Предложение о выкупе комнаты в квартире
Содержание
В результате признания сделки незаконной в данном случае не страдает ни одна из сторон: фактический покупатель не теряет деньги, продавец по сути им же и остается (сделка не аннулируется, полученные средства в указанном объеме остаются у него), а новый приобретатель реализует преимущественное право покупки.
Однако последствия отсутствия адресата по последнему известному месту жительства/пребывания полностью ложатся под его ответственность. Если причиной неполучения уведомления станет именно это, оспорить сделку и восстановить преимущественное право покупки он уже не сможет.
При достаточной надежности и ответственности представителя продавец может освободить себя от необходимости отправлять уведомления и следить за их дальнейшей судьбой (очень удобной при большой занятости, отдаленного места пребывания или ограниченных физических возможностях).
Это касается случаев, когда потенциального покупателя не устраивает цена, срок заключения сделки, особенности несения расходов по оформлению договора и другие принципиальные для продавца моменты. С позиции законодательства сособственник не может диктовать свои условия, и, если договориться сторонам не удастся, ему придется отступить от намерения приобрести долю.
Пример. Получатель уведомления за полгода до направления ему предложения о выкупе доли сменил место жительства, не сообщив об этом сособственникам общей квартиры и не отметив данное обстоятельство в органах госрегистрации. Письмо о продаже части квартиры было доставлено по прежнему адресу и, соответственно, к получателю не попало.
Жильё по дешёвке»: как выкупить комнату в коммуналке у города
И только если граждане обеих этих категорий отсутствуют, комнату можно купить. Но право на срочный выкуп комнаты в коммунальной квартире гарантировано только лицам, которые обеспечены жилплощадью менее нормы предоставления. То есть если на каждого члена вашей семьи приходится менее 18 кв. м.
Первое, что нужно сделать – это подать заявление на выкуп квартиры у города. Подать его необходимо в департамент горшимущества либо иную ответственную организацию в вашем городе (например, в СПБ это ГБУ «Горжилобмен») в течение полугода после получения уведомления. Подать заявление можно через МФЦ или региональный портал Госуслуг.
Что может быть дешевле, чем комната в коммуналке? Разве что, полкомнаты! Такое жилье не без причин считается самым бюджетным, хотя и на него цены могут «кусаться». В столице, например, средний ценник составит космические 3,5 млн руб. Это, правда, на открытом рынке недвижимости – город продает свои муниципальные комнаты по куда более адекватным деньгам. Но не всегда и далеко не всем.
Итак, вы получили уведомление об освобождении комнаты и входите в число тех, кто имеет право на ее выкуп. Что делать дальше? Порядок ваших действий определяется местом жительства, так как он регулируется местным законодательством. Обычно он не имеет принципиальных отличий, а потому разберем его на столичном примере.
Департамент проведет правовую экспертизу документов, выяснит мнение других жильцов и сделает оценку стоимости комнаты. После чего соответствующая комиссия проведет заседание, на котором примет решение о предоставлении вам комнаты или отказе в ее предоставлении.
О преимущественном праве покупки комнаты в квартире
При покупке или продаже комнаты в квартире, есть определенные особенности и условия, которые должны быть соблюдены. Связаны они, в первую очередь, с преимущественным правом покупки. С тем, что это такое и как соблюсти это преимущественное право покупки, мы попробуем разобраться.
Итак, в соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 250 ГК РФ при продаже комнаты в квартире постороннему лицу остальные собственники комнат в квартире имеют преимущественное право покупки продаваемой комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
— документы, подтверждающие факт извещения продавцом собственников остальных комнат в квартире о намерении продать свою комнату: текст извещения, почтовую квитанцию об отправке заказного письма и уведомление о вручении заказного письма или уведомление, переданное через нотариуса, а также телеграмма.
Таким образом, в случае если продавец решил продать комнату постороннему лицу он обязан известить остальных собственников комнат в квартире о своем намерении в письменной форме, указав в извещении все существенные условия продажи комнаты, в том числе, и цену. Извещение может быть вручено собственникам других комнат в квартире через нотариуса или направлено почтой в форме телеграммы или заказным письмом с уведомлением о вручении.
