Прогноз цен на недвижимость в 2023

Стоит ли покупать квартиру в Москве осенью‑2023: мнения экспертов по недвижимости

«Средняя стоимость квадратного метра в ТиНАО увеличилась на 16%. Если в конце 2023 года этот показатель составлял 165 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас он поднялся до 192 тысяч рублей. Среднестатистическая квартира на местном рынке нового жилья за шесть месяцев подорожала с 8,8 до 9,6 миллиона рублей, то есть цена поднялась на 9%», – рассказывает Владимир Щекин, совладелец «Группы Родина» – девелопера культурно-образовательного кластера Russian Design District.

Екатерина Бережная считает, что поймать момент для выгодной покупки сложно. Всегда действует фактор случайности, а ситуация на рынке нестабильна: меняются ставка рефинансирования, программы и условия кредитования, курс валют и прочие факторы. Предсказать возможные изменения на 100% не сможет ни одни эксперт.

Надежда Коркка добавляет: «По итогам первого полугодия наибольшим спросом на первичном рынке «старой» Москвы пользовались двухкомнатные (33% от общего количества заключенных договоров долевого участия (ДДУ)) и однокомнатные лоты (31,2%). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля однокомнатных вариантов снизилась на 2,1%, двухкомнатных – осталась практически неизменной. Также отмечу увеличение доли студий в объеме сделок по ДДУ на 2,6% (всего 12%) и сокращение доли трехкомнатных квартир и апартаментов на 0,6% (всего 17,2%)».

«Конечно, девелопер по-прежнему заинтересован в том, чтобы продажи были успешными, ведь от этого зависит размер эффективной ставки по проектному финансированию. Но в целом строительство будет продолжаться в любом случае. Соответственно, ценовая политика стала более жесткой», – отмечает Владимир Щекин.

«Средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках в конце июня 2023 года составила 381,1 тысячи рублей, что на 36% выше чем год назад. Помимо этого, фиксируется сокращение предложения. По сравнению с первым полугодием 2023 года, объем экспозиции (без учета апартаментов) снизился на 28%, достигнув 23,2 тысячи лотов», – объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Охлаждение спроса, но не стоимости: что ждет новостройки Москвы и области

Показатели продаж последних месяцев существенно отстают от тех значений, что наблюдались осенью 2023-го. К примеру, в Москве количество сделок в июне 2023 года составило 8,1 тыс., тогда как в октябре 2023-го (на тот момент накануне предполагаемого завершения льготного кредитования) — 10,1 тыс.

Отсутствию рекордов на первичном рынке во многом способствовал продолжающийся рост цен, который только усилился в мае–июне, то есть в последние недели действия льготной ипотеки на старых условиях. За год (относительно июля 2023-го) средняя стоимость «квадрата» в Московском регионе выросла на 25%, из них рост 14% пришелся на период с января по июнь 2023 года.

По итогам I полугодия на первичном рынке Московского региона в продаже находилось 64,3 тыс. квартир и апартаментов. На протяжении всего полугодия объем экспозиции показывал минимальные колебания из месяца в месяц. Но эксперты Циан отмечают, что такая стагнация на рынке — позитивный знак, поскольку на протяжении 2023–2023 годов объем предложения на первичном рынке планомерно снижался.

После замедления индексации цен на первичном рынке в июне застройщики вернулись к пересмотру цен: в Москве (включая присоединенные территории) средняя стоимость «квадрата» увеличилась за последний месяц на 2,7%, притом что в апреле-мае ежемесячное увеличение колебалось на уровне 1,3%.

В первой половине 2023 года наибольшее количество сделок по региону пришлось на апрель. В мае из-за длинных каникул этот показатель снизился на 20%. В июне — последнем месяце льготного ипотечного кредитования на прежних условиях — количество ДДУ относительно мая увеличилось только на 8,6%.

