Налог от продажи нежилого недвижимого имущества физических лиц 2022

Налог от продажи нежилого недвижимого имущества физических лиц 2022

Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Абзацем вторым пункта 4 статьи 229 Кодекса предусмотрено, что налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 Кодекса).

На основании пунктов 2 и 3 статьи 228 Кодекса налогоплательщики, указанные в пункте 1 статьи 228 Кодекса, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 Кодекса, а также обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2022 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по разъяснению (толкованию норм, терминов и понятий) законодательства Российской Федерации и практики его применения, по проведению экспертизы договоров, учредительных и иных документов организаций, по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.

Индивидуальный предприниматель Степанов В.А. в 2015 году построил гараж при содействии строительной фирмы, имевшей долги перед ним — вследствие чего ему удалось значительно сократить издержки при строительстве, которые составили 100 000 рублей. В 2016 году Степанов продал данный гараж за 700 000 рублей, и у него появилась обязанность уплатить государству налог с соответствующего дохода в сумме 91 000 рублей (13% от 700 000).

В законодательстве РФ есть нормы, по котором налогооблагаемая база по доходам от продажи объектов недвижимости может быть скорректирована с учетом кадастровой цены соответствующих объектов. Данные нормы распространяются на сделки по недвижимости, которая приобретена до 01.01.2016 года, с учетом следующих нюансов.

Важный нюанс: законодательством региона РФ указанные периоды владения объектами недвижимости могут быть уменьшены вплоть до нуля (для всех категорий налогоплательщиков или же для отдельных категорий граждан). Таким образом, при заключении сделок купли-продажи нежилых помещений следует заблаговременно интересоваться актуальными нормами регионального законодательства, регулирующими порядок налогообложения доходов при соответствующих сделках.

Итак, налог, о котором идет речь, может быть уменьшен за счет применения «классических» вычетов — например, распространенного имущественного, который предоставляется гражданам по расходам на приобретение жилой недвижимости. Тот факт, что куплен жилой объект, а продается — нежилой, не играет совершенно никакой роли.

  • Составляет 3 года для:
    • объекта недвижимости, который перешел в собственность налогоплательщика в порядке наследования или же по договору дарения, заключенному с близким родственником;
    • помещение перешло в собственность налогоплательщика в рамках механизма приватизации;
    • помещение перешло в собственность гражданина в рамках правоотношений, связанных с пожизненным содержанием и иждивением.
  • Составляет 3 года для всех объектов недвижимости, приобретенных налогоплательщиком до 01.01.2016 года.
  • Составляет 5 лет для любых других типов объектов недвижимости (не указанных в пунктах 1 и 2).

Добрый день,
С 1 января 2022 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2022 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ — соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом — три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2022 N 03-04-07/20343, от 26.03.2022 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2022 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

Что касается введению использования кадастровой стоимости, то это действие направлено на то, чтобы предотвратить осознанное снижение стоимости сделки по документам, которая является базой для налогообложения. Согласно собранным статистическим данным можно сделать вывод, что по бумагам суммы, которые выплачиваются при продаже недвижимости, занижаются, так как в каждом втором случае она не превышает одного миллиона рублей. По новым правилам, в том случае если в заключенном договоре будет стоять цена, которая составляет менее 70% кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, то за основу для исчисления налога будет браться именно она, а не указанная в документах сторона сделки. Другими словами, налог продажу недвижимости кадастровой стоимости делает невозможным мошенническую схему, по которой владелец недвижимости снижает свои налоговые обязательства перед государством.

При ответе на вопрос, каким налогом облагается недвижимость при продаже, следует отметить ряд нюансов, которые должны приниматься во внимание. Важно иметь в виду то, что данный вид сборов был внедрен в виде пилотного проекта с 2015 года. Сложности его повсеместного использования вызваны рядом факторов, среди которых основными являются следующие: наличие различий между суммой, в которую оценивается недвижимость, при использовании различных методов расчета (а именно кадастровая и инвентаризационная оценки). Существенную роль имеет значение, которые принимает показатель инфляции в том или ином периоде времени. Для преодоления данных негативных факторов было принято решение о том, что новый закон будет принимать за основу кадастровую стоимость объекта недвижимости, который фигурирует в сделке.

Возможность функционирования любого государство обусловлена поступлением денежных средств в доходы бюджета. Их основным источником являются налоговые сборы, которые бывают различными. В их числе значится и налог с продажи недвижимости, который сложно назвать популярным, так как активное его внедрение началось буквально два года назад. Тем не менее, данный вид сборов имеет место и, более того, претерпел ряд изменений. Рассмотрим, что он собой представляет и в каких случаях имеет место.