Если к заявлению о государственной регистрации прав не будут приложены документы, подтверждающие отказ собственников остальных комнат в квартире от покупки комнаты, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом комнаты собственников остальных комнат в квартире, государственная регистрация права будет приостановлена по решению государственного регистратора в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2023 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Пpaвдa, ecть нюaнc — дeлa o пpизнaнии чeлoвeкa oтcyтcтвyющим длятcя в cpeднeм гoд. To ecть вaм пpидeтcя ждaть минимyм гoд, чтoбы пpoдaть имyщecтвo. Ecли xoтитe знaть, кaк быcтpo пpoдaть кoмнaтy в кoммyнaльнoй квapтиpe в тaкoй cитyaции — никaк. B любoм cлyчae пoнaдoбитcя oткaз coбcтвeнникa, a eгo ceйчac нeт.
Бoлee зaкoнный вapиaнт oбoйти зaпpeт нa пpoдaжy бeз yвeдoмлeния дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe — пoдapить пoкyпaтeлю чacть кoмнaты. Нaпpимep, ⅛ oт вaшeй дoли. Toгдa пo зaкoнy вы бyдeтe oбязaны пpeдлoжить eмy выкyпить ocтaвшиecя ⅞ дoли, кoгдa peшитe ee пpoдaть.
Ecли coбcтвeнник кoмнaты в кoммyнaльнoй квapтиpe нaxoдитcя в дpyгoм гopoдe или peгиoнe, yвeдoмлeниe c пepeчиcлeниeм ycлoвий пpoдaжи мoжнo oтпpaвить пoчтoй. Для этoгo oтпpaвьтe зaкaзнoe пиcьмo c oпиcью coдepжимoгo и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии. Ecли coceд нe зaxoчeт пoкyпaть нeдвижимocть, пoпpocитe eгo выcлaть нoтapиaльнo зaвepeнный oткaз и кoмпeнcиpyйтe pacxoды нa нoтapиyca. Ecли зaxoчeт — oфopмитe cдeлкy.
Инoгдa кoмнaты в кoммyнaльныx квapтиpax пpинaдлeжaт гocyдapcтвy, тo ecть мyниципaлитeтy. Toгдa в ниx пpoживaют гpaждaнe, oтнocящиecя к льгoтным кaтeгopиям. Oни являютcя нaнимaтeлями жилплoщaди, a нe ee влaдeльцaми. Нyжнo yвeдoмлять o cвoeм peшeнии пpoдaть нeдвижимocть мyниципaлитeт. Пpидитe в aдминиcтpaцию и paccкaжитe oб ycлoвияx пpoдaжи. B тeчeниe 30 днeй мyниципaлитeт пpимeт peшeниe o выкyпe или oткaзe oт выкyпa. Ecли aдминиcтpaция peшит выкyпaть жильe, вы пpoдaдитe eгo eй. Ecли oткaжeтcя, выдacт paзpeшeниe нa пpoдaжy нeдвижимocти. Eгo нyжнo бyдeт пpeдocтaвить в Pocpeecтp.
Ecли вaши coceди oткaзывaютcя нaпиcaть oткaз oт выкyпa, нo пpи этoм и нe coбиpaютcя пoкyпaть жильe, дeйcтвyeт пpaвилo 30 днeй. Чepeз 30 днeй c мoмeнтa yвeдoмлeния дpyгиx coбcтвeнникoв кoмнaт в квapтиpe вы мoжeтe пpиcтyпaть к oфopмлeнию cдeлки, пoтoмy чтo мoлчaниe пpиpaвнивaeтcя к oткaзy.
Получив разрешение на приватизацию, можно ее осуществить. Однако стоит понимать, подобная практика, как минимум, без вступления в очередь — редка. Поэтому в том случае, когда комната принадлежит местному муниципалитету и вы желаете ее приобрести, стоит быть готовым к некоторым трудностям.
В зависимости от индивидуальных особенностей каждого случая могут возникнуть дополнительные нюансы при выкупе. Однако стоит понимать, что представленные выше варианты проведения процедуры имеют шаблонный вид и с ними придется столкнуться любому покупателю комнаты в коммуналке.
