Главная / Штрафы / Переход на прямые договора с рсо судебная практика

Переход на прямые договора с рсо судебная практика

Содержание

1 ВС РФ: МКД с ИТП не вправе переходить на прямые договоры с РСО
2 Новости ЖКХ
3 О пользе перехода; МКД на; прямой договор для; управляющих организаций
4 Переходить ли на прямой договор с ресурсоснабжающими организациями
5 Как и зачем переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией
6 ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ МЕЖДУ РСО И СОБСТВЕННИКАМИ В МКД
7 Прямые расчеты за коммунальные услуги
8 Переход на прямые договора предоставления коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями
9 Добавить комментарий

ВС РФ: МКД с ИТП не вправе переходить на прямые договоры с РСО

На это указали суды всех инстанций, рассматривая спор между УК и РСО (водоканалом). Ранее между сторонами спора был заключен договор холодного водоснабжения и водоотведения – в отношении всего объема воды, и в части КР на СОИ, и для предоставления коммунальных услуг – притом и холодного водоснабжения, и горячего водоснабжения (с формулировкой в договоре: «в целях приготовления горячей воды в ИТП для жилых и нежилых помещений»).

После ОСС водоканал получил необходимое уведомление о принятом решении. УК обратилась к водоканалу для коррекции существующего договора с учетом данного решения ОСС (расторгнуть старый и подписать новый о покупке воды на цели КР на СОИ), но водоканал отказался.

Затем собственники помещений в МКД провели общее собрание и решили перейти на «прямые» договоры с водоканалом, освободив тем самым УК от статуса исполнителя комуслуги и возложив такие функции на РСО (с формулировкой решения ОСС «о заключении собственниками помещений в МКД, действующим от своего имени, договоров холодного водоснабжения (с включением в договоры условия о предоставлении коммунальной услуги по холодному водоснабжению в целях приготовления горячей воды) и водоотведения, теплоснабжения (с включением в договор условия о предоставлении коммунальной услуги в целях приготовления горячей воды)»).

При отсутствии централизованной системы горячего водоснабжения в МКД исполнителем коммунальной услуги по ГВС всегда является УК, что делает невозможным переход на прямые договоры с собственниками в части подачи холодной воды для производства горячей воды (Определение Верховного Суда РФ от 26 ноября 2023 г. № 301-ЭС20-18436).

п. 54 Правил № 354 не регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг ГВС ресурсоснабжающей организацией, осуществляющей поставку отдельных видов коммунальных ресурсов в МКД с нецентрализованной системой ГВС;
для приготовления горячей воды в таком МКД в качестве коммунального ресурса используется холодная вода, поставку которой в МКД осуществляет организация, осуществляющая холодное водоснабжение, и тепловая энергия, поставку которой осуществляет теплоснабжающая организация;
однако организация, осуществляющая холодное водоснабжение, не может быть признана в соответствии с Правилами № 354 исполнителями коммунальной услуги по горячему водоснабжению, поскольку в таких МКД коммунальная услуга ГВС водоснабжения может быть предоставлена только исполнителем, осуществляющим эксплуатацию внутридомового оборудования, относящегося к общему имуществу в МКД, с помощью которого приготавливается горячая вода. Таким исполнителем в соответствии с ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса может быть только лицо, осуществляющее управление МКД;
следовательно, действующее жилищное законодательство не допускает перехода на прямые договоры в части предоставления коммунальной услуги по ГВС с использованием внутридомовых инженерных систем, включающих оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Такая коммунальная услуга может предоставляться лишь управляющей организацией;
учитывая изложенное, УК не утратила статуса исполнителя коммунальной услуги по ГВС с использованием внутридомовых инженерных систем, и, как следствие, не может отказаться от исполнения договора холодного водоснабжения, в том числе, в объемах, необходимых для приготовления горячей воды, в силу части 12 ст. 161 ЖК РФ;
а решения ОСС в спорных МКД в части включения в прямые договоры холодного водоснабжения объемов холодной воды на приготовление горячей воды не могут преодолеть императивные требования жилищного законодательства (подп. б» п. 4, п. 54 Правил № 354, ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ в их системной взаимосвязи);
при таких обстоятельствах с учетом заявленных исковых требований истца договор не может быть расторгнут. Частичное расторжение договора в судебном порядке не предусмотрено действующим гражданским законодательством. Иной подход означал бы, что суд вправе изменить договор, тем самым самостоятельно изменив предмет иска, что в силу ст. 49 АПК РФ недопустимо.

