Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя 2023

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В статье 154 Жилищного кодекса перечислен весь перечень сезонных и других работ, которые обязательно должны проводиться в многоквартирном доме. Для поддержания его нормативного состояния, как в плановом порядке, так и в экстренном. Помимо того, что при эксплуатации многоквартирного дома управляющая компания должна контролировать и содержать общедомовое имущество, согласно требованиям законодательства, на нее наложена обязанность предотвратить возможную порчу этого имущества.

  • работы по недопущению проблем с фундаментом, которые могут быть связаны с его повреждением, включают в себя усиление и восстановление поврежденных участков;
  • кровельные работы с целью устранения протечек, организации отвода воды, а также вентиляции и утеплению;
  • фасадные работы;
  • осмотр и усиление перекрытий, а также балконных выступов и козырьков;
  • внутренние работы по замене и ремонту отделки общих помещений: стен, потолка, пола;
  • поддержание в работоспособном состоянии и своевременный ремонт систем отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, а также систем электроснабжения, лифтов, насосных установок, общих приборов учета потребления ресурсов;
  • прочистка и дезинфекция мусоропроводов;
  • благоустройство придомовой территории с заменой и ремонтом дорог пешеходных зон, проезжей части, отмостки дома.
  • Sоб. — общее количество квадратных метров мест общего пользования;
  • Sкв.мкд. — количество квадратных метров помещений, находящихся в частной собственности всех лиц;
  • Sкв. — количество квадратных метров, находящихся в собственности конкретного лица (плательщика услуг).
  • регулирование систем отопления и своевременный их ремонт;
  • проверка и прочистка вентиляционных каналов, утепление окон и дверей в общедомовых помещениях, опрессовка труб;
  • осмотр целостности окон и замена стекол или рам по необходимости;
  • ремонт входных дверей с установкой доводчиков, а также утепление входных групп.

Нормативные правовые акты

В соответствии с частью 3 статьи 156 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», Законом Санкт-Петербурга от 08.11.2006 № 553-87 «Об упорядочении государственного регулирования тарифов (цен)», постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 13.09.2005 № 1346 «О Комитете по тарифам Санкт-Петербурга» и на основании протокола заседания правления Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 16.12.2023 № 262:

  1. Установить с 01.01.2023 по 30.06.2023 размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, если на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, согласно приложению 1 к настоящему распоряжению.
  2. Установить с 01.07.2023 по 31.12.2023 размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, по договорам найма жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга коммерческого использования, по договорам найма специализированного жилого помещения государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также для собственников помещений в многоквартирном доме, если на их общем собрании не принято решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, согласно приложению 2 к настоящему распоряжению.
  3. Признать утратившими силу с 01.01.2023:
    3.1. Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2023 № 255-р «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения на территории Санкт-Петербурга на 2023 год».
    3.2. Распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 11.09.2023 № 97-р «О внесении изменений в распоряжение Комитета по тарифам Санкт-Петербурга от 20.12.2023 № 255-р и признании утратившими силу некоторых распоряжений Комитета по тарифам Санкт-Петербурга».
  4. Распоряжение вступает в силу с 01.01.2023, но не ранее дня его официального опубликования.

Об обязательных для; УО работах по; содержанию общего имущества дома

Обязательные работы, которые это обеспечивают, можно условно разделить на группы:

  1. Информационная работа.
  2. Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
  3. Аварийно-диспетчерская работа.
  4. Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
  5. Содержание дымоотводов и вентиляции.
  6. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  7. Содержание и ремонт газового оборудования.
  8. Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
  9. Приборы учёта.
  10. Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
  11. Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
  12. Иные работы по управлению МКД.

Сюда относится самый большой перечень работ и услуг, которые управляющая организация обязана выполнять в целях надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома.

  1. К работам на фундаментах МКД относятся:
  • контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
  • контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.

При наличии в доме подвальных помещений УО обязана:

  • проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
  • выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
  • устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
  • устранять выявленные неисправности.

Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.

Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.

🔹 Coдepжaниe пpидoмoвoй тeppитopии. Нaпpимep, oзeлeнeниe тoжe oтнocитcя к coдepжaнию мнoгoквapтиpнoгo дoмa. A eщe yпpaвляющaя кoмпaния или TCЖ oбязaны peмoнтиpoвaть дeтcкиe плoщaдки вo двope, ycтaнaвливaть нoвыe лaвoчки и cлeдить зa иx cocтoяниeм, cтaвить ypны.