Рынок жилья стоит на пороге падения: спрос и цены на квартиры пойдут вниз, эксперты призывают избавляться от активов

За прошлый год цены на квартиры в крупных городах выросли на четверть, сейчас же рынок стоит на пороге отката назад. Доходы россиян упали на 3,5%, отмечается снижение покупательной способности, с июля ужесточены условия по льготной ипотеке — все это приведет к снижению спроса на покупку и аренду жилья.

«Это произойдет потому, что многие потенциальные арендаторы сами купили квартиры в рамках программы, спрос на съемное жилье упал, примерно на 10% снизилась стоимость аренды. Таким образом, и без того невысокий арендный доход от жилой недвижимости становится еще меньше и уже с трудом обгоняет инфляцию. Логичное следствие — собственники-инвесторы будут избавляться от актива, который не приносит прибыли, то есть начнут продавать жилье и увеличат число предложений на рынке. А увеличение предложения на рынке — предпосылка к снижению цены. Но это не все. Покупательная способность снижается, и примерно через четыре месяца люди перестанут массово покупать жилье по завышенным ценам. Собственники, возможно, будут ждать около пяти месяцев — это нормальный срок для поиска покупателя. После они пересмотрят цены и начнут их снижать. Этот момент станет поворотным на рынке недвижимости. Вторичка начнет корректировку цен», — заявляют аналитики агентства «Азбука Жилья».

Покупательская способность сегодня хоть и снижается , но не настолько резко, как было в результате дефолта. При этом доходы населения по сравнению с 1998 годом значительно выросли. А это значит, что критичного падения спроса и цен не ожидается. Исключением будут перегретые районы, о которых мы говорили выше. Здесь стоимость на первичном рынке может рухнуть до 30%. На данный момент стагнации рынка не наблюдается, но пик спроса уже пройден. Время экспозиции жилья увеличивается . Но в период кризиса 1998–2000 годов было иначе: на рынке не было ни спроса, ни конкурентов, он «замер», потому что у потенциальных покупателей попросту не было денег на покупку жилья.

Обесценивание доходов и резкое снижение покупательской способности населения обычно становится верхушкой айсберга любого кризиса. Ничего подобного сегодня не ожидается, к этому нет экономических предпосылок. Стагнации также нет, рынок «живет». Люди набрали кредитов, банками выданы рекордные суммы по ипотеке, но по большей части население способно расплатиться с долгами, просрочки по кредитам минимальны. На данный момент все же ожидается снижение темпов роста спроса и цен за квадратный метр в связи с чрезмерным завышением стоимости метра в некоторых районах. Но в глобальном плане произойдет лишь коррекция — серьезного кризиса в больших масштабах не будет.

Пандемия, бурный рост стоимости метра, нестабильная ситуация в мире и колебания рубля, нерешенные экономические проблемы, снижение покупательской способности населения. Приведет ли все это к очередному кризису на рынке недвижимости? Поговорим чуть подробнее о каждом из этих кризисов и рассчитаем, насколько возможен повтор.

Уровень закредитованности населения тогда вырос, но многие не могли расплатиться с долгами, а банки выдавали кредиты, не имея нужных резервов. Сейчас люди тоже активно берут кредиты, но это вызвано льготной ипотекой с щадящими условиями выплат, а банки жестко регулируются ЦБ. При этом многие берут кредиты не от безвыходности, а просто из-за того, что сейчас удачный момент, чтобы взять кредит, по их мнению.

Машинные алгоритмы мониторят рынок в режиме 24/7, данные по районам могут периодически меняться. ИИ определил как «перегретые» — в которых после коррекции рынка цены могут упасть на 30% — такие московские районы, как Ломоносовский, Даниловский, Пресненский, Строгино.

Читайте также:  Экзамены охранника 4 разряда 2023

Когда закончится ажиотаж на рынке? Цены потом упадут

По его словам, если сравнить разницу платежа при льготной и обычной ипотеке, то при взносе 25% и сроке кредита 10–11 лет скидка составляет примерно 17%. Цены выросли на 13%, и, действительно, две трети скидки уже находится в цене. Но все-таки треть скидки осталась у покупателя.