Новости ЖКХ

В этом случае сложившиеся договорные отношения между собственниками (пользователями) помещений в МКД и РСО сохраняются до истечения срока действия указанных договоров или отказа одной из сторон от исполнения договора (ч. 17 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2023 № 176-ФЗ (далее — Закон 176).

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Пунктом 8 ст. 157.2 ЖК РФ предусмотрено, что РСО или РО по ТКО вправе отказаться от заключения договора ресурсоснабжения, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в случае заключения договоров, предусмотренных частью 1 настоящей статьи (то есть, прямых договоров).

В соответствии с пунктом 18 статьи 12 Закона № 176-ФЗ, в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в таком многоквартирном доме может быть принято решение о сохранении порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за коммунальные услуги (ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг), действовавшего до принятия решения об изменении способа управления многоквартирным домом или о выборе управляющей организации.

Изменения в Жилищный кодекс РФ (далее — ЖК РФ), позволяющие общему собранию собственников (ОСС) помещений МКД принимать решение о переходе на прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов (КР) вступили в силу 03 апреля 2023 года (Федеральный закон № 59-ФЗ от 03.04.2023 года (далее — Закон 59).

2) Если исполнителем КУ является РСО (прямые договоры), то при нарушении качества КУ:
— до стены МКД, то РСО делает перерасчет платы потребителю в соответствие с Правилами №354;
— внутри дома, то перерасчет платы не производится, но потребитель вправе потребовать от УО, ТСЖ, кооператива, возмещения убытков, уплаты неустойки, денежной компенсации морального вреда и штрафа (п.21 Пленума ВС РФ от 27.06. 2023 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
3) Если исполнителем КУ является организация, управляющая МКД, то при нарушении качества КУ или ее отсутствии она делает перерасчет платы потребителю в соответствие с Правилами №354.

3. если между собственниками и РСО, РО по ТКО ранее были заключены договоры на оказание КУ, а затем при изменении способа управления домом или о выборе другой УО принято решение ОСС о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ (п.3 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ). В этом случае подтверждать заключение прямых договоров с РСО, РО по обращению с ТКО собственникам не надо. Однако, если решение о сохранении порядка предоставления и расчетов за КУ не принималось при смене УО или способа управления МКД, то новая УО при попытке заключить догоры ресурсоснабжения с РСО может столкнуться с правомерным отказом (ч.8 ст.157.2 ЖК РФ).

4) Если УО являлась исполнителем КУ в МКД, то при ее смене или выборе иного способа управления, то у РСО не будет права отказать новой управляющей организации в заключении договора ресурсоснабжения. Но новая УО не должна иметь значительной задолженности перед РСО.

РСО обязана поставлять в МКД коммунальные ресурсы необходимого качества и в объеме, необходимом для предоставления потребителям коммунальных услуг надлежащего качества, до границ общего имущества и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч.15 ст.161 ЖК РФ).

В соответствии с позицией Верховного суда наличие у компании статуса УО означает «автоматическое» возникновение статуса исполнителя КУ, в результате чего у той или иной организации возникают соответствующие обязанности по предоставлению коммунальных ресурсов потребителям и последующей оплате за коммунальные ресурсы (определение от 06.07.2023 №310-КГ14-8259).

О пользе перехода; МКД на; прямой договор для; управляющих организаций

Предоставление даже одной коммунальной услуги требует от её исполнителя больших трудозатрат: ведение базы данных о собственниках и пользователях помещений в доме, её актуализация, расчёт и сбор платы за предоставленную КУ, расчёты и ведение договорных отношений с поставщиком ресурса.

До принятия № 59-ФЗ перейти на прямые отношения с поставщиками коммунальных ресурсов могли только многоквартирные дома с непосредственным управлением. Введённые законом поправки в Жилищный кодекс РФ предоставили такую возможность всем МКД, независимо от формы управления (п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Управляющим организациям при переходе жителей МКД на прямые договоры с РСО закон отвёл пассивную роль, ведь они напрямую не влияют на ситуацию. Зато они могут извлечь максимальную пользу из ситуации. Многие изменения в работе организации в связи с прямыми договорами между собственниками и РСО могут положительно сказаться на работе УО.

