Возможен ли аккредиттив при альтернативной сделке
Содержание
«Нужно учесть финансовые и организационные интересы всех участников. Ведь в процессе подготовки возникает множество нюансов, начиная от согласования цены и составления документов и заканчивая банальным сбором всех причастных в одно время в одном месте», — объясняет руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Многие продавцы ошибочно считают, что при проведении альтернативных сделок у них не возникает обязанностей по уплате налогов. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если были заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже, например, квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода, отмечает Елизавета Шишина.
Альтернативные сделки имеют такие же риски, как и стандартные сделки с недвижимостью. Так, лучше избегать заключения договоров с пожилыми собственниками, людьми, страдающими алкогольной зависимостью или психическими заболеваниями. Ведь в этих случаях сделка купли-продажи с большей долей вероятности может быть оспорена.
В то же время при определении размера налоговой базы гражданин (если официально трудоустроен и уплачивает налоги) имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных им расходов (но не более 2 млн рублей), в частности, на новое строительство либо приобретение квартиры или доли (долей) в ней, рассказывает Шишина. От этой суммы можно вернуть 13%, до 260 тыс. рублей.
Еще один специалист, к которому можно обратиться, — нотариус. «Он соберет документы всех участников сделки, проведет их юридическую экспертизу, проверит все обременения и аресты, поможет правильно исполнить требования органа опеки. Также через специальный депозитный счет нотариуса можно произвести расчеты, которые он (нотариус) будет контролировать», — рассказывает нотариус нотариального округа Санкт-Петербург Михаил Корф.
Практически в каждой встречной сделке много сложностей. Если встречная сделка идёт с ипотекой, то сложностей ещё больше. У каждой квартиры на вторичном рынке есть свои особенности: в одной доля принадлежит ребёнку, у другой неясная приватизация, третья вообще находится в ипотеке.
Какие встречные сделки проводит Сбербанк? Схема альтернативной сделки по Сбербанку: гражданин продаёт свою квартиру и покупает встречную квартиру. Под такую сделку Сбербанк предоставляет одну ячейку. Получателем денег из ячейки может быть только продавец конечной квартиры. Обязательно соблюдение условия: кто продаёт, он же и покупает.
Сбербанк заявляет, что возможно использование аккредитивов при встречных сделках, а также в сделках-цепочках. Альтернативная сделка через аккредитив в Сбербанке проходит также, как и при сделке через ячейку. Схема та же. Получателем денег становится конечный продавец в цепочке. Сделка через аккредитив возможна при несложных встречных сделках. Смотрите схему №1. Если сделка чуть посложнее, как в случае схемы №4, то её невозможно провести через аккредитив.
Даже несложную альтернативную сделку провести большая проблема. Если схема отличается от той, которую проводит банк, возникают трудности, которые Сбербанк не помогает решить. Это уже задача самих клиентов, которые пришли на сделку и часто абсолютно не готовы к сюрпризам, которые преподносят сотрудники Сбербанка. Заранее придти и обсудить все интересующие вопросы с сотрудником Сбера тоже нет возможности. Вместо живого общения нужно задавать вопросы в чате Дома-клик и не факт, что вам там оперативно ответят.
При сложных сделках удобнее использовать эскроу-счета. При этой форме расчёта возможно наличие нескольких получателей денежных средства ( бенефициаров). Бенефициар – лицо или несколько физических лиц, имеющих право на получение депонируемой суммы при наступлении условий, предусмотренных договором. Н о эта форма безналичных расчётов есть не во всех банках.
Важно! Закрепите все условия сделки в предварительном договоре купли-продажи перед передачей аванса. По п. 1 ст. 380 ГК РФ такой Документ обязывает стороны заключить основной договор купли-продажи. Также в предварительном договоре указывается финансовая ответственность сторон при отказе от исполнения обязательств: возврат суммы аванса и штрафные санкции, если они будут предусмотрены условиями предварительного договора.