🔹 Пoддepжaниe пopядкa в мecтax oбщeгo пoльзoвaния. УК или TCЖ oбязaны opгaнизoвывaть и peмoнтиpoвaть ocвeщeниe oбщecтвeнныx мecт, нaпpимep — пoдъeздoв. A eщe пpoвoдить мeлкий тeкyщий peмoнт: нaпpимep, oкpaшивaть cтeны, пpиклeивaть oтoшeдшyю плиткy, штyкaтypить тpeщины и тaк дaлee.

🔹 Ceзoннaя пoдгoтoвкa oбъeктoв. Этoт пyнкт включaeт в ceбя цeлый пepeчeнь paзныx paбoт. Нaпpимep, жильцы плaтят зa кoнcepвaцию, пpoмывкy и oпpeccoвкy cиcтeмы oтoплeния, зa yтeплeниe тpyбoпpoвoдoв, oчиcткy cиcтeмы вeнтиляции, yтeплeниe двepныx и oкoнныx пpoeмoв, зaкpытиe вxoдa нa чepдaк и тaк дaлee.

🔹 Убopкa мecт oбщeгo пoльзoвaния. Этo — тoжe oбязaннocть opгaнизaции, yпpaвляющeй мнoгoквapтиpным дoмoм. Пoддepжaниe caнитapнoгo пopядкa имeeт cвoи нopмaтивы. Нaпpимep, кaждый дeнь УК или TCЖ oбязaны пpoвoдить влaжнyю yбopкy дo 2 этaжa включитeльнo и yбopкy лифтa в пoлe, a тaкжe oчищaть мycopoпpoвoд. Кaждyю нeдeлю нaдo пpoвoдить влaжнoe пoдмeтaниe вcex лecтничныx клeтoк, кaждый гoд — влaжнyю yбopкy вcex oкoн и cтeн в пoдъeздe.

🔹 Уcтpaнeниe aвapий. Кpoмe тoгo, в oбязaннocти УК вxoдит тaкжe ycтpaнeниe иx пocлeдcтвий. Пpи пpopывe вoдoпpoвoдa, кaнaлизaции или пoвpeждeнии гaзoвoй тpyбы yпpaвлeнцы oбязaны нeзaмeдлитeльнo cooбщить oб этoм в cooтвeтcтвyющиe cлyжбы или ycтpaнить aвapию caмocтoятeльнo. Aвapию нa элeктpoкaбeлe нaдo ycтpaнять в тeчeниe 2 чacoв, пoвpeждeниe кpыши, в peзyльтaтe кoтopoгo вoзниклa тeчь — в тeчeниe cyтoк. Paзбитoe oкнo в пoдъeздe cлeдyeт мeнять в тeчeниe cyтoк зимoй и тpex cyтoк лeтoм.

