Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости на 2023 год в россии

Рынок коммерческой недвижимости в 2023г — глобальный прогноз

Хуже всего выглядят торговые центры и городская розничная торговля в таких местах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско (а также в крупных европейских столицах). Свободные помещения будут заменены медицинскими и оздоровительными центрами, продуктовыми магазинами и другими альтернативными магазинами, а некоторые розничные торговцы решили помочь удовлетворить спрос на электронную торговлю.

По данным Deloitte, чтобы пережить финальную стадию пандемии, инвесторы в коммерческую недвижимость планируют сократить расходы в среднем на 25% в 2023 году. Но сокращение затрат может быть недальновидным — по данным Deloitte, для удовлетворения нового спроса на вентиляционное оборудование для помещений (повышенного воздухооборота), удобства для здоровья и цифровые технологии операционные расходы могут фактически вырасти на 194,0 доллара за квадратный метр в 2023 году .

В этом году склады неожиданно стали лидером рынка коммерческой недвижимости, и ожидается, что в следующем году их успех сохранится, поскольку логистические компании пытаются удовлетворить спрос на заказы электронной (онлайн) коммерции. По данным CBRE, эксперты ожидают, что в 2023 году дополнительный спрос на складские площади составит 25 миллионов квадратных метров по сравнению с 21 миллионами квадратных метров в год за последние пять лет.

По мнению экспертов, в первой половине 2023 года резко упадет доходность большей части коммерческой недвижимости, прежде чем во второй половине 2023 года начнется стабилизация коммерческой недвижимости. Между тем ожидается, что склады и распределительные центры, единственное яркое пятно в отрасли, станут еще более ценными.

Этим же занимаются и в Китае, делая акценты именно на онлайн заказы повседневных потребительских товаров, большая часть из которых продукты питания. Alibaba уже начала и пообещала, что откроет тысячи таких магазинов (в каждом городе хотя бы по одному, а в крупных — в каждом районе), которые смогут работать и с оффлайн покупателями, и с онлайн заказами.

Как изменится рынок коммерческой недвижимости в 2023 году

Он добавил, что власти Москвы также заинтересованы во взаимодействии с девелоперами, в том числе в рамках программы развития технопарков. В частности, для инвесторов будут предоставлять налоговые льготы и субсидии. «Второй проект мы планируем реализовать в 2023 году. Сейчас малый бизнес испытывает большую потребность в площадях нежилого назначения, но здесь важна дифференциация между сферами. Девелоперы и управляющие компании смогут дифференцировать эти сферы, чтобы в одном доме не появилось три аптеки или пять зоомагазинов. Это даст нам возможность подстраивать определенные инструментарий и предоставить субсидии для франчайзинга, а также компенсация затрат на оборудование и коммунальные платежи», — пояснил Фурсин. Он отметил, что эти программы позволит создать эффективную коллаборацию между девелоперами и городом.

В минувшем году многие предприниматели, в том числе владельцы коммерческой недвижимости, испытывали трудности из-за пандемии и введенного карантина, в связи с чем столичные власти оказали им поддержку. «Было принято несколько пакетов, которые включали 14 субсидий, распространявшихся на разные сегменты бизнеса: инновационный, экспортный, бизнес в сфере услуг, включая рестораны, и креативная индустрия», — рассказал руководитель департамента предпринимательства и инновационного развития Москвы Алексей Фурсин.

Он отметил, что спрос на офисные площади упал вдвое из-за пандемии, но в 2023 году ожидается на уровне 1 млн кв. метров, что на 20-30% выше показателей прошлого года. При этом, по словам Ефимова, в настоящее время в Москве увеличивается доля свободных площадей.

Сегодня любой новый проект коммерческой недвижимости, чтобы оставаться экономически устойчивым, должен быть многофункциональным, отмечает руководитель управления коммерческой недвижимости ГК «А101» Оксана Моисеева. При этом офисные объекты за пределами локаций, не тяготеющие к центру города, в этом смысле имеют наилучшие перспективы.