Если вы участвуете в готовой цепочке, отличий от обычной купли-продажи почти не увидите. Лично для вас это будет простая сделка, потому что ждать никого не придется. Вам нужно будет подписать договоры и пройти процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
После подачи документы попадают к разным государственным регистраторам. Отследить связь между квартирами регистратор не может, поэтому особенно важно правильно подготовить документы. Если одну из сделок не зарегистрируют, вся цепочка приостановится, пока не исправят проблему или не найдут замену проблемной квартире.
Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.
Чтобы избежать ошибок и ускорить куплю-продажу, люди обращаются за помощью к специалистам (риелторам или юристам). Так как каждый участник цепочки отвечает за свой участок сделки, то и специалиста каждый для себя нанимает сам. Задача профессионала – решение всех организационных вопросов с другими покупателями и продавцами.
Альтернативная продажа квартиры; что это
Eщe oдин pacпpocтpaнeнный пpизнaк aльтepнaтивнoй cдeлки — дoплaтa или пoлyчeниe чacти выpyчeнныx дeнeг нa pyки. Peдкo бывaeт, чтo пpoдaвeц-пoкyпaтeль пpoдaeт и пoкyпaeт нeдвижимocть зa oднy и тy жe cyммy: чaщe вceгo жильe нepaвнoцeннo и имeeт paзнyю cтoимocть. Пoэтoмy пpoдaвeц вынyждeн дoплaчивaть либo зaбиpaть чacть дeнeг, ecли пepeeзжaeт в жильe c xyдшими xapaктepиcтикaми.
Oпyбликyйтe oбъявлeниe o пpoдaжe квapтиpы нa oбщeдocтyпныx caйтax — нaпpимep, нa Aвитo, Cian, дpyгиx aнaлoгичныx пopтaлax. Cдeлaйтe кaчecтвeнныe фoтo, нaпишитe paзвepнyтoe oпиcaниe нeдвижимocти. Укaжитe, чтo xoтитe oфopмить aльтepнaтивнyю cдeлкy — этo yбepeжeт oт oбpaщeний людeй, кoтopым нyжнa «чиcтaя» пpoдaжa, и cэкoнoмит вaм вpeмя.
3aкoнoдaтeльнo пoнятиe «aльтepнaтивнaя пpoдaжa» нe зaкpeплeнo — eгo иcпoльзyют pиэлтopы. B пpaвoвoм пoлe к тaкoй фopмe кyпли-пpoдaжe ближe вceгo мeнa c yчacтиeм тpex лиц, кoгдa пepвый чeлoвeк пepeдaeт в coбcтвeннocть втopoгo кaкoй-тo oбъeкт и пoлyчaeт oт тpeтьeгo дpyгoй oбъeкт. Нecмoтpя нa тo, чтo зaкoнoдaтeльcтвo никaк нe peгyлиpyeт этoт oтдeльный тип cдeлoк, y нeгo ecть cвoи пpaвoвыe пpизнaки. К ним oтнocятcя:
Taкжe пpeдocтaвьтe пoкyпaтeлю aнaлoгичный пaкeт дoкyмeнтoв, чтoбы oн cмoг yбeдитьcя в пpoзpaчнocти cдeлки. Ecли вce дoкyмeнты в пopядкe, пpиcтyпaйтe к cлeдyющeмy шaгy. Ecли нeт — cнaчaлa пoпpocитe пpoдaвцa вce иcпpaвить или иcпpaвьтe caми, ecли пpoблeмы в вaшиx дoкyмeнтax.
Mнoгиe xoтят пepeexaть в бoльшyю квapтиpy или пpocтo в дpyгoй paйoн, гopoд, дoм. Нo нe y вcex ecть дeньги нa тo, чтoбы cнaчaлa кyпить нoвoe жильe, a пoтoм cпoкoйнo пpoдaть cтapoe. Ecли вы oкaзaлиcь в тaкoй жe cитyaции, вaм пoмoжeт aльтepнaтивнaя cдeлкa. B cтaтьe paccкaжeм, чтo знaчит aльтepнaтивнaя пpoдaжa квapтиpы , кaкиe pиcки ecть в нeй и чтo дeлaть, чтoбы избeжaть пpoблeм.