После исключения УО из схемы предоставления и оплаты коммунальной услуги она получает возможность перераспределить трудозатраты, сосредоточить внимание на основных направлениях деятельности – на жилищных услугах, содержании и ремонте общего имущества МКД.

1. УО по-прежнему отвечает за качество предоставления коммунальных услуг в пределах границ балансовой принадлежности МКД. Управляющая организация принимает жалобы от жителей дома и проводит проверки изложенных в обращениях фактов вместе с исполнителем КУ (п.п. 2, 3 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ).

Переходить ли на прямой договор с ресурсоснабжающими организациями

В частности, в письме подробно разъяснен механизм защиты граждан от получения «двойных» квитанций на оплату коммунальных услуг после перехода на прямые договоры. В случае, если после заключения прямого договора с ресурсоснабжающей организацией последняя продолжает выставлять плату за коммунальные услуги, она должна будет уплатить потребителям, которым были представлены такие платежные документы, штраф. Кроме того, специалисты Министерства отметили, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и именно на нее возлагается обязанность по представлению платежных документов потребителям. Поэтому выставление платежек лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в этом случае является нарушением лицензионного требования. Лицензионный контроль в отношении управляющих организаций осуществляется органами государственного жилищного надзора субъектов Российской Федерации.

Единственным возможным минусом прямых договоров я бы назвал выставление нескольких квитанций от всех ресурсоснабжающих организаций. Однако в подавляющем большинстве случаев этот вопрос решен заключением договора с платежным агентом – расчетно-кассовый центр. При заключенном договоре этот вопрос снимается, потому как платежным агентом будет выставляться единая квитанция.

Данную проблему необходимо рассматривать всесторонне. Основными причинами ненадлежащего или несвоевременного содержания и текущего ремонта общего имущества являются как недобросовестность обоих сторон договора управления, так и недостаточность средств на содержание и текущий ремонт общего имущества.

Но это небольшое отступление. Какие негативные последствия наступают для потребителей ЖКУ? Все очень просто, управляющая организация или ТСЖ рассчитываясь за коммунальные услуги всеми поступающими от потребителей деньгами, не имеет возможности полноценно и в объеме поступающих на содержание и ремонт средств производить этот самый текущий ремонт.

Следует отметить, что при управлении управляющей организации и при отсутствии прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями страдают добросовестные потребители, потому как управляющая организация в силу серьезно ужесточившегося законодательства не может допустить просрочек оплаты за поставленные в многоквартирный дом коммунальные ресурсы и поэтому управляющая организация вынуждена оплачивать долги неплательщиков деньгами добросовестных плательщиков.

Следовательно, вывод, содержащийся в четвертом абзаце пункта 2 Письма, о том, что с момента расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом исполнителем коммунальной услуги соответствующего вида становится РСО, соответствует действительному смыслу разъясняемых в письме нормативных положений.

В Письме воспроизведено содержание положений Правил N 124 и Правил N 354 в редакции, не влияющей на сущность и понимание разъясняемых правовых норм, в связи с чем Письмо нельзя считать выходящим за рамки адекватного истолкования положений законодательства и влекущим изменение правового регулирования соответствующих общественных отношений.

В связи с этим Правила N 354 не ограничивают перечень лиц, обладающих правом действовать в качестве исполнителя коммунальных услуг, товариществами, кооперативами или управляющими организациями и устанавливают случаи, в которых договор о предоставлении коммунальных услуг может быть заключен непосредственно между потребителями и РСО в письменной форме либо путем совершения конклюдентных действий, в число которых входит случай расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом в целях предоставления потребителям коммунальной услуги.

Подпункт «а» пункта 30 Правил N 124 предусматривает право РСО на односторонний отказ от договора ресурсоснабжения, заключенного с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги, а также в части купли-продажи (поставки) коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в пределах норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, — при наличии у таких управляющей организации, товарищества или кооператива признанной ими по акту сверки расчетов или подтвержденной решением суда задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, превышающем стоимость соответствующего коммунального ресурса за 3 расчетных периода (расчетных месяца) (абзац второй). Данное условие должно обеспечивать соблюдение прав и законных интересов потребителей, добросовестно исполняющих свои обязательства по оплате соответствующего вида коммунальной услуги, в том числе путем предоставления им этого вида коммунальной услуги РСО вплоть до заключения договора ресурсоснабжения с иным исполнителем по смыслу Правил N 124 или напрямую с потребителями (абзац третий). Из положений подпункта «а» пункта 30 Правил N 124 в их взаимосвязи с положениями пунктов 14, 15 и 17 Правил N 354 следует, что с момента расторжения РСО договора ресурсоснабжения с управляющей организацией, товариществом или кооперативом, исполнителем коммунальной услуги соответствующего вида становится РСО, что влечет право такой РСО заключения ею договоров ресурсоснабжения с собственниками (пользователями) жилых помещений в многоквартирном доме (абзац четвертый).