  • Утепление оконных и балконных проемов.
  • Замена разбитых стекол окон и балконных дверей.
  • Утепление входных дверей в квартиры.
  • Утепление чердачных перекрытий.
  • Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.
  • Укрепление и ремонт парапетных ограждений.
  • Проверка исправности слуховых окон и жалюзи.
  • Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.
  • Ремонт, регулировка и испытание систем центрального отопления.
  • Ремонт печей и кухонных очагов.
  • Утепление бойлеров.
  • Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.
  • Замена разбитых стекол окон и дверей вспомогательных помещений.
  • Консервация поливочных систем.
  • Укрепление флагодержателей.
  • Проверка состояния продухов в цоколях зданий.
  • Ремонт и утепление наружных водоразборных кранов и колонок.
  • Поставка доводчиков на входных дверях.
  • Ремонт и укрепление входных дверей.
  • Устранение незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, уплотнение сгонов, устранение засоров, регулировка смывных бачков, крепление санитарно-технических приборов, прочистка сифонов, притирка пробочных кранов в смесителях, набивка сальников, смена поплавка-шара, замена резиновых прокладок у колокола и шарового клапана, установка ограничителей – дроссельных шайб, очистка бачка от известковых отложений и др.).
  • Устранение незначительных неисправностей в системах центрального отопления и горячего водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре; разборка, осмотр и очистка грязевиков воздухосборников, вантозов, компенсаторов, регулирующих кранов, вентилей, задвижек; очистка от накипи запорной арматуры и др.).
  • Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств (протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в помещениях общественного пользования, смена и ремонт штепсельных розеток и выключателей, мелкий ремонт электропроводки и др.).
  • Прочистка канализационного лежака.
  • Проверка исправности канализационных вытяжек.
  • Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.
  • Проверка заземления ванн.
  • Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
  • Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.
  • Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.
  • Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.
  • Укрепление водосточных труб, колен и воронок.
  • Расконсервирование и ремонт поливочной системы.
  • Снятие пружин на входных дверях.
  • Консервация системы центрального отопления.
    Ремонт оборудования детских и спортивных площадок.
  • Ремонт просевших отмосток.
  • Устройство дополнительной сети поливочных систем.
  • Укрепление флагодержателей.
  • Регулировка и наладка систем центрального отопления.
  • То же вентиляции.
  • Промывка и опрессовка системы центрального отопления.
  • Очистка и промывка водопроводных кранов.
  • Регулировка и наладка систем автоматического управления инженерным оборудованием.
  • Подготовка зданий к праздникам.
  • Озеленение территории, уход за зелеными насаждениями.
  • Удаление с крыш снега и наледей.
  • Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.
  • Уборка и очистка придомовой территории.
  • Уборка жилых, подсобных и вспомогательных помещений.
  • Мытье окон, полов, лестничных маршей, площадок, стен, удаление пыли и т.д. в лестничных клетках.
  • Удаление мусора из здания и его вывозка.
  • Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.
  • Поливка тротуаров и замощенной территории
  • Промазка суриковой замазкой или другой мастикой гребней и свищей в местах протечек кровли.
  • Проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах и газоходах.
  • Мелкий ремонт печей и очагов (укрепление дверей, предтопочных листов и др.).
  • Смена прокладок в водопроводных кранах.
  • Уплотнение сгонов.
  • Прочистка внутренней канализации.
  • Прочистка сифонов.
  • Регулировка смывного бачка.
  • Притирка пробочного крана в смесителе.
  • Регулировка и ремонт трехходового крана.
  • Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоединения к трубопроводу.
  • Набивка сальников в вентилях, кранах, задвижках.
  • Укрепление трубопроводов.
  • Проверка канализационных вытяжек.
  • Мелкий ремонт изоляции.
  • Проветривание колодцев.
    Протирка электролампочек, смена перегоревших электролампочек в лестничных клетках, технических подпольях и чердаках.
  • Устранение мелких неисправностей электропроводки.
  • Смена (исправление) штепсельных розеток и выключателей.
Читайте также:  Детское питение в садах 112 рублей

Содержание общего имущества многоквартирного дома

  • Документы на приборы учёта;
  • Документы о проведении всех работ, которые проводились по дому;
  • Акты проверок готовности дома к осенне-зимнему периоду;
  • Также в этот перечень входят все документы, которые несут информацию о доме: информация о площади жилых и нежилых помещениях дома, земельного участка, кадастровых номерах и т.д.

Перечень задач по содержанию общего имущества очень велик, поэтому собственники обязаны определиться с тарифом на содержание и ремонт жилья исходя из реалий, чтобы управляющая компания имела возможность обеспечить проведение таких работ.

Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто . Достаточно знать общую площадь дома , которая состоит из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных общих помещений ( лестничных клеток , подсобных помещений ). А потом разделить площадь своей квартиры на общую площадь дома . Например , площадь квартиры составляет 70 кв . м ., а площадь многоквартирного дома 10000 кв . м . Соответственно , доля квартиры составит 70 / 10000 = 0 , 007 . Такую долю нельзя выделить в натуре , и Вы не сможете сказать , что Вам принадлежат конкретные 0 . 007 крыши дома , но доля есть , а значит и собственность тоже .

Собственники или представители управляющей компании, с которой заключен договор на управление многоквартирным домом обязаны периодически проводить осмотры общего имущества, составлять акты осмотров. И в соответствии с ними планировать проведение мероприятий по устранению нарушений содержания общего имущества многоквартирного дома.

Во всех случаях кроме непосредственного управления ответственность за содержания общего имущества будет лежать на той организации, которая управляет домом. Другими словами, Ваша управляющая компания обязана следить за порядком в подъездах, на дворовой территории, содержанием деревьев на земельном участке, исправности инженерных систем для подачи коммунальной услуги до собственника, работоспособности общедомовых счетчиков и всего того, что описано в правилах содержания общего имущества многоквартирного дома. Именно за эту работу управляющая компания получает денежные средства из тарифа содержания и ремонта жилья, которые оплачивает собственник ежемесячно.