Стоит понимать, что на подобный вид приватизации существуют немалые очереди, поэтому, скорее всего, придется ждать. К тому же, гарантировано откажут в ситуациях приватизации, которые каким-либо образом навредят текущим жильцам данной жилплощади или квартиры целиком.
- Коммунальные квартиры – это вид многокомнатного жилья. В нем имеется 5 и более жилых комнат, принадлежащих разным хозяевам. При этом собственники зачастую не связаны кровными и прочими семейными связями (из положений государственной целевой программы).
- Исходя из того, что собственник, проживающий в описанной квартире, имеет полное право владения на определенную комнату, он может ее продать (ЖК РФ).
- Продажа должна осуществляться с соблюдением ряда норм данного процесса, иначе в будущем сделка может быть признана недействительной в судебном порядке (ЖК РФ).
- Процесс продажи части в коммунальном жилье от лица одного собственника может быть осуществлен только с согласия владельцев остальных квадратных метров (ЖК РФ).
- Первоочередное право выкупа части в такой квартире принадлежит собственникам остальных частей данного жилья (ЖК РФ).
- жильцы неприватизированной коммунальной комнаты живут в ней по договору социального найма, так как признаны нуждающимися, и добровольно съезжать с нее не собираются;
- вся квартира сдается по социальному найму и владелец конкретной комнаты готов от нее отказаться. Однако собственники остальных частей хотят получить данную жилплощадь в свое пользование.
Этапы продажи комнаты в коммунальной квартире
- любому из соседей, изъявившему желание приобрести ее за озвученную цену;
- третьему лицу, если все соседи оформили отказ от покупки или не ответили на извещение и срок ответа вышел. Срок для ответа составляет 30 дней от даты получения уведомления (в соответствии со ст. 165.1 ГК РФ). Если же адресат уклонился от получения документа, то срок отсчитывается от даты возврата письма в почтовое отделение.
Для сделок по продаже комнаты в коммуналке, находящейся в общей долевой собственности, в 2023 году договор может быть оформлен в простой письменной форме при условии, что все владельцы долей отчуждают их в рамках одного договора. Т.е. в случае, когда комната зарегистрирована за несколькими собственниками, все они должны быть поименованы в одном договоре со стороны продавца. Иначе сделка должна быть оформлена нотариально (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).
В зависимости от того, выделена или нет доля в местах общего пользования, составляется договор купли-продажи. Продажа долей требует обязательной нотариальной формы, в ином случае достаточно оформить в простой письменной форме. Обязательными реквизитами договора являются:
Обязанностью продавца является уведомить остальных жильцов коммунальной квартиры о продаже своей комнаты, это зафиксировано в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, поскольку они имеют преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире. Порядок реализации такого права установлен ст. 250 ГК РФ.
В общем порядке договор о продаже комнаты, которая принадлежит гражданину по праву личного владения и имеет свой кадастровый номер, не требует нотариального заверения. Стороны могут только обратиться к нотариусу по обоюдному согласию для проверки сделки и ее удостоверения.
Отказ от преимущества при покупке доли в праве долевой собственности не имеет срока действия. Обязанность снова уведомить соседей возникает у собственника только в случае, если он изменил цену на комнату. Причем, касается это только понижения цены относительно указанной в Отказе суммы. Повышение цены не влечет за собой обязанности уведомлять соседей снова.
- ФИО, паспортные данные продавца.
- ФИО лица, которому направляется уведомление.
- Суть извещения о том, что Продавец (ФИО) продает принадлежашую ему на основании ( указываются реквизиты Свидетельства о праве собственности) долю в праве общей собственности на квартиру.
- Указывается размер доли, адрес квартиры.
- Цена доли. Если продавцом решено изменить цену комнаты, то уведомлять всех соседей придется снова.
- Предложение воспользоваться преимущественным правом собственности на основании статьи 250 ГК РФ и приобрести продаваемую долю в течение месяца, либо письменно уведомить об отказе от приобретения.
- Указание на то, что в случае, если ответа не последует, продажа доли будет осуществлена без согласия соседа.
- Дата, подпись, ФИО.
- Скачать бланк уведомления о продаже комнаты в коммунальной квартире
- Скачать образец уведомления соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире
Дело в том, что нотариус после попыток вручения уведомления и не получения какого-либо ответа от соседей, по истечении месяца выдает свидетельство о том, что Продавец предпринял все возможные попытки для извещения собственников о предстоящей сделке. Этого документа достаточно для того, чтобы спокойно оформить продажу.
