструктуры, дачников фактически не учитывают — они не постоянные жители.

Правовые аспекты ликвидации СНТ описаны в ст. 28 217-ФЗ и ст. 61-64 ГК РФ.
Ст. 17 (пункт 23, часть 1) 217-ФЗ определяет процесс ликвидации юрлица, указывая на создание ликвидационной комиссии. В течение 3-х рабочих дней после принятия решения о ликвидации необходимо в письменной форме сообщить об этом в регистрационные органы, то есть уведомить их о том, что СНТ находится в процессе ликвидации.
Местная администрация устанавливает алгоритм действий, определяя количество жилых домов для образования нового муниципального образования, руководствуясь местным Законом об административно-территориальном устройстве.
Возможный механизм перехода
1. Проведение общего собрания садоводов о ликвидации СНТ как юрлица и переформировании его в сельское поселение (не менее 2/3 голосов от общего количества членов СНТ).
2. Утверждение на ОС ликвидационной комиссии, которая будет представлять интересы СНТ во всех гос.органах без доверенности.
3. Уведомление ИФНС о ликвидации СНТ.
4. Произведение полного расчета по договорам, заключенным от имени упраздняемого юрлица.
5. Составление и утверждение промежуточного и окончательного ликвидационного баланса.
6. Направление заявления в Росреестр об отказе от права собственности на ЗОП, согласно ст. 56 «Особенности осуществления гос.регистрации прекращения права собственности на ЗУ или земельную долю вследствие отказа от права собственности» 218-ФЗ, с одновременной подачей документов для регистрации ликвидации СНТ и внесении соответствующей записи в ЕГРЮЛ (с уплатой госпошлины).
7. Направление заявления в Энергосетевую компанию о принятии на баланс электросетей как бесхозяйных и переход на прямые договора с пониженным сельским тарифом.
8. Направление заявления в муниципалитет о решении ОС с приложениями всех остальных заявлений для изменения Плана территории и внесения в него вновь образованного образования.
Обоснование ликвидации СНТ и переформирования его в сельское поселение
• решение ОС членов СНТ,
• значительное увеличение стоимости возведения и ремонта объектов общей инфраструктуры (электросетей, газопровода и скважин),
• долги по земельному и иным налогам и платежам из-за нежелания садоводов оплачивать членские и целевые взносы,
• невозможность ведения совместной деятельности в рамках одного юрлица из-за конфликта вследствие массовых злоупотреблений членов СНТ.
Плюсы такого перехода.
Во-первых, не надо оплачивать членские и целевые взносы, а также налог на ЗОП.
Во-вторых, электросети автоматически передаются в энергосбытовые компании как бесхозяйные, а все пользователи переводятся на прямые договора с энергосбытом. Таким образом, исчезает необходимость оплаты потерь и расходов на общее имущество (фонари, насосы и т.п.). Снизится тариф на электроэнергию (для сельского поселения он ниже).
Содержание дорог и их освещение ложится на плечи муниципалитета.
Если к вашему СНТ не ходил автобус, то теперь муниципалитет должен организовать транспортную доступность до вновь образованного поселка.
Вы официально получаете адрес и прописку, прикрепляетесь к определенной поликлинике, а ваши дети — к детсаду и школе.

Но жилой дом — это, конечно, хорошо. А инфраструктура? Она в садовых товариществах как бы по-прежнему не предполагается — это не населенный пункт. Теоретически закон о садоводстве, вступивший в силу с прошлого года, получать такой статус СНТ позволяет. Но алгоритм действий сложен и достаточно туманен. Ни одного такого случая пока не зафиксировано.

Правда, как предполагают эксперты, шансы получить статус населенного пункта, скорее всего, будут у тех немногих СНТ, где хотя бы своя собственная инфраструктура в хорошем состоянии. Иначе финансовая нагрузка на муниципалитеты получится слишком большой. Они в существующих-то деревнях дороги починить не могут, куда им еще дополнительный балласт.