  • помещения в многоэтажном здании, которые не относятся к квартирам и определенные для обслуживания больше чем одного помещения в этой постройке (лифтовое оборудование, лестничные проемы, бойлерные и т. п.);
  • кровля;
  • несущие конструкции;
  • инженерно-технические коммуникации;
  • земля, на которой построено здание, в соответствии с кадастровым учетом;
  • другие сооружения, которые назначены для обслуживания многоэтажного здания (трансформаторные подстанции, автопаркинги, детские и спортплощадки на территории МКД).
  • нежилые помещения, которые используются жильцами дома для обслуживания жилых квартир (обслуживание двух квартир и более). Сюда можно отнести площадки лестниц около жилых помещений, оборудование лифта, этажи, предназначенные для технического использования, подвальные и чердачные помещения с наличием инженерных коммуникаций, коридоры, различного вида шахты, непосредственно сами лестницы, места для стоянок, оборудованные внутри дома, гаражи, расположенные в подвальных помещениях, предназначенные для пользования жителями дома. Обязательным условием при этом является наличие коммуникаций в нежилых комнатах;
  • крыша, несущие ограждения, стояки, несущие конструкции, фундамент, балки, стены, колоны, перекрытия (в том числе и перекрытия балконов) и т.д.;
  • ненесущие ограждения, дверные и оконные проемы, установленные в нежилых помещениях, парапеты, лестничные перила и т.д.);
  • любое оборудование, которое стоит в самом доме или за его пределами и предназначено для обслуживания больше чем одного владельца квартиры (трансформаторные будки и т.д.).

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил). [1]

Если договор не был заключён, то и оплачивать счета никто не обязан (нет оформления сделки – нет обязательств – нет нарушения условий договора). Важно также следить за тем, чтобы в квитанции не были вписаны не оговорённые в договоре услуги. Если происходит начисление оплаты за неустановленные договором услуги, либо происходит завышение тарифа, то, согласно судебной практике, суды становятся на сторону жильцов.

Состав общего имущества многоквартирного дома регламентирован нормами ЖК РФ. Всем собственникам объектов в МКД предоставлены равные права по пользованию, управлению и распоряжению таким имуществом. В этом материале разберем, что входит в общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ, и какие полномочия предусмотрены режимом совместного пользования.

ВС РФ: плата за жилье должна быть снижена на стоимость мнимых услуг из договора управления МКД

Если Управляющая компания включила в перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД такую услугу, которая не оказывается, а собственники одобрили ее в составе перечня на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС), то размер платы за содержание жилья для собственников подлежит снижению на сумму такой «лишней» услуги (начисление по ней в составе платы за жилье производить нельзя) (Определение Верховного Суда РФ от 13 декабря 2023 г. № 304-ЭС19-22867).

Суд первой инстанции согласился с доводами УК и предписание органа ГЖН отменил, расценив инцидент не в качестве взимания платы за обслуживание несуществующего ОДПУ, и не в качестве перераспределении компонентов платы за содержание жилья, а как взимание платы на текущий ремонт в размере, согласованном УК с собственниками помещений в МКД.

Читайте также:  Организация кассы на предприятии 2023

Позиция сформулирована по итогам разбирательства в следующем коммунальном конфликте: УК предложила – и даже обосновала – тариф на содержание МКД на следующий год. ОСС этот тариф одобрило – собственники утвердили документ с размером тарифа, особенно не вчитываясь в его обоснования. Лишь один собственник все-таки изучил предложения УК, уже одобренные на ОСС, и обнаружил, что в числе прочего УК взимает определенную сумму, назначенную на финансирование техобслуживания ОДПУ тепла.