Исполнителем согласно пункту 2 Правил N 354 является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги, а потребителем — собственник помещения в многоквартирном доме, жилого дома, домовладения, а также лицо, пользующееся на ином законном основании помещением в многоквартирном доме, жилым домом, домовладением, потребляющее коммунальные услуги.

Верховный суд РФ в своем Определении установил, что при отсутствии централизованной системы горячего водоснабжения (далее — ГВС) в МКД и при наличии собственного ИТП исполнителем коммунальной услуги является УО. Данное обстоятельство делает невозможным переход на прямые договоры собственниками МКД с РСО в части подачи холодной воды для производства горячей воды. В связи с этим суд определил, что в такой ситуации исполнителем коммунальной услуги по ГВС является УО.

Рекомендуем вам, в случае возникновения подобных вопросов между РСО и УО руководствоваться данным Определением. Это позволит сэкономить время на урегулировании спорных вопросов в процессе взаимодействия УО с РСО при принятии решения собственниками МКД о заключении прямых договоров.

Как и зачем переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией

Для перехода на прямые договоры с РСО требуется решение общего собрания собственников (ОСС). Решение принимается простым большинством голосов. То есть общее собрание считается правомочным принимать решения, в случае если в нем принимают участие собственники, обладающие более чем 50% от общего числа голосов.

Собственники квартир получили возможность заключения Договоров по услугам холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и вывоза мусора напрямую с ресурсниками. Без посредничества управляющих компаний, ТСЖ и ЖСК.

снижаются риски банкротств УК в связи со снижением числа возможных кредиторов;
если услуга некачественная, то потребитель может отказаться ее оплачивать, уведомив об этом ресурсника, на остальных услугах и платежах это не скажется;
при задолженности ресурсник вправе ограничить именно эту услугу, а не так как это было ранее – на усмотрение УК.

заключать договоры на приобретение ресурсов на содержание общедомового имущества (то есть на все общедомовые и нежилые помещения: чердаки, подвалы, подъезды и др.);
проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
принимать жалобы потребителей на качество коммунальных услуг, а также организовывать и проводить вместе с РСО проверки по таким жалобам, составлять акты проверок и фиксировать вред, причиненный имуществу и/или здоровью жителей дома ненадлежащим качеством услуг;
контролировать качество коммунальных ресурсов и непрерывность их подачи до границ раздела внутридомовых и централизованных сетей;
установить и ввести в эксплуатацию общедомовые приборы учета (ОДПУ) в течение трех месяцев с момента, когда собственники на общем собрании приняли решение включить расходы на такие работы в плату за содержание жилого помещения.

Постановление вменило в обязанность управляющих организаций предоставлять сотрудникам РСО доступ к общему имуществу многоквартирного дома в случае ограничения ресурса злостным неплательщикам. Во многих домах с этим возникают трудности. Например, в подвал среднестатистического многоквартирного дома без сотрудника УК попасть довольно сложно.

Согласно п. 4.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ , на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме участники могут принять решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на услуги ХВС, ГВС, водоотведения, электро- и газоснабжения. В список договоров не входит прямой договор на поставку холодной воды с целью подогрева и приготовления горячей воды.

В письме № 20237-ОГ/04 Минстрой РФ указал, что в таком случае РСО не оказывает коммунальную услугу по горячему водоснабжению, а только поставляет коммунальный ресурс для её производства. Следовательно, в доме с ИТП заключить прямой договор с ресурсоснабжающей организацией на коммунальную услугу ГВС собственники не могут.