Неопределенность с продлением льготной ипотеки вызвала ажиотажный спрос на рынке, в октябре был поставлен рекорд по количеству звонков, бронирований, просмотров и сделок. Застройщики действовали в тех обстоятельствах, которые сложились на рынке. Но неверно думать, что от введения льготной ипотеки выиграли только застройщики.

С этим мнением согласна и Ольга Тумайкина коммерческий директор ГК ФСК: «Мы не ожидали от 2023 года ни слишком большого роста цен, ни ажиотажного спроса. Однако он оказался для всех нас чем-то вроде американских горок. В I квартале наблюдался активный спрос, продажи шли хорошо, во II квартале мы увидели падение спроса, связанное с пандемией и введенным режимом самоизоляции. В июне–июле рынок стал постепенно восстанавливаться благодаря льготной ипотеке. Застройщики, и мы в том числе, запустили много интересных акций, и уже в III квартале мы вышли на бо́льшие объемы, чем планировали, и IV квартал завершили также с превышением плана».

Цены будут расти, но медленнее, чем в прошлом году. «Двузначного роста не будет — скорее всего, рост цен по рынку в целом составит 8–9%. Стоимость жилья росла на протяжении всего существования рынка недвижимости, за исключением кризисных 2009–2010 и 2014–2023 гг.», — напоминает Алексей Попов.

Ольга Тумайкина считает, что в новом году сохранится тренд на повышение качества проектов. Почему покупатели все чаще уходят с вторичного рынка на рынок новостроек? У нового жилья лучше планировки, выше качество строительства, более развита инфраструктура. Сегодня жилье комфорт-класса по качеству приближается к бизнес-классу. Девелоперам приходится постоянно работать над совершенствованием своих проектов, иначе они просто проиграют в конкурентной борьбе.

Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Сказался также рост покупательского спроса на рынке первичной недвижимости, который наметился сразу после отмены режима повышенной готовности. Люди в условиях обвала рубля начали активно выводить свои сбережения с банковских счетов, приобретая жилье или оформляя ипотеку.

Эксперты, которые прогнозируют рост цен в конце этого и в 2023 году указывают на то, что в Москве наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство. Осенью оно составило 30 %, к концу 2023 года планируется сокращение еще на 15 %. Все это приведет к снижению объемов строительства и, как следствие, к росту цен на рынке жилой недвижимости.

Из-за того, что статистические данные на рынке недвижимости рассчитываются по закрытию отчетного периода на основе данных об оставшемся жилье, выставленном на продажу, получился результат, показывающий рост цен. На самом деле это произошло из-за того, что на рынке остались только премиальные варианты жилой недвижимости, а дешевое жилье практически полностью продано, поэтому создалось впечатление о росте цен. В результате в СМИ появилась информация о том, что цена квадратного метра в новостройках выросла.

Повышение цен на рынке недвижимости связано с ростом себестоимости строительства. Профильные компании пока покупают стройматериалы для премиального и среднего ценового сегмента недвижимости за рубежом на валюту, а это в условиях обвала рубля приводит к удорожанию работ.

По мнению Ильдара Хусаинова, занимающего должность директора федеральной строительной компании «Этажи», возможно и падение цен на жилье в краткосрочный период в течение 2-3 ближайших лет. Прогноз специалиста основан на том, что в условиях кризиса увеличивается покупательная способность тех, у кого имеются банковские счета. Люди, ранее предпочитавшие хранить деньги в банке, указывает эксперт, выходят на рынок жилой недвижимости.

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.

Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2023 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.

«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.

Эксперты рассказали, когда и как снизится стоимость жилья

В городах с градообразующими предприятиями ситуация также довольно предсказуема. Если на этих предприятиях будут проблемы, то вне зависимости от ситуации на рынке недвижимости по всей России в таком городе цены на жилье будут падать. Покупательская способность у людей будет снижаться, и жилье по старым ценам окажется слишком дорогим.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков подтвердил, что в обозримом будущем стоимость квадратных метров будет снижаться. «В ближайшей перспективе цены продолжат медленно повышаться, но мы ждем затухающую динамику по темпам роста», – рассказал он «ФедералПресс». После того, как рост цен замедлится, отдельные сегменты рынка начнут дешеветь. Это может произойти на фоне обострения конкуренции и большого предложения квартир.