Увеличение доли свободных офисных площадей на рынке констатирует и коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев. «Сейчас в Москве можно назвать около 10 офисных зданий, которые пустуют. Я думаю, что офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации офисных площадей, так и за счет спекулятивного ввода новых объектов. При этом в центральных локациях спрос остается высоким. Абсолютным лидером здесь является деловой квартал «Белая площадь», который до сих пор остается вне конкуренции по инфраструктуре и транспортной доступности. Поэтому если смотреть на ситуацию по портфелю O1 Properties, а это около 600 тыс. кв.м. в собственности и управлении и здания расположенные преимущественно в центральном деловом районе, то уровень свободных площадей находится на приемлемом для нас уровне – около 8%», — отметил Барбашев.

Следует, прежде всего, определиться со своими инвестиционными целями. Если инвестор преследует цели получения высокорисковой доходности — инвестиции в фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов не подходят для реализации данной цели. Напротив, если стоит задача формирования долгосрочного сбалансированного консервативного портфеля, инвестиции в фонды недвижимости могут составить основу такого портфеля — в этом случае я бы рекомендовал инвестировать в эти инструменты до половины средств портфеля. С одной стороны, такие инвестиции полностью обеспечиваются объектом недвижимости, стоимость которого только растёт со временем, с другой стороны — они предлагают доходность ощутимо выше, чем по банковским вкладам. В текущем году доходность фондов недвижимости почти в два раза превышает базовый уровень доходности по вкладам, определяемый ЦБ.

Это выгодно отличает инвестиционные фонды недвижимости от компаний, которые владеют недвижимостью и привлекают на её покупку долговое финансирование. В случае краткосрочной просадки денежного потока и стоимости объекта, во-первых, увеличивается давление на денежный поток (вне зависимости от поступлений заемное финансирование необходимо обслуживать), а, во-вторых, могут сработать ковенанты, заложенные в кредитном договоре, и владельцам компании необходимо будет предоставить кредитору дополнительное обеспечение. Все это увеличивает риски дефолта такой компании с последующей потерей объекта. ЗПИФы недвижимости для неквалифицированных инвесторов с таким риском не сталкиваются.

Не многие пайщики готовы продавать сейчас такие инструменты. Залог эффективности — в грамотном управлении. Организуя фонды, инвестиционные компании привлекают для управления имуществом профессиональные управляющие компании, организованные системообразующими российскими банками. Вероятность отзыва лицензии такой управляющей компании примерно соответствует вероятности отзыва лицензии у самого системообразующего банка — крайне низкая. Даже если это произойдёт, имущество фонда всегда обособлено от имущества управляющей компании, поэтому повода беспокоится в отношении потери актива не возникает.

Пандемия повлияла на бизнес многих, в том числе арендаторов. Время от времени стали возникать ситуации, когда арендатор перестаёт платить. В этом момент важно урегулировать вопрос путем переговоров. Необходимо разобраться в природе возникших сложностей, определить корень проблемы. В большинстве случаев это приносит результат — кратковременная отсрочка или иное реструктурирование платежного календаря арендатора помогает исправить ситуацию. Ведь при заключении договора с новым арендатором также делается проверка в том числе на финансовую стабильность такого контрагента. И если контрагент вызывает сомнение, договор аренды с ним не заключается. Поэтому у априори стабильного арендатора, который испытывает временные сложности, не должно быть проблем в долгосрочной перспективе. В ситуации, когда переговоры заходят в тупик или арендатор нарушает ранее достигнутые договорённости, юристы компании обращаются в суд и взыскивают задолженность. Это занимает какое-то время, но по прошествии средства вместе с неустойкой взыскиваются с должника.

Управляя малыми и большими торговыми объектами коммерческой недвижимости, мы заметили, что в пиковые весенние месяцы ограничений поступления от аренды просели на 10-40%. По малым объектам снижение было ниже, чем по большим. Однако уже к сентябрю арендные поступления вернулись к доковидным периодам, а по некоторым объектам даже несколько их превысили. Важно понимать: меньшие по размеру объекты более устойчивы к изменению внешних обстоятельств, но потенциал их развития ограничен. У больших объектов всегда остаются какие-то вакантные помещения, больше простора для утилизации мест общего пользования, а также возможности для оптимизации затрат на обслуживание объекта. Всё это открывает ощутимые предпосылки для роста доходности таких объектов после прекращения негативных внешних воздействий.