— После покупки садового участка надо готовиться к тому, что придется регулярно платить взносы, установленные общим собранием, и исполнять решения большинства. Все, что находится на территории СНТ, содержится и обслуживается только за счет садоводов: ремонт дорог, вывоз мусора, оплата общего освещения и содержание сетей и так далее, — объясняет адвокат по земельным и жилищным делам Светлана Жмурко. — Это, безусловно, бремя для владельца земельного участка. При этом земельный налог и налог на имущество физических лиц все же тоже платятся. В деревне дополнительных взносов нет. Оплачиваются только налоги и потребленная электроэнергия и газ (если есть). Дороги муниципальные, без шлагбаума и сторожей, электросети на балансе энергосетевой организации. Исполнять решения собраний, с которыми ты можешь быть и не согласен, не надо. Только федеральное и региональное законодательство.

Стать полноправным членом товарищества при желании может только физическое лицо. Для того чтобы вступить в товарищество, гражданин, во владении которого имеется земельный надел на территории желаемого товарищества, должен написать заявление и принести его в администрацию товарищества. Запрос на прием в товарищество обсуждается на общем собрании.

Одним из самых важных нововведений в законе является исключение такого юридического понятия как «некоммерческое объединение граждан». Также в законе перестают фигурировать такие термины как садоводческие, огороднические или дачные некоммерческие формы организаций.

Для согласования решения в каком-либо вопросе относительно товарищества может созываться собрание участников товарищества. Оно в свою очередь может как очередным, так и внеочередным. Очередное собрание созывается правлением организации в случае необходимости, но стоит отметить, что в год подобное собрание организовываться не меньше чем 1 раз. На собрании должно проводиться голосование, которое может быть либо заочным, либо очным.

ФЗ №217, а именно его 16 статья, гласит, что органом управления в товариществах принято считать общее собрание всех его членов. Стоит отметить, что количество лиц в товариществе должно быть не менее 7. После организации какой-либо из форм товарищества необходимо создать единоличный исполнительный орган, а именно выбрать председателя. Также обязательно должен быть действующий коллегиальный орган исполнения — правление товарищества. Кроме того, в товариществе должна быть проверяющая комиссия и соответственно ревизор.

Прекращение деятельности организаций, которые создавались гражданами для садового, огородного или дачного хозяйства до момента вступления в силу действующего ФЗ №217 не требуется. Говоря проще, СНТ, а также иные формы организаций, которые существовали до 1 января 2023 года, могут не прекращать свое существование, а просто привести в порядок документы, руководствуясь новым регламентом.

ВС: Услуги в коттеджном поселке подлежат оплате, только если собственник участка в них нуждался

Вместе с тем, указал ВС, судами установлено, что объекты инфраструктуры названного поселка и земельные участки под ними принадлежат на праве собственности ЗАО «Агроимпэкс» и переданы в аренду «ПЖК Николино». Высшая инстанция отметила, что в силу ст. 210 ГК бремя содержания указанных объектов несет собственник, на что ссылался в процессе рассмотрения спора Стеблин, однако в нарушение положений ст. 198 ГПК указанный довод правовой оценки судов не получил.

Партнер АБ «Бартолиус» Наталья Васильева также отметила отсылку Верховного Суда к позиции, изложенной в Постановлении КС № 23-П, в котором указано, что в ситуациях, подобных спорной, объекты инфраструктуры предназначены для использования их собственниками жилых домов в подобных закрытых населенных пунктах. «Речь, например, идет об озеленении, системе централизованной охранно-пожарной сигнализации, системе видеонаблюдения, фонде оплаты труда обслуживающего коттеджный поселок персонала. Между тем, равно как и в настоящем деле, зачастую указанные объекты инфраструктуры находятся не в долевой собственности жильцов, а чаще всего в собственности организации-застройщика. В связи с чем возникает вопрос о том, каким образом, в каком порядке и размере следует нести бремя содержания данных объектов и соответствующего обслуживающего персонала. Поскольку в коттеджном поселке товарищество собственников жилья создано не было, истец какого-либо официального статуса не приобретал по решению собраний собственников, то и правовые основания для автоматического, только в силу самого факта приобретения ответчиком права собственности на дом и земельный участок в этом коттеджном поселке, возложения на ответчика бремени нести расходы на оплату полного спектра оказываемых услуг не имеются», – подчеркнула она.