  • получение жилья обусловлено договором об оказании содержания иждивенца в течение всей жизни;
  • право на собственность получено в результате проведения процедуры приватизации;
  • объект недвижимости получен вследствие вступления в силу права на наследования или в результате дарения.
Читайте также:  Декретные ставки при реорганизации

К настоящему моменту времени внесенные изменения не носят кардинальный характер. В частности, если гражданин Российской Федерации захочет продать недвижимость, которая находится в его собственности с 1 января 2016 года, то для освобождения от уплаты подоходного налога в размере 13% от суммы ему необходимо отложить сделку как минимум на пять лет. Ранее это условие было менее жестко: для того чтобы не платить соответствующий налог при продаже жилья или гаража было достаточно владеть им в течение трех лет. Позиция представителей власти по данному вопросу заключается в том, чтобы затормозить активную деятельность так называемых перекупщиков

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р . Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р , он составит 26 000 Р .

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

  1. Продает имущество раньше минимального срока владения — это 3 или 5 лет для недвижимости и 3 года для других вещей, например машин.
  2. Получает за это не больше 1 000 000 Р при продаже недвижимости и 250 000 Р при сделке с другим имуществом. Лимит относится к каждому календарному году, а не к одной сделке.

Источник: Федеральный закон от 02.07.2022 № 305-ФЗ

Пример без расходов и налога. Светлана закончила автошколу, и отец подарил ей недорогую машину, чтобы учиться ездить, — за 250 000 Р . Через год она продала ее за 220 000 Р . Светлана могла бы принять к вычету расходы отца, но тот в свое время купил автомобиль за 180 000 Р и своими руками восстановил его. Светлане невыгодно вычитать из дохода расходы отца, потому что они меньше вычета без подтверждения. Она может уменьшить доход на сумму до 250 000 Р — даже без документов. И НДФЛ не заплатит.

То есть любой человек может получить вычет, даже если у него не было документов о расходах или расходы были меньше вычета без подтверждения. Для этого ничего не нужно делать — только указать сумму в декларации. НДФЛ начисляется на разницу между доходом и вычетом.

Сколько придется платить при продаже недвижимости в 2022 году: новая налоговая ставка

На практике совсем мало граждан РФ зарабатывают больше 5 млн рублей в год, поэтому для большинства ничего не изменится. Но обычно самые крупные доходы мы получаем при реализации имущества, поэтому тех, кто собирается продавать квартиру в 2022 году, волнует вопрос, придется ли платить больше налогов. Чтобы найти ответ, нужно внимательно изучить новый закон.

На самом деле, даже если бы продажу недвижимости все-таки облагали налогом по повышенной ставке, это бы ощутили немногие. Так как налогом не облагается продажа имущества, которое находится в собственности больше 3-5 лет. Вот какие льготы при реализации недвижимости действуют в России:

Далее налоговую базу можно будет уменьшить на льготы и вычеты. Петр Петрович не может полностью освободить продажу от НДФЛ, так как квартира находится у него в собственности всего год. При этом у него остался договор купли-продажи квартиры, в котором указано, что он купил ее за 2,4 млн рублей — это подтвержденные документами расходы, на которые уменьшается налоговая база. Кроме того, Петр потратил 100 000 на операцию и может уменьшить на эту сумму налогооблагаемый доход.

С 2022 года изменится НДФЛ — это тот налог, который платят со своих доходов: зарплаты, продажи автомобилей и квартир, выигрышей в лотерею и пр. Теперь ставка налога будет зависеть от того, сколько вы зарабатываете. Все, кто за год получает больше 5 млн рублей, будут платить налог по ставке 15 %, а не 13 %, как было раньше. Такие правила установлены ФЗ от 23.11.2022 № 372-ФЗ .

Но это касается только резидентов РФ — тех, кто находился на территории России больше 183 календарных дней (90 дней в 2022 году) в течение 12 месяцев. Если вы пребывали в стране меньше указанного срока, то не являетесь резидентом и должны платить увеличенный налог.

Как рассчитать налог на продажу нежилого помещения

Статья 224 Налогового кодекса РФ устанавливает, что доход от продажи недвижимости облагается по ставке 13%. Минимальный срок владения недвижимым имуществом, по истечении которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога, составляет пять лет. Если срок владения меньше данного срока, необходимо платить налог.