Аккредитив при альтернативной сделке с недвижимостью
Важное условие: платеж — раскрытие аккредитива — проходит только после того, как получатель денег представит заранее оговоренные документы. Например, подтвердит поставку товара или переход права собственности. Это удобно, когда партнеры заключают сделку в первый раз и не уверены друг в друге.
Законодательно понятие «альтернативная продажа» не закреплено — его используют риэлторы. В правовом поле к такой форме купли-продаже ближе всего мена с участием трех лиц, когда первый человек передает в собственность второго какой-то объект и получает от третьего другой объект. Несмотря на то, что законодательство никак не регулирует этот отдельный тип сделок, у него есть свои правовые признаки. К ним относятся:
На счете эскроу, как и на аккредитиве, деньги блокируются, пока продавец не представит покупателю подтверждающие сделку документы. Например, если речь идет о недвижимости, это может быть та же выписка из ЕГРН. Но у аккредитива, в отличие от счета эскроу, возможности шире. Например, в сделках с аккредитивами можно применять векселя. Вексель — ценная бумага, которая подтверждает обязанность должника выплатить ее владельцу указанную в документе сумму через определенный срок.
Добрый вечер! Деньги покупателя Вашей квартиры и Ваши ипотечные деньги будут лежать на безотзывном аккредитивном счёте, а не на счёте продавца квартиры, которую вы планируете купить. Остальное в основном будет зависеть от срока аккредитива, условий его раскрытия.
В операциях с применением аккредитива товар (услуга) передается от продавца к покупателю. Платеж проходит от покупателя к продавцу. Участвующие в переводах банки получают свое вознаграждение за проведение платежа и обеспечение гарантии, выражающееся в приеме на себя ответственности и проверке входящих документов.
- Жилье расположено на первом этаже. Нас это не смущало: я раньше долго жила в квартире на первом этаже, к тому же здесь он высокий, дом 1976 года постройки, после капремонта, а подвал сухой. Дополнительный бонус — строители сделали погреб под балконом. Рыночная стоимость подобной квартиры на других этажах — 10—10,5 млн . За первый этаж принято делать скидку, и изначально квартиру продавали за 9,1 млн, а затем снизили цену.
- У квартиры пять собственников, один из них несовершеннолетний. Многие покупатели не хотят связываться с таким жильем. Дело в том, что сделки, где участвует несовершеннолетний собственник, более сложные, поскольку нужно получить согласие органов опеки.
- В квартире есть несогласованная перепланировка: раздельный санузел превратили в совмещенный. Это минус, который не сильно влияет на скидку, но наряду со всеми остальными аргументами он позволил нам просить снизить цену на 100 тысяч.
- Это альтернативная сделка. Собственникам понадобится время на поиск жилья, поэтому они были готовы продать квартиру по цене ниже рыночной.
Риелтор продавца сказала, что два покупателя уже хотели внести залог, но передумали. Один испугался сложностей с несовершеннолетним собственником, другой — альтернативной сделки с третьей стороной. Продавцы посчитали, что готовы снизить стоимость квартиры из-за неудобств альтернативы.
- Чтобы продать квартиру, которой владеет несовершеннолетний, нужно подать документы в органы опеки и получить разрешение на сделку. По закону опека может давать его в срок до 15 дней.
- В новой квартире несовершеннолетний должен получить равноценную долю или больше. Это указывают в разрешении.
- Разрешение выдают на конкретную сделку и квартиру. Если что-то сорвется, например кто-то откажется от сделки, его придется получать заново.
- В процессе заключения договора купли-продажи необходимо проверить, чтобы были соблюдены все условия, которые указаны в разрешении.