В этом году на рынке также продолжит укрепляться тренд на «обеление» деятельности FM компаний. Глобально эта тенденция начала формироваться еще в 2023 году. В первую очередь, после появления СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов», инициатором создания которой была в том числе компания MD Facility Management. В рамках данной организации крупнейшие игроки рынка объединили свои усилия для разработки и внедрения профессиональных этических норм и новых «правил игры», которые помогут вывести отрасль из «серой» зоны. Во-вторых, с запуском реестра «БелыйФМ.рф», который является для заказчиков FM услуг одним из основных индикаторов налоговой добросовестности участников рынка клининга и технической эксплуатации. Данный фактор сегодня становится важным аргументом при выборе FM подрядчика, поэтому с каждым годом все больше участников рынка стремится войти в данный реестр. «С увеличением числа компаний, которые начинают работать в «белую», наш сегмент продолжит становиться более прозрачным и конкурентоспособным, что положительно скажется и на качестве оказываемых услуг для конечного потребителя», — комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management.

В наступившем 2023 году рынок эксплуатации коммерческой недвижимости во многом будет развиваться под влиянием прошлогодних «ковидных» трендов, которые определяли основные действия и решения всех управляющих компаний. Ожидаемое улучшение и стабилизация эпидемиологической ситуации в мире, снятие ограничительных мер и более динамичное восстановление экономики даст новый импульс рынку коммерческой недвижимости и, в свою очередь, активизирует работу FM компаний. Эксперты MD Facility Management поделились прогнозами развития сегмента эксплуатации на ближайший год и выделили основные тренды.

Еще весной 2023 года с введением жесткого локдауна и закрытием границ для въезда иностранных граждан многие управляющие компании столкнулись с оттоком трудовых мигрантов и с дефицитом кадров. Это оказало существенное влияние на рынок и привело к росту заработной платы для некоторых категорий обслуживающего персонала. Стоимость контрактов, естественно, не могла быть также автоматически проиндексирована. Поэтому УК были вынуждены частично оплачивать рост издержек за счет собственной прибыли и договариваться с заказчиками о сокращении и перераспределении персонала на объектах, изменении объемов оказываемых услуг. При благоприятном сценарии, предусматривающем скорое открытие границ для трудовых мигрантов, прежде всего из стран СНГ, которые составляли основную группу рабочей силы, многие эксплуатационные компании смогут покрыть существующий дефицит кадров. Кроме того, это поможет стабилизировать рост зарплат на текущем уровне и как следствие издержки самих УК.

Постепенное снятие ограничительных мер, введенных ранее для нераспространения пандемии, поспособствует оживлению на рынке коммерческой недвижимости в целом. Очевидно, что значительная часть сотрудников компаний, которые сейчас вынужденно переведены на удаленный режим работы, все же вернется в офисы, что приведет к росту заполняемости БЦ. В сегменте торговой недвижимости снятие ограничений стимулирует покупательскую активность и увеличит трафик в ТЦ, а открытие границ и восстановление международного авиасообщения стимулирует туристический поток и заполняемость гостиниц. Таким образом, с ростом загрузки объектов коммерческой недвижимости будет восстанавливаться и рынок услуг по их обслуживанию.

Москва, 3 февраля 2023 года — MD Facility Management – одна из крупнейших в России управляющих компаний в сфере эксплуатации недвижимости проанализировала текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и рассказала о возможном сценарии развития сегмента в 2023 году.

Эксперты в сфере недвижимости заметили падение активности на рынке

Например, уровень вакантных помещений на Петровке, от Кузнецкого моста до Столешникова переулка, составляет 3%, в то время как показатель между домами 17 и 34 составляет 27%, что, несомненно, отражается на уровне арендных ставок, —отметила аналитик.

Что касается объёма контрактов по аренде площадей в ТЦ, то, по информации CBRE, из-за кризиса он упал примерно на 40%, однако структура спроса на помещения осталась прежней: 30–37% их снимают fashion-операторы. По мнению сотрудников организации, ставки аренды в моллах Москвы сейчас на 20–24% меньше, чем годом ранее. Неоднородна ситуация и на улицах столицы РФ, считает аналитик CBRE Екатерина Сизанова.

Кроме того, активность клиентов ТЦ остаётся пониженной. В феврале Shopping Index (отражает число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) в Москве оказался на 23,7% ниже аналогичного значения 2023-го, а в Санкт-Петербурге падение оценивается в 25,4%, передаёт Watcom group. Эти цифры немного лучше статистики за январь 2023-го, когда в столице РФ спад оценивали в 24,8%, а в Санкт-Петербурге — в 29%, пишет «Коммерсант» со ссылкой на опрошенных аналитиков.