Адвокат «Легес Бюро» Александра Обрывко напомнила, что ЖК РФ содержит понятие общей долевой собственности многоквартирного дома. Общее имущество в многоквартирном доме функционально связано с жилыми помещениями и обслуживает их, поэтому не может рассматриваться как самостоятельный объект права, а принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. В соответствии с ч. 2 ст. 158 ЖК каждый собственник обязан нести расходы не только на содержание того помещения, которое находится в его собственности, но и на содержание общего имущества в МКД. В то же время, отметила она, ЖК РФ ничего не говорит об общей собственности коттеджных поселков.

Илья Прокофьев отметил, что если бы в данной ситуации коттеджный поселок являлся таким некоммерческим объединением и на общем собрании собственников было принято соответствующее решение о необходимости оплаты услуг обслуживающей организации в определенном размере, то исковые требования истца были бы вполне обоснованными в случае неоплаты данных услуг одним из членов некоммерческого объединения. «В рассматриваемом же случае основополагающими должны быть принципы договорного права, в том числе свободы договора, подразумевающие, что ответчик не обязан оплачивать те услуги, которые ему фактически не оказываются и об оплате которых он не договаривался с истцом», – резюмировал он.

Разрешая встречный иск, суд счел его подлежащим отклонению, поскольку удовлетворение первоначального иска полностью исключает возможность удовлетворения встречного иска. Суд указал, что факт предоставления «ПЖК Николино» услуг по управлению, содержанию и эксплуатации поселка подтвержден материалами дела, в частности: представленными договорами аренды, договорами на вывоз твердых бытовых отходов, договорами поставки, договорами купли-продажи, договорами на обслуживание с использованием пластиковых карт, договорами об оказании охранных услуг, актами об оказании услуг, платежными документами. Сам по себе факт отсутствия договорных отношений между сторонами не освобождает Стеблина от внесения платы за предоставленные обществом услуги. Апелляция и кассация согласились с решением первой инстанции.

Коттеджные посёлки: правовой режим объектов инфраструктуры

Судебная коллегия также раскрыла содержание этого обозначения — жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные строения, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Однако из этого определения не представляется возможным выделить какие-либо сущностные и отличительные черты данного института.

Здесь нужно отметить довольно интересный по содержанию довод нижестоящих судов, которым возражали против названного выше принципа распределения обязательств по содержанию инфраструктуры, а именно, удовлетворяя требования управляющей организации о взыскании с гражданина в полном размере понесенных затрат по содержанию имущества и объектов инфраструктуры (без учёта объёма и рыночной стоимости полученного блага этим гражданином), суды сослались на нарушения прав других собственников, проживающих в коттеджном поселке, в том случае, если кто- либо будет освобожден от несения этих расходов или размер этих расходов будет уменьшен. Тем самым, нижестоящие суды пришли к выводу о том, что факт приобретения гражданином индивидуального дома и (или) земельного участка в коттеджном посёлка автоматически порождает у последнего обязательства нести соответствующие расходы на содержание всей инфраструктуры посёлка без учёта объёма использования такого имущества и встречного предоставления со стороны ТСН (управляющей организации), даже в условиях отсутствия как права собственности жителей на поселковую инфраструктуру, так и соответствующей нормы закона, которая бы возлагала на них такие обязательства.

Несмотря на данный вывод, Верховный суд в тексте судебного акта использует в отношении населённого пункта незнакомое для российского публичного права обозначение «поселок закрытого типа» (не путать с Закрытым административно-территориальным образованием), что, впрочем, не является предметом деятельности судебной коллегии по гражданским делам и объектом изучения частного права в целом.

Судебная коллегия со ссылкой на постановление Конституционного суда Российской Федерации от 10 ноября 2023 года № 23-П указал на отсутствие в действующем законодательстве единого специального регулирования, посвященного правовому режиму имущества общего пользования собственников индивидуальных жилых домов. Тем самым, Верховный суд подчеркнул отсутствие оснований для аналогии условного режима коттеджного посёлка с режимом общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме.