Тем временем в Сбербанке полагают, что оснований для снижения цен нет. Зампред правления Сбербанка, руководитель блока «Розничный бизнес» Кирилл Царев рассказал СМИ, что с начала пандемии в Москве раскупили почти все ликвидные объекты недвижимости. Из-за ограниченного предложения и неугасающего спроса на столичное жилье цены не могут упасть, считает аналитик. Он добавил, что увеличение стоимости кредитов после повышения ключевой ставки ЦБ и резкая коррекция параметров ипотечной госпрограммы, вероятнее всего, замедлят и спрос на жилье, и темпы роста цен.

«И тогда, чтобы запустить рынок, продавцы стали снижать цены на квартиры, хотя ставки по ипотеке все еще оставались очень высокими. Даже в Москве в тот год цены на часть квартир упали на 10 %. Сейчас ситуация обратная: низкая процентная ставка и огромная стоимость квартир», – подчеркнула Ярослава Васюнина.

По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке в России во втором квартале 2023 года составила 89 тыс. рублей, в первом квартале это были 83 тыс. рублей. В Москве в эти же периоды «квадрат» стоил 277,38 тыс. и 251,8 тыс. рублей соответственно.

Жилье подорожало надолго

Однако и при нынешних низких ставках спрос выдыхается. Даже если льготную ипотеку продлят, а ключевую ставку ЦБ не поднимут, на рынок все равно придет стагнация. Дело в том, что в 2023 году произошло вымывание спроса будущих периодов. Значит, скоро поток покупателей иссякнет. В этой ситуации важно, каким будет объем предложения. Если на рынке нечего будет купить, цены продолжат расти даже без оглядки на спрос и доходы населения — просто потому, что предложения мало. Такое мы уже видели в нулевые годы. Если же застройщики будут вводить много новых проектов, это подтолкнет цены вниз.

Читайте также:  Компенсация за вещевое имущество при увольнении из мвд 2023 год

— Сейчас объем предложения на рынке жилья сократился на 30%. В основном — в эконом-классе. Это связано как раз с тем, что в прошлом году очень много недвижимости уже раскупили. Но у нас действует нацпроект, который предписывает строить 120 млн «квадратов» в год. То есть политика в сфере строительства предполагает, что жилья будет много. Если в ближайшие год-два на рынок свалится большой объем новостроек, тогда как спрос уже во многом исчерпан, может повториться ситуация 2023–2023 годов, когда строили много, покупали мало, и цены снижались.

— Объемы ввода жилья — это вчерашний рынок — то, что вывели в продажу два-три года назад, и давно распродали. Разрешения на строительство — тоже не показательная величина. Документ действует пять лет, из чего не вполне понятно, этот объект поступит в продажу сейчас или через три-четыре года. Пока мы можем опираться только на мониторинг новых объектов, которые застройщики анонсируют и выводят на рынок в реальном времени. Точных цифр нет, но мы видим, что каждый месяц несколько новостроек выходит в продажу. То есть — приток новых объектов держится на среднем уровне. Для того, чтобы рынок не затоваривался, спрос тоже должен находиться на уровне выше среднего. Пока баланс сохраняется. Будет ли он сохраняться в перспективе ближайших двух лет — посмотрим.

С началом кризиса ЦБ сильно опустил ключевую ставку. И наряду с льготной ипотекой подешевела и обычная, а вместе с тем, упали и ставки по депозитам. Пока банковские проценты покрывали рост стоимости жилья, все было нормально. Но после снижения ставок депозиты перестали быть выгодными: прироста уже не хватало, чтобы догнать цены на квартиры. В результате все те, кто копил на жилье, вдруг поняли, что ситуация поменялась: надо быстрее бежать и покупать, и, если нужно, брать на это кредит. Стало выгоднее кредитоваться, чем копить. Но все ошибочно приписывают этот эффект льготной ипотеке, хотя основную роль здесь сыграло снижение ключевой ставки. Обычная ипотека оказалась не сильно дороже, чем льготная. Поэтому вторичный рынок, где нет и не было никакой льготной ипотеки, показал в прошлом году такой же рост цен и спроса, как и рынок новостроек.