Если всё-таки РСО отказалась или уклоняется от заключения договора, то собственники могут понудить РСО заключить прямой договор в судебном порядке или обратиться в территориальный антимонопольный орган, указав на незаконный отказ РСО в заключении прямого договора ( ч. 4 ст. 445 ГК РФ , п. 5 ч. 1 ст. 10 № 135-ФЗ ).

ПРЯМЫЕ ДОГОВОРЫ МЕЖДУ РСО И СОБСТВЕННИКАМИ В МКД

5) В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения с РСО, объем коммунальных потребленных ресурсов в помещении определяется РСО расчетными способами для случаев бездоговорного потребления (с коэффициентом 10) (п.6 Правил №354).

В силу закона организация, управляющая МКД, обязана предоставлять собственникам/пользователям помещений коммунальные услуги. Для этого необходимо заключить договоры на поставку коммунальных ресурсов с РСО, в том числе на поставку коммунальных ресурсов, необходимых для содержания общего имущества (ОИ) в МКД.

5) Если собственники помещений на общем собрании до 03.04.2023г. приняли и реализовали решение о платежах напрямую в РСО, РО по обращению с ТКО (п.7.1 ст.155 ЖК РФ), указанный порядок сохраняется до принятия на ОСС решения о переходе на прямые договоры с РСО, РО по обращению с ТКО (ч.6 ст.3 Закона №59-ФЗ). Оплата, поступающая в РСО, будет признаваться погашением задолженности собственников перед УО, ТСЖ, кооперативом, которые отвечают перед собственниками за качество таких КУ.

Прямые расчеты за коммунальные услуги

Применение на практике модели прямых расчетов за коммунальные услуги между собственниками помещений и РСО обнаруживает определенные недостатки, прежде всего, для управляющих МКД, если РСО не готова предоставлять исчерпывающую информацию о платежах потребителей.

Управляющему нужно контролировать просроченную задолженность собственников (нанимателей) помещений, принимать меры по ее взысканию (это один из стандартов управления МКД), чтобы как минимум не пропустить срок исковой давности. Именно поэтому управляющий должен иметь информацию о датах и назначении платежей населения.

В соответствии с пп. «а» п. 27 Правил заключения договоров ресурсоснабжения в контракте следует предусмотреть порядок, сроки и форму предоставления РСО исполнителю информации о размере поступившей от потребителей платы за коммунальную услугу и задолженности исполнителя по оплате коммунального ресурса. Однако на практике РСО далеко не всегда готовы согласовать соответствующие условия и, главное, предоставлять информацию именно в разрезе лицевых счетов. Общей суммы без детализации по лицевым счетам недостаточно для целей бухгалтерского учета управляющего МКД, даже если в бухгалтерской программе принят единый контрагент-заказчик – собственники помещений в МКД. В этой ситуации аналитический учет в разрезе лицевых счетов должен быть организован в рамках отдельного программного продукта или иным образом, но отказаться от него никак нельзя. Получив от РСО лишь информацию об общей сумме поступивших за расчетный период платежей собственников помещений, управляющий, конечно, сможет сделать бухгалтерскую проводку Дебет 60 Кредит 62, однако в дальнейшем может возникнуть вопрос об обоснованности остатков по счетам 60 и 62.

Еще один показательный пример касается правильного разнесения платы по периодам. Получая платежи граждан, РСО должна погашать ими задолженность исполнителя коммунальных услуг в порядке, который с 01.06.2023 прописан в ст. 391.2 ГК РФ (до этого точно такие же правила из ст. 552 ГК РФ применялись по аналогии). В частности, если должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше (см. Постановление АС ПО от 25.06.2023 № Ф06-24645/2023). Это актуально в большей степени при смене УК или способа управления домом.

Особенно это актуально при возникновении споров о взыскании задолженности, причем как с УК в пользу РСО, так и с собственников помещений в пользу УК. К примеру, в Постановлении от 10.02.2023 № Ф03-6328/2014 арбитры АС ДВО нашли заслуживающими внимания доводы УК о том, что сумма, предъявленная РСО ко взысканию, не подтверждена первичными документами: РСО не представила списки собственников квартир с отражением долгов (она самостоятельно выставляла квитанции потребителям). В рамках нового рассмотрения дела суд назначил сверку расчетов по месту нахождения РСО, которую обязал предъявить представителю УК все первичные документы (квитанции) (Решение Арбитражного суда Приморского края от 08.07.2023 по делу № А51-15991/2014). Отказ РСО предоставлять управляющему МКД информацию о поступивших платежах собственников помещений расценивается как нарушение антимонопольного законодательства (Постановление АС ПО от 05.12.2014 по делу № А06-2793/2014).