Практика отечественных судов общей юрисдикции до принятия названного выше «знакового» постановления Конституционного суда расходилась. Некоторые суды отказывали жителям – собственникам индивидуальных домов в аналогичных посёлков в признании за ними общей долевой собственности на общую инфраструктуру (дороги, детские площадки, пляж, парки), другие — признавали общую долевую собственность и прекращали право собственности у застройщика (ТСН, управляющая организация), при этом обосновывали своё решение нормами Гражданского и Жилищного кодексов об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (аналогия закона).

Члены СНТ не обязаны менять организационно-правовую форму созданного объединения граждан. Изменение вида СНТ на ТСЖ не является его реорганизацией, соответственно, изменение аббревиатуры СНТ на ТСН является правом, а не обязанностью некоммерческого объединения граждан при соблюдении одновременно обоих установленных законом условий.

Переименовать СНТ в ТСН не имеет никакого смысла. Согласно действующему законодательству СНТ является одним из видов товарищества собственников недвижимости (ТСН) также, как и ДНТ, и ОНТ. Кстати, совсем не обязательно в наименование включать аббревиатуру ТСН, важно указать разновидность и название. Но куда важнее соответствие устава СНТ нормам федерального законодательства: до 1 января 2023 года — ФЗ-66, а с 1 января — ФЗ-217.

Таким образом, с 1 января 2023 года ранее созданные СНТ по-прежнему продолжают спокойно функционировать. Учредительные документы можно в плановом порядке привести в соответствие. При этом учредительные документы таких СНТ с 1 января 2023 года до приведения их в соответствие с новым законом действуют в части, не противоречащей новому закону.

Федеральным законом № 99-ФЗ от 5 мая 2014 года были внесены значительные изменения в главу 4 Гражданского кодекса РФ, в том числе и введены новые наименования для обозначения организационно-правовых форм юридических лиц. В частности, вновь создаваемые садовые некоммерческие товарищества теперь должны содержать сведения об их наименовании, включающие слова «товарищество собственников недвижимости».

Согласно принятому 217-ФЗ садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ), созданные до дня вступления в силу данного закона, должны быть преобразованы в товарищества собственников недвижимости или должны привести свои уставы в соответствие. Такое преобразование, а также приведение в соответствие учредительных документов необходимо провести при первом изменении учредительных документов.

Все о ДНП и СНТ в 2023 году

Вместо термина «жилое строение» Федеральный закон № 217-ФЗ использует определение «садовый дом», который предназначен для временного (сезонного) пребывания граждан. Также на землях садоводческих товариществ можно строить индивидуальные жилые дома для постоянного проживания граждан. Общее имущество товарищества по новому закону не может быть распределено между отдельными участниками (например, объекты общего водо- или электроснабжения).

Комментарий специалиста. Серьезную проблему может представлять разногласия соседей смежных наделов относительно общих границ. За годы и десятилетия существования СНТ мог происходить умышленный или случайный самозахват территории чужого участка. Если спор между соседями относительно общих границ передается в суд, будут рассматриваться исходные документы о распределении паев среди участников товарищества. В качестве эксперта в суде может выступать кадастровый инженер, проводивший межевание участков на территории СНТ.

Комментарий специалиста. Если владелец участка и строения до 1 января 2023 года не выполнил обязанность по регистрации прав и прохождению кадастрового учета, он не сможет оформить прописку. Для подачи заявления о регистрации по месту жительства необходимо указать сведения о правоустанавливающем документе на жилой объект, которым в настоящее время является только выписка из госреестра ЕГРН.

К объектам недвижимости, которые будет можно построить и узаконить на землях садоводческих товариществ предъявляются требования СНиП 30-02-97 (например, капитальное строение должно иметь фундамент для постоянной связи с участком). Получать разрешение на строительство таких объектов не требуется, однако муниципальные власти должны быть уведомлены о предстоящих работах.