— Конечно, застройщики заинтересованы в том, чтобы не было затоваривания рынка. Но еще они заинтересованы в том, чтобы продать побольше. Всегда есть риск, что пока ты придерживаешь несколько своих проектов, пытаясь регулировать предложение, сосед распродаст свои, а ты останешься не у дел. Поэтому гонка объемов будет иметь место. Дефицит на рынке жилья маловероятен в отличие от затоваривания.

Специалист отметил, что стоимость жилья зависит от сезонов на рынке. По его словам, первый сезон начнется в сентябре и завершится в ноябре. Затем цены на недвижимость упадут. Второй сезон, подчеркнул эксперт, продлится с последних чисел февраля и до конца майских праздников.

Ранее аналитики агентства «Бон Тон» сообщили о резком подорожании жилья в Москве. Квартира комфорт-класса в столице обойдется в 13 миллионов рублей. Самые высокие цены на недвижимость можно встретить в Северо-Западном округе (18 миллионов рублей), низкие – в Зеленоградском административном округе (9,6 миллиона рублей).

Рынок после завершения программы будет зависеть от действий ЦБ. По словам Владимира Щекина, по завершению прошлых программ субсидирования ставки не увеличивались обратно, так как за время действия льгот ЦБ снижал ключевую ставку. «Нет уверенности, что сейчас будет так же, поэтому ставки могут повыситься с текущих 5-6% до 7-8%. Это будет означать снижение спроса, причем довольно быстрое. Это не вызовет массовых банкротств, ведь уже половина застройщиков возводит дома на средства проектного финансирования, но ничего хорошего в исчезновении покупателей нет — вернутся ли они, когда дома будут достроены?» — рассуждает Щекин. Алексей Попов напоминает, что ипотечные ставки (даже обычные, не льготные) находятся на рекордно низких уровнях и что ЦБ анонсировал продолжение корректировки ключевой ставки вниз и в 2023 году. «Ипотека останется «доступной», обычная ипотека по своим условиям будет постепенно приближаться к льготной. Повторения ситуации 2023 года, когда кредиты на жилье под 16-17% годовых стали неподъемными для абсолютного большинства населения, пока не просматривается», — говорит эксперт.

Январь и февраль — традиционно «тихие» месяцы на рынке недвижимости, цены, скорее всего, будут сохраняться на уровне декабрьских значений, рассуждает Ильдар Хусаинов — зато вторая волна спроса может возникнуть в марта 2023 года. С ним согласен и Александр Пасько из группы «МИЦ»: «Если смотреть на весенне-летний период 2023 года, то мы ожидаем второй волны рекордного спроса. Ей будут способствовать выходы новых проектов, нормализация эпидемиологической обстановки, ну и, конечно, окончание действия ипотеки с господдержкой».

Но обвала (в том числе цен) не будет. Желающих купить квартиры без субсидированной ставки, возможно, станет меньше, в связи с чем рынок войдет в легкую стагнацию, не будет такого активного роста цен, как сейчас, считает Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости». «Рынок отреагирует стагнацией, снижения цены уже не будет, а если будет, то в рамках акций и скидок, но не более 3-5%. Возможно временное снижение спроса, на 2-3 месяца. Далее рынок адаптируется», — соглашается Александр Пасько. А если льготную ипотеку продлят, рост цен по итогам 2023 года не превысит 15%, прогнозирует Мищенко. «Если же на политической и экономической арене произойдет что-то существенное, что сможет взбудоражить людей, вполне возможно, что они продолжат скупать недвижимость, и тогда рост цен может достигнуть и 35%», — заключает Мищенко.