Вы продали помещение по цене меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7 (909 000 рублей х 0,7 = 636 300 рублей). Поэтому за основу для расчетов нужно брать кадастровую стоимость. Эту сумму можно уменьшить на 490 тысяч рублей – Ваши затраты на покупку. Получается: 636 300 рублей – 490 тысяч рублей = 146 300 рублей. С получившейся разницы Вам и придется платить налог 13%. Он составит 19 019 рублей.

Таким образом, если Вы продадите помещение в этом году с соблюдением указанных Вами условий, с 1 января до 30 апреля следующего года Вы должны подать в ФНС налоговую декларацию. В ней нужно будет указать полученный от продажи недвижимости доход (636,3 тысячи рублей), исчислить и уплатить налог (13% от 636,3 тысячи рублей – 490 тысяч рублей = 19 019 рублей) в бюджет. К декларации необходимо приложить все основные имеющиеся документы по сделке.

Вам необходимо обратиться к бухгалтеру, в специализированную компанию или самому подготовить декларацию 3-НДФЛ и подать ее в ИФНС до 30 апреля следующего года. К декларации Вы должны приложить копии всех договоров и документов, подтверждающие Ваши расходы. Очень важно доказать, что Вы действительно заплатили эти 490 тысяч рублей. Обратите на это особое внимание!

Декларацию необходимо подавать в налоговую инспекцию по месту жительства. Это можно сделать лично, почтовым отправлением с описью вложения или в электронной форме (в том числе через портал Госуслуг или личный кабинет налогоплательщика, где есть образец заполнения данной декларации).

Налоги на недвижимость в 2022 году при продаже и при дарении

В 2022 году в силу вступят законодательные изменения, которые коснутся практически всех владельцев недвижимого имущества. Доходы, которые были получены при совершении сделок с недвижимостью, облагаются налогом. Именно поэтому многие граждане заинтересовались вопросом о возможности избежать излишних трат. Далее поговорим о видах налогообложения, связанных со сделками по недвижимости, а также об особенностях их начисления в 2022 году.

Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.

Ранее налог напрямую рассчитывался, исходя от инвентаризационной стоимости жилого помещения. Но в августе текущего года завершилась кадастровая переоценка частных и коммерческих домостроений. Это значит, что налог на недвижимость с января 2022 года будет напрямую зависеть от кадастровой стоимости конкретного объекта.

Читайте также:  Малоимущие семьи это какие семьи 2022

Если возникла необходимость продать жилье до того, как истечет минимальный срок пользования, владельцу придется уплатить налог. Однако и в данной ситуации государство стоит на стороне гражданина. На законодательном уровне предусмотрены налоговые льготы, которые существенно снижают налог от продажи квартиры или дома.

С чем связаны такие изменения? Дело в том, что инвентаризационная стоимость значительно ниже рыночной стоимости недвижимого объекта. По сути она учитывает только стоимость строительных материалов, которые были использованы при закладке здания. Историческая ценность объекта, его инфраструктура и престижность не брались в расчет. Такое положение вещей, безусловно, было выгодным для владельцев помещений и зданий. Но государство ежегодно терпело значительные финансовые убытки.

Налог от продажи нежилого недвижимого имущества физических лиц 2022

4. Получить налоговый вычет станет проще. В России в 2022 году упростят получение налогового вычета при покупке квартиры, дома или земельного участка. По новым правилам, физлица смогут возмещать НДФЛ одним только заявлением — без составления декларации 3-НДФЛ. Помимо существенного сокращения списка необходимых документов, упрощенная камеральная проверка сократит сроки получения налогового вычета. Сейчас только проверка предоставленных документов в ФНС занимает три месяца, еще 30 дней потребуется для перевода средств на счет. По новым правилам, камеральная проверка займет 30 дней с момента оформления заявления на налоговый вычет, а деньги на счет будут перечислять в течение 15 дней после ее окончания.

Если говорить о налоге по продаже квартиры, то он рассчитывается по простой формуле: (ДОХОД ОТ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ — 1 млн рублей) *13% = НДФЛ. 1 млн руб. – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе.

То есть если вы за год продали одну квартиру за 10 млн руб., то сможете уменьшить налогооблагаемую базу до 9 млн руб. Если вы продали две квартиры, одну за 5 млн руб., другую за 10 млн руб., общая сумма налогооблагаемого дохода составит 14 млн руб. (5 млн руб. + 10 млн руб. — 1 млн руб. = 14 млн руб.). Если ваш доход от продажи квартиры меньше, чем 1 млн руб., то НДФЛ уплачивать не нужно.