Комментарий специалиста. В настоящее время программа «дачной амнистии» продлена до 2023 года в отношении большинства некоммерческих товариществ, в том числе СНТ и ДНП. Однако законодатель установил предельный срок для проведения кадастрового учета в отношении участков и построек – не позднее января 2023 года. После этого срока будет невозможно любое распоряжение дачной недвижимостью – дарение, наследование по завещанию, продажа и т.д.

Удовлетворяя исковые требования «ПЖК Николино», первая инстанция исходила из того, что оно является организацией, оказывающей услуги потребителю, однако Стеблин оплату данных услуг не осуществляет, в связи с этим суд пришел к выводу о взыскании с ответчика в пользу общества неосновательного обогащения в размере 790 тыс. руб. При этом суд не согласился с доводами Стеблина о том, что он готов оплачивать только те услуги, в которых нуждается, указав на то, что такая позиция потребителя приведет к нарушению прав других собственников объектов в поселке.

До 2023 г. при возникновении споров относительно инфраструктуры данных поселений суды применяли нормы ЖК РФ по аналогии, устанавливая в судебных актах, что статус общего имущества коттеджных поселков аналогичен статусу общей собственности в многоквартирном доме. Однако, отметила эксперт, в ноябре 2023 г. Конституционный Суд вынес Постановление № 23-П, в котором режим использования общедомового имущества многоэтажного дома не может и не должен применяться по аналогии к инфраструктуре коттеджных поселений. «Постановление КС РФ, отменившее применение норм по аналогии, привело к тому, что при отсутствии нормативного акта о правовом статусе общего имущества поселка, состоящего из индивидуальных жилых домов, или внесении соответствующих изменений в ЖК РФ управляющие компании и ТСН, пытаясь взыскать деньги с должников, зачастую не могут доказать в судах необходимость оказания тех или иных видов услуг, связи между затратами на оказание таких услуг с правом собственника коттеджей пользоваться принадлежащим имуществом и обязанностью его содержания», – отметила Александра Обрывко.

Стеблин предъявил встречный иск о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере более 88 тыс. руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 тыс. руб. и государственной пошлины. В обоснование он указал, что объекты инфраструктуры, водопроводные сети, скважины, распределительные газопроводы, канализация, очистные сооружения, сети энергоснабжения, дороги, беседки, сооружения, дома охраны, административные здания, все земельные участки, расположенные внутри поселка, не принадлежат собственникам частных домовладений, оформлены в собственность ЗАО «Агроимпэкс» и переданы им в аренду «ПЖК Николино». При этом собрание собственников индивидуальных жилых домов по вопросу управления поселком не проводилось, тарифы не устанавливались, договорные отношения между сторонами отсутствуют. Из перечня имеющихся услуг «ПЖК Николино» Александр Стеблин считает необходимыми для себя только часть, остальными не пользуется, а газоснабжение, электроснабжение и водоснабжение оплачивает отдельно.

Между тем, заметил ВС, судами данные юридически значимые обстоятельства не устанавливались, в нарушение ч. 4 ст. 198 ГПК проигнорированы доводы Александра Стеблина о том, что часть услуг, денежные средства за которые истец по первоначальному иску просит взыскать как неосновательно сбереженные, ответчику не оказывались, интереса в их получении он не имеет, коммунальными ресурсами принадлежащий ему на праве собственности жилой дом обеспечивается по договорам, заключенным им непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

Александр Стеблин обратился в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС указал, что «ПЖК Николино» в иске ссылалось на неосновательное обогащение ответчика за счет истца, а именно на то, что он не несет расходов на содержание и обслуживание объектов инфраструктуры поселка «Николино».

Как перевести СНТ в ИЖС и зачем это нужно

Но это в теории. На практике во многих СНТ давно проведены все коммуникации, необходимые для жизни. И есть дачники, которые живут в садоводческих товариществах круглогодично. В то же время, на землях, предназначенных для строительства, владельцы участков обустраивают огороды, разбивают грядки, выращивают урожай.