  • да, в обоснование тарифа на содержание и ремонт общего имущества вкралась ошибка, и такая услуга, как техобслуживание ОДПУ тепла, действительно, не оказывается ввиду отсутствия самого ОДПУ;
  • однако спорные суммы все равно потрачены на нужды МКД, а целиком сумма тарифа, даже с этой спорной услугой, одобрена решением ОСС, а раз собственники не были против этой цифры, то оснований для перерасчета и уменьшения установленного на ОСС тарифа нет.
  • согласно п. 17 постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», собственники помещений обязаны утвердить на ОСС перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Значит, вопрос об определении перечня необходимых услуг и работ и их стоимости и объема относится к компетенции ОСС;
  • УК не вправе самостоятельно определять или менять ни перечень услуг по содержанию ОИ, ни их стоимость по каждому виду услуг. УК не вправе также перераспределять такую стоимость в рамках тарифа. При формировании платежных документов на оплату содержания и ремонта общего имущества УК обязана руководствоваться положениями о составе работ и услуг, а также об их стоимости, утвержденными решением ОСС;
  • ОСС в данном случае утвердило размер платы за содержание и ремонт жилых помещений согласно предложенной УК структуре;
  • эта структура платы, предложенная УК, включает, в том числе, плату за обслуживание ОДПУ тепла, а общий размер платы предусматривает конкретные статьи расходов в рамках этого размера и тарифы по каждой из статей;
  • при этом решение ОСС не содержит волеизъявления на возможность УК перераспределять плату по ее элементам, в рамках которых услуги фактически не оказывались, на иные статьи расходов;
  • следовательно, плата за содержание и ремонт общего имущества спорного МКД должна начисляться в соответствии с тарифом, утвержденным решением ОСС, с учетом фактически оказанных видов услуг, а расходование поступившей платы — производиться в соответствии с утвержденными ОСС статьями расходов,
  • а установленная ОСС плата за техобслуживание ОДПУ тепла должна быть исключена из платы за содержание и ремонт жилья.

Пример сведений о МКД при расчете по укрупненным показателям: «площадь кровли», «материал кровли»; пример сведений о МКД при расчете по элементным показателям: «площадь кровли», «материал кровли», «протяженность карнизных свесов», «протяженность желобов», «диаметр и протяженность водосточных труб».

Оба эти варианта допускаются Рекомендациями (4), в которых по этому поводу сказано так (п. 1.2.18.): «Применение укрупненных норм труда возможно в том случае, когда состав и периодичность выполняемых работ совпадает с установленными в сборнике. Если установлена другая периодичность, то укрупненные нормы обслуживания необходимо корректировать с учетом местных особенностей».

Ключевыми данными для расчета являются Технико-экономические сведения о многоквартирном доме (11). Чем более подробными они будут, тем более детальный расчет удастся получить. А более детальный расчет — это большая свобода действий при последующей процедуре согласования тарифа, так как в таком случае при необходимости можно будет легко исключить какие-либо его составляющие или добавить новые.

Пример составляющей итогового тарифа при расчете по укрупненным показателям: «уборка территории домовладения»; пример составляющей итогового тарифа при расчете по элементным показателям: «подметание свежевыпавшего снега», «подметание территории», «поливка газонов» и т.д.

На этом этапе должна быть получена максимально полная и точная информация о многоквартирном доме. Конечно, не вся возможная информация, а только та, что требуется для расчета в соответствии с выбранным уровнем детализации. Для этого составляются формы технического учета, в которые затем вносятся данные.

В соответствии с п. 21 вышеуказанных Правил содержания общего имущества капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Таким образом, содержание и ремонт жилого помещения – это деятельность по выполнению целого комплекса определенных услуг и работ. Но тут возникает вопрос: какие услуги и работы имеются в виду? Для ответа на поставленный вопрос необходимо обратиться к соответствующим подзаконным актам и методическим рекомендациям.

В соответствии с п. 24 вышеуказанных Правил содержания общего имущества сведения о составе и состоянии общего имущества, на основании которых должны приниматься решения о проведении соответствующих ремонтных работ, отражаются в технической документации на многоквартирный дом, а именно:

В части 1 ст. 153 ЖК РФ закреплена общая обязанность граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако не всякий знает, что из себя представляет структура платы за содержание и ремонт жилого помещения.

А с учетом определенных в ч. 1 ст. 161 ЖК РФ требований к деятельности по управлению многоквартирным домом можно определить управленческие функции как комплекс услуг и работ по организации, учёту и контролю деятельности по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг, необходимых для жизнеобеспечения данного многоквартирного дома.

Организация должна следить за придомовой территорией, а также выполнять ее уборку, озеленение и улучшение. Это регулируется условиями соглашения между жильцами и УК. Технический контроль

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

Кроме самого владельца жилья на территории его квартиры имеют право находиться и иные лица, на которых не распространяется право собственности на объект недвижимости. В подавляющем большинстве случаев это члены его семьи, зарегистрированные временно или постоянно.