Застройщики — основные бенефициары сложившейся ситуации. По итогам десяти месяцев 2023 года выручка российских застройщиков увеличилась на 9% год к году, оценивает Алексей Попов из ЦИАН. Отчасти причина роста цен на квартиры — не только льготная ипотека, но и драматическое сокращение предложения. По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», в Москве с начала года предложение сократилось на 32%, в области — на 45%. В начале декабря 2023 года покупателям было доступно 93 000 квартир и апартаментов, а сейчас — 65 000, подтверждает Попов. Сокращение предложения — часть стратегий некоторых девелоперов, которые в этом году ввели меньшее число объектов, рассуждает Алексей Попов: застройщики поддерживают искусственные дефицит, который стимулирует спрос, не все объекты с полученным разрешением на строительство выведены в продажу.

Высокую активность на рынке подтверждают и застройщики. Директор по продажам ГК «МИЦ» Александр Пасько говорит, что в третьем квартале в Подмосковье и Новой Москве было зарегистрировано на 26% больше сделок по ДДУ к аналогичному периоду 2023 года, а цены в проектах компании за второе полугодие выросли на 20-25%. У «Инграда» за год цены выросли на 6-10%, сообщили в компании. За девять месяцев года продажи недвижимости ПИК выросли на 52% в годовом выражении, у ЛСР — на 16%, свидетельствуют отчеты компаний.

Стоит ли покупать недвижимость в 2023 году

Повышение цен на рынке недвижимости связано с ростом себестоимости строительства. Профильные компании пока покупают стройматериалы для премиального и среднего ценового сегмента недвижимости за рубежом на валюту, а это в условиях обвала рубля приводит к удорожанию работ.

Эксперты, которые прогнозируют рост цен в конце этого и в 2023 году указывают на то, что в Москве наблюдается сокращение выдачи разрешений на строительство. Осенью оно составило 30 %, к концу 2023 года планируется сокращение еще на 15 %. Все это приведет к снижению объемов строительства и, как следствие, к росту цен на рынке жилой недвижимости.

Читайте также:  Стандартный вычет на ребенка в 2023 году

Правительство для предотвращения коллапса в строительной отрасли предприняло определенные меры, в том числе, разрешило строительным компаниям одними из первых возобновить работу после объявленного весной режима повышенной готовности. В результате падение цен на рынке недвижимости не превысило 7 % в регионах со стабильным покупательским спросом:

Из-за того, что статистические данные на рынке недвижимости рассчитываются по закрытию отчетного периода на основе данных об оставшемся жилье, выставленном на продажу, получился результат, показывающий рост цен. На самом деле это произошло из-за того, что на рынке остались только премиальные варианты жилой недвижимости, а дешевое жилье практически полностью продано, поэтому создалось впечатление о росте цен. В результате в СМИ появилась информация о том, что цена квадратного метра в новостройках выросла.

Сказался также рост покупательского спроса на рынке первичной недвижимости, который наметился сразу после отмены режима повышенной готовности. Люди в условиях обвала рубля начали активно выводить свои сбережения с банковских счетов, приобретая жилье или оформляя ипотеку.

Эксперты предсказали снижение цен на квартиры до конца 2023 года

Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2023 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.

Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.

Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.

Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.

«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.

Скорее всего, предполагает Полина Гусятникова, речь идет о повышении цен на конкретные объекты, чаще всего это апартаменты бизнес и премиум-класса. Но это совершенно не означает, что дорожают и соседние объекты. Например, старый фонд, так называемые «хрущевки», не только не растет в цене, а даже немного просел – в пределах 1-2% с начала года.

Впрочем, многие эксперты, в том числе в ЦБ и правительстве, по-прежнему винят в подъёме цен «слишком доступную» ипотеку. Но любые регуляторные меры по ужесточению условий льготной или обычной ипотеки, особенно для заёмщиков с низким первоначальным взносом, лишь усложнят жизнь простым гражданам, повышая их долговую нагрузку, но точно не решают проблему удорожания самих квадратных метров, считает аналитик.