Участки садоводческих товариществ (СНТ) расположены на землях сельскохозяйственного назначения. Конечно, построить дачу здесь тоже разрешено, однако, в первую очередь, эти земли предназначены для ведения садового хозяйства. Чаще всего собственники участков в садоводческих товариществах приезжают сюда только на сезон выращивания урожая, а затем возвращаются на свое постоянное место жительства.

Но у земельных участков на территории населенных пунктов есть и свои минусы.

• Выше налог на землю. Этот недостаток — следствие высокой кадастровой стоимости участков ИЖС.
• Строительство дома в населенном пункте регулируется большим количеством нормативно-правовых актов и требует гораздо больше согласований, чем в СНТ. Поэтому собственникам земли приходится оформлять разрешающую документацию практически на каждом этапе строительства.
• Отдельные бюрократические сложности возникают с вводом дома в эксплуатацию. Владельцу жилья нужно быть готовым к значительным временным затратам на получение документации и регистрацию недвижимости.

У населенных пунктов есть несколько важных преимуществ, которых нет у некоммерческих товариществ.

• Владельцы участков ИЖС не должны платить собственные средства на содержание дорог и освещение улиц. Эту обязанность берет на себя муниципалитет.
• Населенные пункты могут похвастаться развитой инфраструктурой. Здесь есть школы и детские сады, библиотеки и магазины.
• У каждого дома в населенном пункте есть индивидуальный адрес, а это значит, что оформить прописку здесь будет гораздо проще.
• Землю под ИЖС можно предоставить в качестве залога при оформлении кредита.
• Участок в населенном пункте стоит дороже, чем в СНТ, поэтому земли ИЖС можно выгодно продать.

Чтобы понять, в чем отличия СНТ от ИЖС, нужно обратиться к Градостроительному кодексу РФ. На основании этого документа, к землям ИЖС относятся участки, предназначенные для строительства жилой недвижимости круглогодичного проживания. Такие земли находятся на территории населенных пунктов.

Возможно ли выйти из СНТ или ДНТ? Как вывести свой участок из состава товарищества

Если собственник входит в состав товарищества, то он имеет право также возводить и объекты нежилого типа (баня, например). Следовательно, территория отлично подходит для возведения недвижимости различной направленности, но главная проблема заключается в сложности регистрации в домах, которые располагаются на территории подобных участков. Некоторые ситуации даже приводят к судебным разбирательствам.

• Земля может быть использована в личных целях. Общий сбор растениеводческой продукции и мясо выращенных животных потребляются владельцем и членами его семьи. Продажа полученной продукции запрещена.
• Земельный участок оформляется в соответствии с установленными требованиями. В правоустанавливающем документе должна стоять пометка, что надел используется для ведения ЛПХ.
• Посадку, уборку урожая, а также удобрение и культивацию земли члены семьи выполняют сами. Наем рабочих и техники противоречит правилам эксплуатации таких участков и является правонарушением.

Во-вторых, землю купить и оформить в собственность все же проще. Но и при самостоятельном возведении дома следует учитывать массу нюансов. Например, побеспокоиться о получении разрешения на строительство дома в СНТ. Если дом будет не выше трех этажей, и построен на расстоянии от соседнего участка дальше чем в три метра,то по закону оформлять разрешения не надо.

ДНП — дачное некоммерческое партнерство. Данное общество является самой обширной нишей на рынке загородной недвижимости. Организация создается владельцами земельных угодий и включает в себя более 3 учредителей, решающих вопросы социального и хозяйственного характера.

Если новый владелец затянет с оформлением прописки, у него могут возникнуть проблемы со школой, садиком, медицинским обслуживанием, пенсией. К тому же, не забывайте, что отсутствие прописки или временной регистрации дольше обозначенного законодательством срока влечет за собой административную ответственность и карается штрафом.

Обычной практикой является ситуация, при которой общее имущество по завершению строительства поселка передается отдельному юридическому лицу, которое начинает устанавливать свои правила. Это может быть организованное на территории поселка добровольное объединение собственников недвижимого имущества — товарищество собственников недвижимости ( ТСН). На территории некоторых коттеджных поселков разворачиваются самые настоящие « боевые действия». В ход идет ограничение проезда к приобретенному участку, огромные вступительные и членские взносы, кабальные договоры на обслуживание инфраструктуры поселка.