Начало 2023 года смогло оживить рынок коммерческой недвижимости. Количество сделок по аренде торговых площадей за первые два месяца рухнуло на 40%, а активность клиентов до сих пор отстаёт от показателей 2023-го. Офисные объекты также пока не пользуются прежней популярностью. Подобные тренды закономерно вызывают рост вакантности и снижение средних ставок аренды.

Почти 30% предприятий в России понесли убытки в 2023 году. По данным Росстата, их число по сравнению с 2023 годом увеличилось на 2,9%. Больше всех пострадали угольная отрасль, сфера общепита, гостиничный бизнес, междугородные и международные пассажирские ж/д перевозки, а также отрасли распределения газа и производства пара и горячей воды. Самое существенное ухудшение ситуации наблюдалось в сфере сухопутного и трубопроводного транспорта (-72,7%) и оптовой торговли, за исключением продажи автомобилей и мотоциклов (-69,5%).

Торговая недвижимость: прогнозы на 2023 год

Для рынка коммерческой недвижимости поставщиками являются государство, застройщики и компании, поставляющие строительные материалы и услуги. В сотрудничестве с поставщиками строительных материалов и изменений не будет. Сейчас цены меняются еще из-за девальвации рубля в 2014 году, поэтому все останется на прежнем уровне.

На строительную отрасль повлияли увеличение материнского капитала для граждан и льготная ипотека. Напрямую поддержка повлияла на жилую недвижимость и застройщиков. Низкая ипотечная ставка «взорвала» рынок жилья, а это благоприятно влияет и на коммерцию. Новые жилые комплексы — это инфраструктура, развитие бизнеса и новые торговые площади.

Дальнейшая ограничительная деятельность государства будет зависеть от разработки вакцины. Пока нет ее массового производства, граждан ограничивают, чтобы обезопасить. Пока предпосылок на полное выздоровление нет, поэтому в 2023 санкции на некоторые сектора экономики останутся.

Сейчас сложно сказать, что инвестиции в торговую недвижимость сократятся, так как для обывателя бизнесы переходят в онлайн или закрываются, значит торговая недвижимость никому не нужна, но это не так. Эксперты понимают, что рынок недвижимости инертный и в кризис это один из способов сохранить деньги. Наоборот, возможно появление новых инвесторов, которые будут поддерживать стоимость торговой недвижимости.

Застройщики жилой недвижимости предоставляют места для торговой. Предыдущий год был для них сверхприбыльным. По мнениям экспертов, уже в начале зимы они выполнили план и работали над стратегией 2023. На новое жилье цены выросли, что повлияло и на стоимость вторичного.

Самой устойчивой оказалась складская недвижимость. Инвесторы выбрали ее в качестве главного объекта для вложений — объем таких сделок в 2023 году достиг максимума за последние 7 лет и вырос в среднем на 20-30%. Более половины сделок в Москве пришлось на сектор электронной коммерции, что говорит о перспективах данного направления — интерес к онлайн-торговле в будущем должен только расти.

В 2023 году эксперты прогнозируют совсем небольшой рост экономики — всего на 2%. Учитывая, что в прошлом году показатель упал почти на 4%, в целом для участников рынка коммерческой недвижимости все еще продолжается непростой период. Отдельные сегменты смогли пережить кризис без существенных потерь, тогда как в других отмечается резкая отрицательная динамика.

Например, наиболее пострадавшим от последствий пандемии и девальвации рубля сектором считается торговая недвижимость. Вести продажи в 2023 году вне режима онлайн было практически невозможно — сказывались введенные ограничения на передвижение покупателей. По этой причине ритейл как сегмент коммерческой недвижимости остается малоперспективным.

Отстоял свои позиции к 2023 году и рынок офисной недвижимости Москвы. Ставки аренды уменьшились в среднем на 8% по сравнению с прошлогодними показателями — цифры можно считать умеренными. И все же в этом году специалисты ожидают обострение конкуренции, так как объектов в экспозиции стало больше.

О рисках прекращения договора аренды на земельный участок и демонтажа некапитальных строений (киосков, «ларьков», небольших мобильных магазинов) мы говорили в статье Риски при покупке коммерческой недвижимости и управление ими. Поэтому покупку таких объектов лучше не рассматривать, хотя они могут иметь высокую доходность (до 25 %) в краткосрочной перспективе.