Лучше всего оформить заявление на отказ от покупки у нотариуса, так как статья 250 ГК РФ в части 3 предусматривает право соседей оспорить продажу доли постороннему лицу в течение трех месяцев. Нотариально заверенный отказ поможет обезопасить себя от таких сюрпризов.
Случаи, когда в коммуналке одни лишь собственники, наиболее простые при продаже своей доли. Здесь стоит только отметить, что помимо уведомления соседей о продаже не менее существенен вопрос по общему имуществу собственников. Если комната (комнаты) такого владельца являются исключительно его собственностью, то общее имущество (коридоры, санузел, кухня, балкон) делится пропорционально по размеру его комнаты со всеми остальными собственниками. Аналогично при определении долей в общем имуществе всего МКД, где находится квартира. При том, что общее имущество находится в совместном пользовании, сам порядок этого определяется соглашением между собственниками или судом. Таким образом, в случае приобретения доли в коммунальной квартире, тем самым выкупаются также доли в общем имуществе.
- Локация, близость к метро и автобусным остановкам.
- Площадь недвижимости.
- Количество соседей.
- Общие размеры квартиры.
- Вид дома. В данном случае во внимание принимается серия, тип дома (стеновые материалы), сдача в эксплуатацию, состояние, предполагаемый срок использования и прочая ключевая информация.
- Этаж, на котором находится квартира с продаваемой комнатой.
- Специфика расположения комнаты в самой квартире — близко ко входу, к санузлу, кухне и т. д.
- Наличие или отсутствие балкона или лоджии.
- История смены владельцев (история переходв права собственности). Например, если комнату в коммунальной квартире часто продавали, дарили, то есть она несколько раз за последние годы меняла владельцев, это означает снижение цены такой недвижимости.
- Наличие определённых преимуществ. Допустим, если у комнаты есть собственный выделенный санузел — это достоинство, которое поднимает её цену. Аналогично в отношении примыкающего коридора. Если собственник продаёт несколько комнат в одной коммунальной квартире, и они соединены между собой (или могут быть соединены), это тоже является достоинством.
- Наличие определённых недостатков. Среди них — маленький метраж, чрезмерная узость и вытянутость комнаты, специфика планировки, тонкие стены, проблемы со звукоизоляцией, сложности с заносом мебели и т. д.
- Характер взаимоотношений с соседями. В коммунальной квартире это нередко является ключевым фактором при продаже.
- Вид из окон. Чаще всего комнаты с фасадным окном или окнами оцениваются дороже.
- Количество окон. Если их больше одного, то это считается преимуществом.
- Район. В данном случае важна транспортная доступность, развитость инфраструктуры. Во внимание также обязательно принимается близость школ, магазинов, поликлиник, спортивных учреждений и многого другого. Если рядом расположены достопримечательности, это несомненный плюс.
При оценке комнаты в коммунальной квартире во внимание принимается и общее состояние самой квартиры. Например, если с комнатой всё в полном порядке, однако квартира нуждается в ремонте, это оценивается как недостаток. Наши агенты обязательно учитывают состояние общих зон: кухни, санузла, прихожей, ванной комнаты.
Выкуп комнат в коммунальной квартире в Москве и в Московской области (до 50 км от МКАДа) — в любом состоянии. При обращении к нам от собственника требуется пакет документов на недвижимость, со всем остальным мы поможем разобраться. Выкуп комнаты в коммуналке происходит по цене до 15 миллионов рублей. Всё, что выше, требует индивидуального согласования.
Как видите, продажа коммунальной квартиры или комнат в Москве — непростая задача. Однако наша компания предлагает всё заметно упростить. Мы предоставляем услугу — выкуп комнаты в коммунальной квартире с минимумом хлопот. Всё происходит быстро, аванс владелец получит на руки в сжатые сроки. И даже если у собственника возникают какие-то трудности с документами, мы готовы помочь.