В составе земель сельскохозяйственного назначения могут быть земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства, дачного строительства, на которых допускается строительство коттеджей. Также в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяют сельскохозяйственные угодья. На таких землях запрещена деятельность, не связанная с ведением сельскохозяйственного производства. В случае неиспользования сельскохозяйственных угодий более года участок может быть изъят. Разрешенное использование такого участка может быть изменено только при условии возмещения потерь сельскохозяйственного производства. Процедура изменения разрешенного использования в этом случае также займет время.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам. Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры. По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка ( товариществу собственников недвижимости ( ТСН) или управляющей компании).

Наличие всех коммуникаций в непосредственной близости от застройки, не является гарантией подключения к ним. Указание в рекламном предложении на «газ по границе участка» может не соответствовать действительности и не оправдать себя. Может выясниться, что имеющаяся газовая труба принадлежит другому юридическому лицу, которое отказывается предоставить согласие на подключение или требует за него баснословную плату. Кроме того, необходимо удостовериться в наличии у ресурсоснабжающих организаций необходимых мощностей для подключения новых абонентов. Для этого у Застройщика должны быть заключенные договоры на техническое присоединение на все коммуникации, которые он заявляет в поселке. Необходимо удостовериться, где будут проходить коммуникации, кто их строит, ознакомиться с разрешительной документацией, узнать, в чью собственность будут переданы коммуникации по завершению строительства.

– При желании заинтересованные физические или юридические лица могут направить мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования участка, – рассказали в пресс-службе Наро-Фоминского городского округа.

– Из-за такого преобразования муниципалитет может понести существенные расходы на содержание, прокладку коммуникаций, строительство дорог, детских садов и школ, – рассказывает начальник отдела архитектуры и градостроительства администрации г.о. Истра Алексей Герасимов. – Надо понимать, что бюджет у муниципалитета ограничен, и мы прежде всего должны обеспечить комфорт для тех, кто проживает в нашем городском округе, а не приезжает отдохнуть на выходные.

Подобные вопросы сегодня заботят не только Тамару. В Истре около 500 садовых некоммерческих товариществ и дачных некоммерческих партнерств, рассказали в пресс-службе муниципалитета. Желающих включить участки в границы населенного пункта – четыре-пять в год. Сейчас в городском округе рассматривается проект генплана, поэтому собственники СНТ и ДНП особенно активно подают заявления. Такая ситуация характерна и для других муниципалитетов Подмосковья.

– Покупали дом, надеялись на уединенную жизнь вдали от городской суеты, – рассказала она. – Но оказалось, все не так просто: за дороги и содержание территории нужно платить самим, муниципальные службы нас не обслуживают. Это неудобно. Можно ли решить проблему, присоединившись к территории городского округа?

– Это официально введенная актами инфраструктура: электросети, водопровод, газопровод, канализация, сертифицированная телефонная линия, – поясняет первый замглавы администрации городского округа Дмитрий Кайгородов. – Также поставленные на кадастровый учет земельные участки, включая даже площадки под мусорные контейнеры. Жители обязательно должны платить налоги за свои дома и участки. Важно наличие заключенного договора на вывоз мусора.

Дача с видом на деревню: Как садовому товариществу получить статус населенного пункта

– У нас сегодня существует вся необходимая нормативная база, как это сделать. Должны быть соблюдены условия – новое территориальное образование должно соответствовать утвержденным нормам населенного пункта. Однако нормативная база совершенствуется, и мы сейчас рассматриваем обращения и варианты подготовки специального нормативного акта, как в России.

Если как в России, то это курс на приведение дачных поселков к стандартам индивидуального жилищного строительства. Вопрос возник не случайно. Он обсуждался в конце июля на республиканском семинаре о состоянии и перспективах развития индивидуального жилищного строительства с участием заместителя Премьер-министра Анатолия Калинина. В чем суть?