Требования по лицензированию определенных сфер бизнеса и требования надзорных органов постоянно ужесточаются. Особенно это касается медицины и образования. Высота помещения, вентиляция, пожарные и прочие нормы часто не соблюдаются в коммерческих помещениях, переведенных из жилого фонда.

В целом на рынке продуктовых магазинов Россия повторяет опыт западных стран где хорошо себя чувствует крупные гипермаркеты и маленькие магазины площадью 100 – 200 кв.м. Самая популярная мировая сеть небольших продуктовых магазинов такого формата – Seven-Eleven. Основанная в 1927 году, сейчас она имеет более 36 тысяч магазинов.

Сфера общепита с каждым годом набирает популярность и востребованность. При выборе помещения под этот бизнес учитывайте характеристики необходимые для кафе и ресторанов: повышенная допустимая нагрузка электроэнергии, наличие дополнительной входной группы для разгрузки-погрузки, отдельный от общедомового вентиляционный канал.

С одной стороны, в развитии экономики Россия повторяет опыт западных стран, в том числе и в сфере недвижимости. С другой, постоянно увеличивающийся темп изменений мировой экономики не позволяет просто копировать то, что было популярно и востребовано на западе несколько лет назад.

Аренда — индикатор перемен

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» считает рост популярности жилой аренды неизбежным следствием изменения поколенческих предпочтений. По словам Жабина, «новые потребители» — миллениалы, поколения Z или Y – гораздо мобильнее старших групп. Они легки на подъем и меньше привязаны к собственности. Поэтому фокус рынка – по мере выбывания возрастных групп по естественным причинам – будет плавно, но неизбежно смещаться от купли-продажи и владения – к аренде и совместному пользованию (шерингу).

По данным совместного исследования, проведенного специалистами «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, 27% самой активной и перспективной возрастной группы – от 18 до 35 лет – живут в съемных квартирах. И вряд ли у большинства из них появятся шансы приобрести жилье в собственность: выросшие цены не позволят.

В сторону аренды пристально глядит и государство. И даже начинает предпринимать какие-то шаги – со все свойственной власти грациозностью. «ДОМ.РФ» заявил о программе строительства «доходных домов»; правда, экономика этой замечательной инициативы нигде не раскрыта. Вроде бы строить будут инвесторы, а государство (точнее – федеральный и региональный бюджеты) – будут им возмещать разницу между рыночной и субсидируемой арендной ставкой.

На интересные размышления могут навести результаты размещения акций глобального сервиса Airbnb. В начале пандемии, весной 2023-го, его капитализация упала на 40%; компания фиксировала огромные убытки (за 9 месяцев – почти 700 млн долларов) – люди просто перестали ездить. Тем не менее в конце года, несмотря на угрожающий подъем второй волны пандемии, компания разместила свои бумаги в 2,5 раза дороже, чем первоначально рассчитывала. Инвесторы вложили в нее 3,4 млрд долларов. По оценкам рынка (то есть акционеров и инвесторов), стоимость Airbnb – более 40 млрд долларов. То есть компания, которая помогает людям сдавать жилье, стоит больше, чем «Норникель» (37,5 млрд) или «Лукойл» (38 млрд долларов).

Рынок аренды падает. По данным сервиса «Мир квартир», арендные ставки за 2023 год снизились в 11-ти российских «миллионниках» из 16-ти. Включая, разумеется, Москву и Петербург – города с активным турпотоком пострадали больше других, из-за закрытия границ. Картину дополнили: массовые отъезд рабочих-мигрантов, общее снижение деловой активности, конкуренция со стороны «льготной ипотеки». Последний фактор еще не проявился в полной мере, но часть граждан, по оценкам участников рынка, находясь перед выбором: переезжать в съемное жилье попросторнее или вложиться в маленькое, но свое – выбрали второй вариант.

По завершению пандемии коворкинги станут ещё более востребованными, так как арендаторы смогут оценить преимущества и удобства этого формата. В период с 2023 по 2023 г., объемы ввода будут расти и по площади, и по количеству открываемых площадок. Количество операторов будет расти, как и в большинстве сфер, преимущество будет у сетевых игроков. Со временем количество крупных игроков арендующих коворкинги будет расти.

