Продажа Квартиры Через Нотариуса В 2023
Содержание
Без нотариуса»: продать квартиру стало проще
- дом или квартира находится в общей долевой собственности нескольких совершеннолетних лиц, и их доли определены;
- в сделке участвуют все сособственники, и все они отчуждают свои доли;
- все участники сделки согласны на оформление договора без нотариуса.
Считается, что оно сделает заключение сделок с недвижимостью «простым и доступным». Мол, нотариальное оформление отнимает у граждан катастрофически много времени и содержит слишком много бюрократических препятствий. В результате планировать сделки приходится чуть ли не за несколько месяцев.
Как видно, законодатель действительно сделал серьезный шаг на упрощение сделок с долевой недвижимостью. На этом фоне, конечно, едва ли стоит ожидать активизации рынка, но позитив очевиден: дольщики смогут экономить на нотариусе от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей, причем даже при оформлении ипотеки с банком. А сделки между родственниками и вообще можно будет оформлять, не выходя из дома.
В 2023 году вступили в силу поправки в Федеральный Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218), которые упрощают жизнь владельцев недвижимости в долевой собственности. Теперь оформить ипотеку, купить или продать такую недвижимость можно без участия нотариуса. Главное условие – участие в сделке всех совладельцев. Как работает такая схема, что она меняет, и какие упрощения вносит в порядок регистрации?
- Во-первых, это подтвердит законность и даст исчерпывающие гарантии легитимности сделки. Это не только исключит риск мошенничества, но и сведет шансы на обжалование и отмену сделки в будущем к нулю.
- Во-вторых, это позволит избежать самостоятельного обращения в Росреестр. С 01.02.2023 нотариусы, регистрирующие сделку с недвижимостью, обязаны бесплатно пересылать документы в электронном виде в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Тарифы нотариусов на 2023 год за оформление сделки купли-продажи квартиры
Пример №2 . У супругов Оксаны и Василия имеется квартира в Санкт-Петербурге, которая оформлена ими в совместную собственность. Они решили продать ее. Нашли покупателя — Дмитрия, т.е. незнакомого человека (не родственника). Они обратились к нотариусу, хоть он и необязателен в их случае. Договорились о цене в 11,2 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры составляет 12,8 млн руб., с которой нотариус и посчитает тариф. За составление договора они заплатили 6 000 рублей. За его удостоверение — 25 000 + (0,1% *(12,8 млн — 10 млн)) = 27 800 рублей. Всего 33 800 рублей.
Кратко: Нотариальный договор обязателен при сделке, если среди продавцов-собственников квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Тарифы описаны ниже. Когда все продавцы взрослые и дееспособные, к нотариусу идти необязательно, только по собственному желанию — тарифы здесь. Возраст и дееспособность покупателей здесь роли не играет.
Пример №1 : У супругов Андрея и Марины имеется квартира в Москве, которую теперь решили продать. Кадастровая стоимость квартиры 4 млн рублей. Нашли покупателей и договорились о цене в 5,8 млн рублей, которую и укажут в договоре. Участники друг другу никем не являются. Хоть и необязательно, но они решили обратиться к нотариусу. Нотариус посчитает тариф с суммы сделки, потому что она выше кадастровой. За составление договора нотариус взял 8 000 руб., а за его удостоверение — 7 000 + (0,2% * (5,8 млн — 1 млн) = 16 600 рублей. Всего 26 100 рублей.
В п. 5 ст. 333.25 НК РФ написано, что не нотариус, а участники сделки имеют право выбрать какую стоимость указывать в договоре — рыночную или кадастровую. Только есть проблема — участникам придется предоставить справки по каждой стоимости. Кадастровую стоимость нотариус узнает сам, но рыночную стоимость участники сделки должны документально доказать. Для этого им придется заказать оценку в специализирующей компании с лицензией — п. 8 ст. 333.25 НК РФ. Цены везде разные – от 2 000 рублей.
В этом будет мало смысла. Да, по закону продавцы и попупатели имеют право принести свой договор, только нотариус все равно обязан провести его правовую экспертизу. В итоге нотариус имеет право взять за проверку договора ту же сумму, сколько если бы сам его составил — Определение Конституционного Суда РФ от 09.04.2023 № 815-О. Естественно, нотариусы это знают и пользуются этим.
Сделки с недвижимостью, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению
В соответствии с законодательством нотариального удостоверения требуют сделки с недвижимостью:
— по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество;
— договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при оформлении ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
— с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.
Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:
— на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
— на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
— на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.
Нотариального удостоверения требуют договоры уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.
Несмотря на то, что покупка недвижимости через нотариуса все же лишена определенных рисков, крайне редко, но бывают неприятные и спорные моменты. Даже для опытного профессионала иногда не исключены человеческие факторы, например, некорректное внесение данных в договор или элементарная ошибка при вводе информации в реестр. Не всегда реально со % уверенностью подтвердить подлинность документов – подтверждение права собственности.
Плюсы нотариального оформления операции на лицо. В этом случае покупка недвижимости через нотариуса практически лишена рисков, оформляются документы строго с законодательными нормами и признать сделку недействительной очень сложно. Нотариус в обязательном порядке проверяет, наложен ли арест на объект и покупатель убеждается в юридической чистоте объекта.
- право собственности на недвижимость или долю в ней;
- технический паспорт;
- справка о наличии зарегистрированных лиц в квартире, в частности, несовершеннолетних;
- согласие органов опеки на продажу жилплощади, где зарегистрированы несовершеннолетние граждане
- письменная оценка квартиры, внесенная в соответствующий реестр;
- паспорт;
- ИНН;
- нотариальное разрешение супруга на продажу, брачный договор или решения суда о праве собственности;
- справка, подтверждающая дееспособность собственника квартиры.
Нотариус несет имущественную ответственность. Страховой институт гарантирует выплату компенсации за неправильно внесенные данные во время оформления договора. Договор купли продажи готовится пару дней, но при этом никто не застрахован от ошибки. В случае судебного разбирательства нотариус может быть признан виновным в неправильном оформлении сделки с недвижимостью.
- подготовительный (когда оформляется передача залога нотариально);
- оценка пакета документов на предмет подлинности, правильного оформления (иногда бывают случаи, что не хватает определенного документа);
- проведение оплаты через банк, в том числе, и через ипотеку;
- передача имущественных прав, составление договора купли продажи квартиры, разъяснение условий операции, прав каждого участника процесса;
- внесение данных в Единый реестр.
Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).
При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.
Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.
Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше).
Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом.
Как составить смету
- адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
- характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д. ;
- общая и жилая площади;
- количество комнат;
- состояние квартиры;
- имущество, находящееся в квартире и т. д.
За удостоверение договора придется заплатить госпошлину. Размер госпошлины — 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Ее нужно заплатить один раз вне зависимости от количества участников сделки. Сумму делят между ними в равных долях.
- ФИО обоих супругов.
- Паспортные данные.
- Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
- Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.
Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.
К счастью, вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор купли-продажи , пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.
29 Янв 2022 uristpolik 90