Содержание другого коллективного имущества происходит по тому же принципу: при необходимости произвести ремонт, замену или модернизацию любой из составляющих общедомовой собственности, исполнитель (обслуживающая компания или поставщик коммунальных услуг) определяет общую стоимость работ и распределяет его между жильцами.

Часть 1 статьи 161 ЖК РФ устанавливает: «Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами». Указанные в приведенной норме Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утверждены ПП РФ от 15.05.2013 N416.

Содержание жилого помещения в квитанции ЖКХ: что это, как можно не платить

  1. Это крыша, кровля дома.
  2. Несущие станы здания, встроенные ограждения, входные двери в подъезд.
  3. Также это бордюры на придомовой территории.
  4. Сюда включены и лифты, лестничные площадки.
  5. Подвальные и чердачные помещение.
  6. Технический этаж.
  • текущий. К нему относят устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации основного средства, а также работы по предохранению имущества от преждевременного физического износа. Обычно такой ремонт производят систематически, например раз в квартал;
  • капитальный. Его цель — восстановить функционирование объекта, устранить неисправности, поддерживать основное средство в рабочем состоянии. Как правило, такой ремонт проводят не чаще 1 раза в несколько лет либо в связи с выходом из строя деталей или конструкций.

Не секрет, что содержание любого основного средства обходится компании недешево. Периодически фирма тратит средства на поддержание имущества в исправном состоянии. По мере необходимости возникают расходы в связи с заменой изношенных деталей или устранением неполадок. При списании данных затрат у бухгалтеров нередко появляются многочисленные вопросы. Разберемся с основными из них.

Это неполный список услуг, касаемых содержания жилья, которые государство обязано предоставлять гражданам исходя из Коммунального Кодекса РФ. Список услуг может дополняться исходя из желания самих собственников жилья. В таком случае проводят собрание с представителями организации, обслуживающей многоэтажный дом. На основании составленного протокола, который заверяется подписями обеих сторон, пожелания жильцов дома могут быть удовлетворены законным образом.

Читайте также:  Особые Условия Труда Педагогов

От ремонта следует четко отличать модернизацию (реконструкцию) основного средства. Так, согласно пункту 2 статьи 257 Налогового кодекса, к модернизации относятся работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения объекта, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами. При разграничении модернизации и ремонта определяющее значение имеет тот факт, что сохраняется работоспособность основного средства. При этом не меняются его функции в целом (письмо Минфина России от 27.05.2005 № 03-03-01-04/4/67). Другими словами, к ремонтным относятся такие виды работ, которые не улучшают (не повышают) технические показатели объекта (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 14.12.2005 № Ф04-8972/2005 (17854-А46-33), от 28.09.2005 № А52-1224/2005/2).

Содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя 2023

  • содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;
  • утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;
  • уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.

Содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения, обеспечение необходимой температуры и влажности в помещениях общего пользования, а также их освещение и уборку; обеспечение мер пожарной безопасности, сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, уход за элементами озеленения и благоустройства, текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации.

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

В случаях оказания услуг или выполнения работ ненадлежащего качества исполнитель обязан снизить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который является основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Причем, внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Сумму начисляемых коммунальных платежей можно уменьшить таким образом: для этого необходимо: организовать собрание жильцов дома, попросить управляющих ЖКХ обосновать сумму, предоставленную к оплате. Если отказаться от определённых работ, коммунальные органы вынуждены будут пересчитать размер платежей. Работы, от которых жилец дома откажется, он будет вынужден выполнять самостоятельно.