При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.

Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.

Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).

Переход на прямые договора предоставления коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями

В целях определения момента заключения прямого договора в повестке общего собрания и в протоколе общего собрания необходимо указать дату, с которой собственники намерены заключить договор с ресурсоснабжающими организациями, поскольку договор считается заключенным со всеми собственниками одновременно с даты, определенной в решении общего собрания собственников.

Статьей 44 Жилищного кодекса РФ (в новой редакции) к полномочиям общего собрания собственников помещений многоквартирного дома отнесено решение вопроса о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме от своего имени договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также – прямой договор), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Специалистами региональной инспекции Госжилнадзора в целях оказания методической помощи собственникам помещений многоквартирных домов разработан образец протокола общего собрания по вопросу перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями, который размещен в свободном доступе и может использоваться собственниками помещений при проведении общих собраний.

Следует отметить, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация. Именно на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям. При этом выставление соответствующих платежных документов лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, после даты заключения договора с ресурсоснабжающей организацией является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110 (Письмо Минстроя России от 04.05.2023 № 20073-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с принятием Федерального закона от 3 апреля 2023 г. N 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»).

Копия протокола общего собрания и решений в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса РФ направляется инициатором собрания в соответствующие ресурсоснабжающие организации не позднее, чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оригиналы протокола и решений инициатор собрания обязан представить в этот же срок в организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом.

Добавить комментарий

По истечение 30 дней с даты направления в управляющую организацию уведомления, договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД, но продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

В апреле 2023 вступил в силу Федеральный закон от 03.04.2023 № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации», в соответствии с которым предусмотрена возможность перехода на «прямые» договоры между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями.

В указанном случае «прямой» договор с собственниками помещений считается заключенным со всеми собственниками помещений в МКД одновременно на неопределенный срок. При этом форма договора будет утверждаться правительством Российской Федерации и заключения договора в письменной форме не требуется.

Таким образом, при соблюдении всех вышеперечисленных условий, ресурсоснабжающей организация имеет право выставлять собственникам (нанимателям) плату за потребные коммунальные услуги напрямую, минуя управляющую организацию, а управляющая организация, в свою очередь, лишается права выставлять собственникам (нанимателям) плату за потребленные коммунальные услуги (на индивидуальные нужды).

Кроме того, выставление лицом, осуществляющем управление многоквартирным домом, платы за коммунальные ресурсы после перехода на «прямые» договоры с ресурсоснабжающими организациями является нарушением лицензионных требований и является основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации мер реагирования в рамках осуществления лицензионного контроля.

Третья причина – нельзя использовать Правила коммунальных услуг. Поясним. В этом документе четко оговорены условия перерасчета за ЖКХ при отсутствии собственника в квартире, уменьшение квартплаты вследствие поставки некачественной услуги, порядок проведения поверок прибора учета и пр.

Но в законодательной норме написано, что передача показаний счетчиков – это обязанность УК только в той ситуации, если такая же обязанность имеется у владельцев недвижимости, то есть собственников жилья. Но как быть, если они таким правом не обладают? На этот вопрос ответа не было получено.

Прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией – это одно из последних нововведений в Жилищном кодексе. Теперь владельцы недвижимости имеют право на получение коммунальных услуг непосредственно от РСО. Но в воздухе зависло много вопросов, рассмотрим их.

Вторая причина – не понятно, кто несет ответственность за качество поставляемых услуг. Раньше суд соглашался с тем, что УК должна нести ответственность. Даже в ситуациях, когда качество страдало по вине РСО. Но в настоящий момент переход на прямые договоры разрешили, но ответственности для ресурсоснабжающей компании не установили. Поэтому при переходе собственники рискуют нажить немало проблем.

Первая причина – это не выгодно. Когда Государственной Думой вносились изменения, касающиеся разрешения перехода на прямые договоры, то она обосновывала это заботой интересов РСО. Якобы, УК получают деньги, при этом не перечисляют денежные средства РСО, вследствие чего формируется большая задолженность, а это уже мешает работать организации, которая поставляет ресурсы.

14 Авг 2021 uristpolik 244