2. Дождаться истечения минимального срока владения. В качестве дополнительного варианта минимизации налогового бремени можем рассмотреть третий вариант. Наиболее частый вопрос, возникающий у налогоплательщиков: когда можно не платить налог при продаже квартиры? Ответ: НДФЛ не возникает при продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности более минимального срока владения, установленного Налоговым кодексом. По общему правилу, минимальный срок владения составляет пять лет. Но стоит иметь в виду, что для отдельных ситуаций предусмотрены исключения. Например, если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика, применяется трехлетний срок владения.

Если вы продаете квартиру, то с точки зрения государства получаете доход. Если вы продали недвижимость раньше, чем наступил минимальный срок владения, то должны заплатить налог с продажи. Российским законодательством предусмотрены льготы, которые могут существенно снизить налогооблагаемую базу — сумму, которую вам заплатили за квартиру. Налог придется заплатить не со всей суммы, вырученной с продажи квартиры, а с разницы между покупкой и продажей. С этой суммы платится 13% налога. Основание: пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Детально изучив, как рассчитать налог на недвижимость, необходимо учитывать и сроки оплаты налогового сбора, которые также потребуется соблюдать. Имущественный налог перечисляется в муниципальную казну. Согласно законодательству в 2022 году вносить оплату можно до 1 декабря. Правило распространяется на все регионы Российской Федерации.

Чтобы определить сумму налогового обложения по такой схеме используются сведения об инвентаризационной стоимости, поданные в ФНС до 01.03.2013, которые умножаются на специальный коэффициент. Узнать данные об оценке имущества до указанной даты можно, обратившись в локальное представительство БТИ. Такие сведения не представляются в онлайн-режиме, так что для уточнения информации придется нанести личный визит в региональный филиал.

Обратите внимание! Объекты общего пользования (лифты, подвальные и чердачные помещения, крыши и лестничные клетки) сборами не облагаются, так как они не приписываются к какому-то конкретному владельцу, а являются общественной собственностью. Право пользования этими объектами предоставляется всем жильцам.

Этот показатель является одним из наиболее значимых компонентов формулы. Муниципальные власти каждого из регионов устанавливают свои размеры ставки. Узнать ее размер можно, обратившись в локальное отделение ФНС или посетив официальный сайт ФНС, выбрав регион, в котором вы находитесь.

Чтобы полноценно воспользоваться расчетной формулой, необходимо заранее узнать цену по кадастру, которая указывается в специальной выписке из ЕГРН. Помимо этой информации, выписка содержит данные о владельце объекта, чертежи и схемы объекта, а также другие важные сведения о собственности.

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

Если предприниматель-«упрощенщик» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2022.

  • если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
  • либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).

Налоговики заявили следующее: так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2022 году: пошаговая инструкция »).

С учетом изложенного судья Верховного Суда РФ сделала вывод, что доходы от реализации нежилого помещения необходимо включать в налоговую базу по единому налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и отказала в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) в редакции, действовавшей до 1 января 2016 года, налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывали доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 Кодекса, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.

Таким образом, в случае, если недвижимое имущество использовалось индивидуальным предпринимателем в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи указанного имущества следует учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

Читайте также:  Выплаты при рождении ребёнка в московской области в 2022 году

У физического лица в собственности имеется нежилое помещение, которое он использует в предпринимательской деятельности (сдача в аренду). Система налогообложения — УСН 6%. Это нежилое помещение было продано другому лицу, в договоре купли-продажи недвижимого имущества в качестве продавца выступало физическое лицо и денежные средства поступили на счет физического лица.

Индивидуальный предприниматель ссылался на то, что нежилое помещение он приобрел как физическое лицо до того, как зарегистрировался в качестве индивидуального предпринимателя; договор купли-продажи нежилого помещения был заключен им без ссылки на его статус индивидуального предпринимателя; денежные средства от продажи данного помещения не поступали на расчетный счет или в кассу индивидуального предпринимателя.

В 2022 году (закон «О внесении изменений…» от 27.11.2022 № 352-ФЗ) текст ст. 217.1 был дополнен положениями, позволяющими в общем сроке владения жилым помещением, полученным в Москве по программе реновации, учитывать и период владения освобожденным при переселении жильем. При этом в отношении освобожденного жилья учитываются критерии, позволяющие сократить 5-летний срок владения до 3 лет. Эти изменения касаются правоотношений, возникших после 31.07.2022.

  • Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
    • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
    • при приватизации;
    • по договору ренты.
  • Для всех прочих ситуаций получения недвижимости право освобождения от НДФЛ дохода от продажи появится не раньше чем через 5 лет после возникновения права собственности (по объекту, полученному в 2022 году, он истечет только в 2026 году).
  • При продаже объекта до истечения 3 лет (для имеющих право на этот срок) или 5 лет (в общем случае) к доходу от продажи можно применить один из имущественных вычетов: либо в определенной сумме (1 млн или 250 тыс. руб. в зависимости от объекта), либо в размере фактических затрат, имевших место при приобретении объекта.
  • Для целей налогообложения становится важной сумма, указанная в договоре на продажу. Если ее величина окажется меньше значения кадастровой стоимости, установленной для объекта на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности, то налог начислят от дохода физлица, рассчитанного как кадастровая стоимость, скорректированная на коэффициент 0,7, если в регионе не введен иной коэффициент. Если для продаваемого объекта величина кадастровой стоимости на указанную дату не установлена, то сравнение делать не с чем, и продажная стоимость может оказаться ниже кадастровой без налоговых последствий.

Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

Поскольку изменения, сделанные в НК РФ законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касаются только объектов, собственность на которые возникла не ранее 01.01.2016, недвижимость, приобретенная до 2016 года, подлежит обложению НДФЛ по старым правилам, даже если она продается после 01.01.2016 (письмо Минфина России от 21.01.2016 № 03-04-05/2050). Эти правила таковы:

  • Изменен текст п. 17.1 ст. 217, содержавшего единые условия освобождения от налога доходов от реализации имущества, принадлежащего физлицу: наличие его в собственности не менее чем в течение 3 лет. Эти условия относились как к строениям жилого назначения, так и к земле, а также к иным объектам собственности. Исключение предусматривалось для ценных бумаг и имущества, задействованного у ИП в предпринимательской деятельности. Новый текст этого пункта в части продажи недвижимости адресует к отдельной статье НК РФ.
  • Введена новая ст. 217.1, отразившая порядок освобождения от НДФЛ доходов от реализации недвижимости, которая ограничила круг лиц, получающих право на освобождение дохода по истечении 3 лет владения, установив обычный общий срок для нахождения в собственности, равный 5 годам. В этой же статье появилось условие об обложении налогом дохода, определяемого от кадастровой стоимости (умножением на коэффициент 0,7), если продажа осуществлена по цене более низкой, чем кадастровая. Регионы получили право на уменьшение 5-летнего срока собственности и коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости при определении налогооблагаемого дохода.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу уплаты налога на доходы физических лиц при продаже объектов недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

На основании подпункта 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объем находился в собственности и налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Учитывая изложенное, при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов недвижимого имущества в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимого имущества, налогоплательщик вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса и не превышающем в целом 1 000 000 рублей, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта.

Уплата налога с продажи нежилого помещения физическим лицом

  • если цена недвижимости ниже его кадастровой оценки умноженной на 0.7 (коэффициент, установленный законодательством), базой налогообложения будет последняя;
  • в случае, когда стоимость реализации все же выше кадастровой цены умноженной на 0.7, облагаться налогом будет сумма сделки.

Как уже было сказано выше, с 2016 года продавец избавляется от уплаты налога только если он владел этим объектом не менее 5 лет. Для физических лиц, получивших помещение в наследство или дар, ничего не изменилось – срок владения все так же 3 года. Кроме того, если имущество было получено в процессе приватизации или по договору пожизненного содержания, к нему тоже применяется срок 3 года.

На практике очень часто владельцы зданий и помещений ищут варианты ухода от уплаты налога. Для этого в ход идет умышленное уменьшение стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи. Да, это позволит существенно сэкономить, а то и вовсе исключить оплату налогов. Но установление такой фиктивной цены может быть расценено как мошенничество. Да и покупатель в дальнейшем подставляет себя под увеличенную сумму налога при продаже.

Иногда негативную реакцию работников ИФНС вызывает избавление от помещения сразу после того, как было закрыто ИП. Это связано с тем, что юридическое и физическое лицо облагаются налогами по разным правилам. Некоторые предприниматели, понимая выгоду, специально прекращают деятельность, чтобы сэкономить на налогах.

После того, как была зарегистрирована сделка по продаже объекта нежилого фонда, нужно озаботиться сдачей декларации по форме 3-НДФЛ. Сроки едины для всех (кроме юридических лиц) – не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным. Таким образом, если продажа недвижимости произошла в 2022 году, отчетность по ней нужно подать до 30 апреля 2022 года.

Adblock
detector