Некоторые компании арендуют места в коворкингах и в разные дни на них работают разные сотрудники компании. В коворкинги пришли большие, а также консервативные компании (Тинькофф, МТС, Яндекс, Сбербанк, Х5 Retail, Открытие, Ситимобил, Sminex, ФСК, OZON.ru, Газпромнефть-СМ), чего можно было ожидать только через 3-5 лет без случившейся пандемии.

В то же время сейчас онлайн уже стал местом, где покупатель закупает товары впрок. Раньше, покупатель делал это в супермаркетах и гипермаркетах. Причем потенциал для роста в онлайн имеют все категории FMCG-корзины. Сейчас, покупатели приобретают впрок онлайн не только корм для животных и средства гигиены. Покупатели начинают активно покупать скоропортящиеся продукты: овощи, фрукты, молочную, мясную и прочую продукцию. А пандемия, увеличившая опасность офлайн покупок, только послужила катализатором для того, чтобы все больше потребителей переходили на покупки онлайн.

Заполняемость снизилась преимущественно в высококлассных офисах «А» на 6%. «В» класс практические не снизил заполняемость, что отчасти обусловлено меньшим размером арендной ставки, а также миграцией арендаторов из офисов класса «А» в офисы класса «В» для оптимизации своих расходов.

Ограниченное количество складских площадей приводит к тому, что строящиеся склады подписывают договора с будущими, как правило крупными арендаторами (OZON.ru, Wildberries) уже на этапе стройки. В то же время из-за будущей неопределенности международные компании снижают активность в поисках новых складов.

Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

Однако на деле все оказывается несколько сложнее. Вариант, кажущийся самым простым – купить и отдать в управление выглядит привлекательно, тем более что компании, занимающиеся управлением, обещают обеспечить доходность от 11,5% до 24% годовых. Могут ли низкие риски + отсутствие необходимости во временных затратах на работу с объектом обеспечить такую доходность?

• Документы, подтверждающие право собственности.
• Техническая документация: паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация к поэтажному плану.
• Сведения о наличии обременения на объект.
• Кадастровый паспорт земельного участка для отдельно-стоящих зданий.
• Документы на прочее имущество, входящее в состав предмета оценки.
• Копия паспорта клиента.
• Копия записи из единой налоговой службы для юридических лиц.

Оценка нежилой недвижимости предполагает определение стоимости права собственности путем расчета текущей рыночной стоимости объекта. Учитываются все факторы, влияющие на способность объекта недвижимости получать доход, связанные с этим риски, период и другие.

Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом по оценочной деятельности на основании международных стандартов оценки, за исключением случаев нарушения сроков, предусмотренных программой разработки федеральных стандартов оценки, СРО в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности.

Рынок недвижимости 2023

По совокупности рассмотренных факторов можно предположить замедление роста недвижимости в 2023 г. Но позитивная динамика может сохраниться. Она будет различаться в зависимости от региона, рыночного сегмента и индивидуальных характеристик объекта, но средний диапазон может быть в районе до 6–8% в год.

В 2023 г. возможно возвращение компании к 78 руб., что поддержит привлекательность бумаг в условиях низких ставок. За период с 2023 по 2023 г. дивидендная доходность акций в среднем включала премию 2–2,5% к ставкам 5-летних ОФЗ. Это дает нам ориентир справедливой доходности в районе 7,3–7,8%. При размере дивиденда 78 руб. бумаги обеспечат такую доходность при цене 1000–1070 руб. за акцию.

ПИК является лидером рынка и представляется растущей историей. ЛСР уже в 2023 г. может вернуться к фиксированным дивидендам 78 руб. на акцию, которые при нынешнем уровне процентных ставок могут способствовать переоценке бумаг c потенциалом в районе 1000–1070 руб. за бумагу.

Программа субсидирования ипотеки на первичном рынке продлена до июня 2023 г. Программа сельской ипотеки действует бессрочно. Согласно базовому прогнозу ЦБ, пространство для снижения ключевой ставки еще остается, и денежно-кредитная политика в 2023 г. будет оставаться мягкой. Это говорит о том, что поддержка спроса за счет минимальных в истории России ипотечных ставок сохранится.

Оценочная чистая доходность от аренды может составить около 3,5–6% в год при условии занятости 10–12 месяцев в году. Можно повысить этот диапазон до 9–11% при посуточной сдаче в аренду, но эта деятельность требует большой вовлеченности инвестора и, скорее, относится к предпринимательству, чем к инвестициям.