  • услуги, которые не входят в договор и чаще всего не осуществляются управляющими структурами;
  • услуги, которые включены в договор, но за них взимается повышенная оплата;
  • благотворительность, вознаграждения, комиссии, которые взимает управляющая организация;
  • уборку общественных мест – приведение мест общего пользования граждан в порядок согласно санитарно-гигиеническим нормам, это тоже задание управляющей организации. В их обязанности входит влажная уборка включительно до 2 этажа, уборка в лифте, чистка мусоропровода. Еженедельно должна проходить уборка лестничных клеток, ежегодно – уборка стен и окон подъезда;
  • поддержание порядка – коммунальные службы должны следить за исправностью освещения в подъездах и на лестничных клетках, проводить текущие ремонты: штукатурить, окрашивать стены подъезда, заделывать трещины;
  • устранение последствий аварий. Аварии могут быть разными: прорыв водопровода, канализации или системы подачи газа. Управляющие должны сообщать о них в необходимые службы незамедлительно. Аварию электрокабеля необходимо устранять за час, повреждения покрова дома – с максимальной продолжительностью – сутки. Необходимо вовремя менять повреждённые окна в подъезде;
  • противопожарная безопасность — установка систем пожарной сигнализации, обустройство запасных выходов, установка пожарных щитков, за всё это платят жильцы дома.
  • технический надзор приборов учёта, электрических щитков, другим функциональным элементам жилья;
  • сезонная подготовка объекта – обязанность жильцов платить за опрессовку и консервацию отопительной системы, утепление окон и дверей, очистку вентиляции;
  • своевременная уборка и вывоз мусора, иногда в квитанции для этого предусмотрена отдельная строка;
  • содержание рабочего штата – в содержание жилья входит оплата работы руководства, коммунальных служб. Коммунальная компания сама устанавливает размер зарплаты своих сотрудников, которую жители должны оплачивать;
  • придомовой участок, к его содержанию относится озеленение прилегающей к дому площади, ремонт детских площадок, лавочек и урн.
  1. Коммунальные услуги – к ним относятся платежи за электричество, газ, горячую и холодную воду, также отведение сточных вод.
  2. Освещения всех помещений для общественного пользования дома.
  3. Осмотр помещений членами ответственных структурных организаций с целью обеспечить безопасность жизни и здоровья жителей дома. Этот пункт прописан в ст.154 Жилищного Кодекса РФ;
  4. Уборка помещений для общественного пользования, участка, прилегающего к дому, включая проведение санитарных, гигиенических мероприятий.
  5. Отопление жилых помещений.
  6. Соблюдение норм влажности, соответствующих нормативным показателям.
  7. Своевременный вывоз мусора и бытовых отходов, что находятся на территории дома, принадлежащих как жильцам дома, так и предпринимателям, что занимают помещения в жилом доме.
  8. Соблюдение норм пожарной безопасности.
  9. Использование объектов благоустройства сезонно.
  10. Текущий и капитальный ремонт по необходимости – средства на проведение капитального ремонта рассчитываются отдельно и выносятся в отдельную графу в квитанции. После оплаты деньги приходят в нужный фонд и оттуда выделяются на ремонт.

По квитанции ЖКХ, денежные средства за содержание и ремонт взимаются за такие услуги: собственно саму услугу содержания и ремонта жилья, услуги по содержанию помещений , общего имущества и по найму персонала, услуги, связанные с ремонтом. Ремонт и содержание жилищных помещений оплачивается исходя из квитанции ЖКХ. В эту сумму входят все указанные выше блага. Житель дома имеет полное право не оплачивать услуги, которые вынесены по квитанции отдельными графами, но только в случае, если эти услуги уже входят в перечень основных.

В постановлении Конституционного суда от 29.01.2023 № 5-П были обозначены условия возможности установить дифференциацию размеров платы за жилищные услуги и учитывать особенности жилых и нежилых помещений при определении платежей или иные объективные обстоятельства. Как отмечает Конституционный суд, подобный подход позволяет обеспечить на основе автономии воли собственников помещений в многоквартирном доме принятие ими решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, с опорой на конкретные характеристики соответствующих помещений и условия их использования.

Так, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом и одностороннее изменение его условий не допускаются. Однако, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности.

Управляющая организация (как одна из сторон договора) осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом. Собственники такую деятельность не осуществляют, а потому они вправе в одностороннем порядке снизить тариф. В дальнейшем это создаст проблемы управляющей организации, которая будет оспаривать принятые на общем собрании решения.

Таким образом, общее собрание вправе установить дифференцированные тарифы для разных типов собственников помещений многоквартирного дома в ситуации, если одинаковый тариф не будет отвечать принципу справедливости и разумности. Например, если одинаковый тариф для собственников жилых и нежилых помещений грубо нарушает права и публичные интересы собственников жилых помещений (которые вынуждены своими средствами покрывать расходы по содержанию за самого крупного собственника в доме, а также собственников, использующих нежилое помещение для ведения своей деятельности), может быть принято решение о дифференцированном тарифе.

Решением Арбитражного суда Пензенской области по делу № А49-1779/2023 от 25.04.2023 г. было определено, что установление дифференцированного тарифа за содержание нежилых помещений, не являющихся общим имуществом МКД, в сумме 30 руб. за 1 м 2 нежилого помещения МКД не противоречит закону, является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Adblock
detector