- Отпадает необходимость разбираться самостоятельно со всеми документами. При обращении в нашу компанию нужно предоставить правоустанавливающие документы и подтвердить, что вы являетесь собственником недвижимости. Если у коммунальной комнаты владельцев больше одного, то от совладельцев нужно разрешение на продажу имущества. Также желательно, чтобы эти лица вышли на контакт. И при взаимодействии с нами на начальном этапе необязательно предоставлять полный пакет документов. Если у вас с оформлением и сбором официальных документов возникли трудности, вы можете воспользоваться помощью наших сотрудников.
- Покупка коммунальных комнат происходит быстро. Мы стараемся максимально упростить и ускорить процедуру. Поэтому она занимает в среднем 14 дней — столько времени требуется для государственной регистрации перехода права собственности и смены владельца недвижимости.
- С нами отпадает необходимость размещать объявления, искать покупателей, проводить с ними переговоры, устраивать показы. Нам достаточно от вас только подтверждения наличия прав собственности на такое имущество, а также готовности продать комнату. То есть сотрудничество с нами — оптимальный вариант для занятых людей.
- Вы получите привлекательную цену за комнату. Мы не снижаем существенно стоимость при выкупе. Следовательно, при обращении к нам вы ничего не потеряете.
- У вас не будет необходимости конкурировать с другими продавцами. При проведении переговоров с покупателем владельцу недвижимости нужно учитывать, что у второй стороны всегда есть альтернативные варианты. И если другой вариант подойдёт больше, то сделка не состоится. Наше агентство выкупает такую недвижимость постоянно на собственные средства. Поэтому конкурировать с остальными продавцами вам не потребуется.
- Обращение к нам — идеальное решение для собственника, у которого есть на продажу несколько комнат в Москве, расположенных в разных районах города. Постоянные показы при реализации такого имущества способны отнять массу времени, не говоря уже о подготовке документов, решении вопросов с соседями и т. д. Однако нам можно продать всё это имущество сразу и в короткие сроки получить деньги.
- Обращение к нам также выгодно для тех, кто реализует сложную недвижимость. Если коммунальная комната находится в состоянии, требующем ремонта, это может затруднить поиски покупателя. Сложности возникают также при реализации недвижимости, которая находится на первом или на последнем этажах, является угловой, расположена слишком близко к кухне или к санузлу в квартире. Мы готовы приобрести любую недвижимость, вне зависимости от её специфики.
- Сотрудничество с нами — гарантированно безопасно. Лучшей гарантией того, что при проведении сделки не возникнет проблем и правовых или финансовых рисков, является наша деловая репутация. Также все права продавца подписаны в стандартном договоре, который мы предлагаем всем собственникам такого жилья.
- При обращении к нам у вас будет гарантия доведения сделки до конца. Покупатель может передумать даже в последний момент. Наша компания не меняет принятого решения.
Как продать комнату в коммунальной квартире
В Санкт-Петербурге в собственность передается как раз доля в квартире. Ее размер определяется по простой формуле: площадь комнаты к площади коммунальной квартиры. Один житель города даже попытался оспорить в суде такой порядок приватизации. Но суд ему отказал: указал, что региональные власти могут сами определять объект приватизации.
Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра. Есть несколько вариантов выписок, но если у продавца нет специальных требований, то подойдет самая простая и дешевая — об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. В МФЦ такую выписку можно заказать за 460 Р в бумажном виде, а на сайте Росреестра за 290 Р — в электронном.
Для начала надо собрать документы. Каждый регион самостоятельно утверждает перечень документов для приватизации — его подскажут в местной администрации. Скорее всего, надо будет подготовить договор социального найма и паспорта тех, кто зарегистрирован в комнате. Также надо получить письменные согласия на приватизацию или письменные отказы от нее у всех зарегистрированных жильцов.
- Вручить лично и попросить соседей расписаться на вашем экземпляре извещения, что они его получили. Кроме подписи соседи должны поставить дату и собственноручно написать ФИО.
- Направить извещение телеграммой или заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.
- Обратиться к нотариусу, чтобы извещение направил он.
В каждом регионе свой порядок приватизации комнат в коммунальных квартирах. В большинстве субъектов в собственность жильцам передается сама комната. Но есть регионы, в которых в собственность передается не комната, а доля в коммунальной квартире в размере площади комнаты.
14 Фев 2022 uristpolik 93