Итоги l квартала 2023 года на рынке коммерческой недвижимости класса С в Москве

«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2023), — комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2023 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».

В первом квартале 2023 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.

Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2023 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.

Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2023 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2023 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.

Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2023 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2023). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.

Первые позиции в ТОПе актуального рейтинга крупнейших застройщиков России занимают 3 компании. Группа компаний «ПИК» является бессменным лидером на рынке строительства и девелопмента. Занимая все новые ниши, компания придерживается идеи о создании «эко-системы» дома.

По мнению экспертов Radius Group, к вызовам 2023 года складской сегмент подошел наиболее подготовленным. В качестве одной из причин можно назвать электронную коммерцию и эффективную логистику, которые представители этого сегмента развивали активнее прочих. По словам специалистов, прогнозы развития складской недвижимости – самые благоприятные, а электронная коммерция и логистика станут новыми двигателями прогресса вплоть до 2025 года.

Эксперты компании Blank Architects обратили внимание на то, что пандемия кардинально изменила требования владельцев объектов коммерческой недвижимости и девелоперов к внутреннему наполнению новых архитектурных проектов. Так, потребительская аудитория заявила о необходимости ставить вопросы безопасности на первое место, тогда как владельцы торговых центров до последнего не принимали во внимание эти пожелания.

Так, согласно прогнозам МВФ, падение мирового ВВП в 2023 году составит 4,9%. Для сравнения, в 2009 году его падение составило лишь 0,08%. Минэкономразвития в 2023 году прогнозирует падение ВВП Российской Федерации на 9,6%, а реальные доходы населения, как сообщает Росстат, снизились на 8%

Многие специалисты отмечают, что пандемия изменила и потребности крупных компаний-арендаторов. Теперь их предпочтения базируются на централизации собственной деятельности, что сопровождается желанием минимизировать проблемы и вопросы капитальных затрат при аренде офисных помещений. Поэтому услуги аренды небольших, гибких, безопасных и функциональных офисных пространств «под ключ» в обозримой перспективе будут востребованы все в большем количестве, а спрос на сервисных операторов, управляющих системой гибких офисов для крупных клиентов, станет только выше.

Что сейчас происходит на рынке коммерческой и жилой недвижимости? Чего ждать в 2023

Однако не стоит забывать, что в стране кризис, ВВП сокращается, доходы населения падают. Поэтому подобный рост цен не имеет под собой никаких фундаментальных факторов, а значит в скором времени должен смениться падением. Все, кто имел возможность купить квартиру или хотел переложить свободные деньги из теряющих актуальность депозитов в недвижимость, уже сделали это. Со следующего года мы вероятно увидим постепенное падение цен на фоне низкого спроса и снижения доходов населения, как это было в предыдущие кризисы, когда после резкого роста цен начиналось долгосрочное падение.

На текущий момент на рынке наблюдается ажиотажный спрос на жилую недвижимость, вызванный сразу несколькими факторами: рекордно низкими ставками по ипотеке (благодаря снижению ключевой ставки ЦБ и государственной программы субсидирования льготной ипотеки по 6.5% на новостройки), отложенным спросом с первой половины года, а также желанием населения защитить свои сбережения во времена экономической нестабильности и очередной девальвации рубля. Существенное увеличение спроса привело к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке.

Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.

А вот у торговой недвижимости в спальных районах более позитивные перспективы. Застройщики уже сейчас констатируют большой спрос на торговые площади в новостройках и распродают помещения стрит-ритейла достаточно дорого. Если год назад их можно было купить с доходностью 11–13% годовых, сейчас доходность может достигать 7-9%.

Скорее всего, мы не увидим существенного роста цен на торговые площади в ТЦ в 2023 году, так как во время пандемии, да и до нее люди постепенно утрачивали интерес к посещению крупных моллов, все чаще предпочитая делать покупки онлайн или рядом с домом. Но снижение ставок может привести к уменьшению негативного эффекта от падения трафика, и цены на эти объекты в целом будут стабильными.

04 Июн 2021      uristpolik         1864      

Похожие записи
• 
  Билеты по охране 6разряд 2023 скачать
• 
  Госпошлина за дубликат устава
• 
  Выкуп земли у администрации стоимость московская область 2023
• 
  Земский доктор изменения 2023