В стране порядка полумиллиона дачников и примерно же столько домиков. Но садовое товарищество – это не деревня, не поселок и вообще не населенный пункт. Хотя товарищества, которые формировались в последние десятилетия, запроектированы и застроены в соответствии со всеми современными градостроительными правилами. Участки по 15 соток. Широкие дороги и совсем не дачные дома. Во многих таких поселениях есть все коммуникации, и люди там живут, правда, права у них ограничены. По существующим правилам, в садовом домике невозможно даже зарегистрироваться. Никто не несет ответственности за оказание дачникам коммунальных услуг. Ведь какова, к примеру, схема электрификации садового товарищества? Поставщик подает ток на понижающий трансформатор и больше ни за что не отвечает. Разводка по участкам ведется силами самого товарищества.

Выходит, что общественные организации перепродают электричество в розницу, занимаются обслуживанием сети, возмещают потери да и воровство соседей. Садоводы платят земельный налог и налог на недвижимость. Но местные власти (по закону) не имеют права инвестировать в улучшение инфраструктуры этих поселений, потому что садоводы – не жители района. Возможны и злоупотребления. Например, семья, имея однокомнатную квартиру в Минске, состоит в очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, но фактически проживает в коттедже за городом. Частенько родители переезжают на дачи, чтобы не мешать вести самостоятельный быт взрослым детям, которые официально признаются очередниками. Все это знают. Но как садоводам войти в юридическое поле?

Оказывается, в стране есть прецеденты. Несколько лет назад дачные поселки «Ждановичи-1», «Ждановичи-6» стали частью одноименного агрогородка. Более 125 дворов сумели преодолеть непростую процедуру изменения статуса. По словам Владимира Гумарова, заместителя начальника землеустроительной службы Минского областного исполнительного комитета, процесс начался с обращения жителей дачных поселков и длился более трех лет. Занимался вопросом райсовет. Немало пришлось похлопотать некоторым жильцам, которые вынуждены были реконструировать дачные домики в жилые. Менялось и назначение земли – для строительства и обслуживания жилого дома, а следовательно, выросла ее кадастровая цена и налоги. Из плюсов можно отметить то, что за электричество жильцы теперь платят исключительно по счетчику и на ремонт дорог больше не нужно скидываться.

В нормативных документах заявлено, что бланк готовят либо на бумаге, либо в электронном виде. В последнем случае справку СТД-Р (сведения о трудовой деятельности) в 1С (или иной программе) подписывают усиленной квалифицированной подписью. Если таковой нет, заполненный документ распечатывают и заверяют традиционным способом — печатью организации, подписью ответственного лица.

Сферические днища по форме и размерам приближаются к эллиптическим, но для упрощения криволинейная часть в меридианальном сечении составлена из сопрягающихся дуг окружностей двух радиусов R и r Таким образом, меридианальное сечение сферического днища включает в себя центральную выпуклую часть, описанную большим радиусом R, переходную часть, описанную малым радиусом г, и цилиндрическую часть высотой hi.

• Общество с ограниченной ответственностью «Clubtk.ru»;
• Индивидуальный предприниматель Воронов Андрей Викторович;
• Адвокат Смирнова Валентина Федоровна;
• Индивидуальный предприниматель Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Запашных Игорь Алексеевич.

В процессе юридического оформления участка в собственность применяются различные аббревиатуры для уточнения предназначения земли. В зависимости от категории ДНП, ИЖС, СДТ или СНТ на землях населенных пунктов (знп) разрешается или запрещается определенная деятельность, прописка и строительство жилья.

И в организованных коттеджных поселках, и в СТ свобода жителей ограничена в первую очередь действующим законодательством, подчеркивает Л. Ежова. Есть общие правила: никто не может строить дом вплотную к соседскому забору, перекрывать общую дорогу, самостоятельно захватывать общественную территорию или любыми другими действиями нарушать права соседей.

19 Авг 2021      uristpolik         274      

Похожие записи
• 
  Сколько положено питания грудничкам в екатеринбурге
• 
  Должно ли быть у учителя начальных классов высшее образование 2023
• 
  Льготы для молодых семей 2023 год нижний тагил
• 
  Единовременное пособие при постановке на учет до 12 недель в 2023 году