Вторичное жильё продолжит дорожать в крупных городах страны по двум основным причинам, уверен шеф-аналитик TeleTrade Пётр Пушкарёв. Во-первых, цены постоянно подтягиваются вверх вслед за первичкой, дорожающей из-за роста себестоимости. Российский внутренний рынок пока не удаётся защитить от взлёта мировых цен на металлы и другое сырьё, а в результате строители имеют дело с несколькими волнами подорожания стройматериалов.

А во-вторых, продолжает эксперт, главным двигателем для цен и на новое, и на вторичное жильё остаётся инвестиционный спрос, как альтернатива банковским вкладам. Мало того что проценты по банковским депозитам остаются низкими и не вызывают большого интереса, так и ещё и введённый недавно 13%-ый налог с дохода как раз именно по крупным вкладам усугубил положение.

Как сообщила одна из консалтинговых фирм, за июль недвижимость на вторичном рынке прибавила в цене 4%. У роста цен на недвижимость можно обнаружить объективные причины, но аналитик указывает и на то, что к таким сообщениям следует относиться с осторожностью: «люди не скупают больше все подряд, они выбирают планировку, локацию, спокойно проверяют документы. Продавцы также стали гораздо более уступчивы» и сейчас совершенно реально в переговорах сбить цену

— Важно понимать, — добавляет co-founder федерального портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников, — что в период восстановления после режима самоизоляции было взято большое количество кредитов как для бизнеса, так и для физических лиц. Кредитный рынок смело можно назвать перегретым, однако последствия этого будут чувствоваться лишь через несколько лет, потому что субсидирование ипотеки заставило большое количество человек поторопиться с приобретением жилья. Это сконцентрировало покупателей, собирающихся приобрести недвижимость в ближайшие несколько лет во второй половине 2023 года, создав ажиотажный спрос.

— Если меры государственного стимулирования ипотечного кредитования будут продлены, то 2023 год, скорее всего, будет достаточно комфортным для банков, — согласился независимый эксперт в области инвестиций и экономики реального сектора Артем Таболин, — при этом потенциальный «пузырь» надуется посильнее за счет наращивания объемов ипотечных ссуд, а возможный кризис сдвинется на более поздние сроки. Если же мер поддержки не будет, то следует ожидать существенного сокращения ипотечного кредитования. Продажи гарантированно упадут, особенно, на новостройки. За спадом продаж обязательно последует сокращение темпов наполнения эскроу-счетов, что выльется в увеличение средней ставки по банковскому финансированию для застройщиков. В результате девелоперы вынуждены будут либо жертвовать маржой, либо компенсировать эти затраты за счет повышения цены квадратного метра. В любом случае, крайним окажется потребитель: доступность жилья для него снизится.

Однако в конце октября, высказываясь о продлении программы льготной ипотеки под 6,5% до 1 июля 2023 года, глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина отметила: «Сейчас риска перегрева мы не видим, чтобы было понимание, на данный момент». Правда, при этом она добавила, что нужно очень внимательно смотреть за ценами на жилье. По ее словам, льготная ставка все-таки может привести к тому, что возросший спрос, когда льготы завершатся, может резко упасть, а это может привести к снижению цен на жилье и росту рисков ипотечного кредитования для банков

Сложная экономическая обстановка и рост объёмов кредитования неизбежно приведут к ипотечному кризису в стране. К такому выводу пришел в начале октября с.г. доцент РАНХиГС Сергей Хестанов. «Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз», — констатировал он.

— Если не будет новых локдаунов из-за коронавируса, то экономика будет развиваться, спрос и потребление расти, — предположил генеральный директор алтайского агентства недвижимости «Перспектива 24» Дмитрий Дворядкин. — Это значит, что рынок жилья ожидает рост. Тем более, что госпрограмма субсидирования ипотеки, как ожидается, будет продлена, а лимит выдачи льготной ипотеки в 900 млрд рублей еще не выбран даже наполовину. Поэтому, кстати, не стоит ждать повышения ставок. Единственная угроза — если создастся дефицит предложения жилья, то увеличатся цены на квартиры, а это замедлит рост рынка.

Adblock
detector