Мы решили не спеша искать однушку в Москве в пределах 7,3 млн. Бюджет рассчитали так — накопления плюс потребительский кредит максимум на 1 млн. Мне предлагали взять его под 14,9%. Мы планировали в течение года досрочно погасить кредит, а если вдруг что-то случится — сдавать квартиру и этими платежами покрывать взносы.
А бывает альтернативная продажа, еще ее называют встречной. При альтернативной продаже продавцы будут покупать другое жилье на деньги от продажи своей квартиры. Такая сделка состоит из цепочки покупателей и продавцов. В ней могут участвовать три стороны или больше, если квартиру, подобранную как альтернативу, продают таким же образом.
Важно. Обслуживание счета в большинстве банков платное. Обычно в тарифах указана плата за квартал. В среднем это 0,2% от суммы платежа. Если по каким-то причинам за это время не успели произвести расчет, срок действия счета всегда можно продлить, но за дополнительную плату.
Когда в стране экономическая и политическая обстановка стабильны, подтвержденными аккредитивами пользуются редко, поскольку они дороже в обслуживании. Они становятся востребованными в кризисные периоды, когда есть риск банкротства банков. Если один обанкротился, сделку завершит второй, указанный в договоре.
Пример. Владелец хочет продать недвижимость как можно скорее. У него нет времени торговаться и вести длительные переговоры. Вы предлагаете владельцу оформить аккредитив с красной оговоркой. В виде гарантии владелец получает аванс. Обе стороны остаются в выигрыше – покупатель приобретает дом, а владелец экономит время.
- Услуга платная.
- Не всегда участникам сделки подходит такой способ расчета.
- Если вы еще не пользовались аккредитивами, разобраться без помощи юриста будет сложно, поскольку требуется оформлять много документов, особенно в следках купли-продажи недвижимости.
Депонированный отличается от гарантированного лишь тем, что после выполнения обязательств продавцом деньги будут переведены в банк, в котором он обслуживается. Депонированные платежи часто используются, когда один из участников сделки находится за рубежом.
Покупка квартиры по альтернативной сделке
- Закажите выписки из ЕГРН. Важно, чтобы в правом собственности по выпискам обладали те же люди, что и выступают продавцами в сделке. Такие справки можно заказать в МФЦ, цена за одну справку — 400 рублей.
- Еще в этой же выписке важно проверить, находятся ли квартиры под арестом или под другим обременением — если да, это помешает регистрации сделки.
- Изучите паспорта продавцов — данные в них должны совпадать с данными в выписках. Проверяйте, чтобы не было технических ошибок — например, когда в паспорте у человека фамилия написана с буквой «ё», а в выписке с буквой «е». Такая ситуация грозит затягиванием регистрации и разбирательствами с Росреестром.
- Проверьте правоустанавливающие документы. Риелторы продавцом могут говорить, что вся информация есть в выписках — это не так. Выписка — документ, подтверждающий право на квартиру. А вам нужны бумаги, устанавливающие это право — например, договора купли-продажи, наследства, ренты или дарения. Смотрите, чтобы данные в договорах сходились с информацией из выписки и паспорта продавца.
- Проверьте, у всех ли собственников в сделке есть заверенные нотариально разрешения супругов на продажу. Если квартира куплена в браке, такой документ нужен.
- Спросите актуальную платежку за капитальный ремонт — долги за эту услугу закрепляются за квартирой, оплачивать их придется новому собственнику. Попросите посмотреть платежку за ЖКУ — на всякий случай, ведь если долгов много, УК может попросить наложить за это арест на квартиру. Если долги есть, убедитесь, что собственник погасил их до сделки.
- Если вы в Москве или Московской области, попросите у собственника квартиры единый жилищный документ. Его можно получить в МФЦ. В документе будет вся информация о зарегистрированных в квартире гражданах и возможных задолженностях по ЖКУ. В регионах собственники могут принести справки о проживающих из паспортных столов.
- Заключает предварительный договор с владельцами «трешками», что сделка состоится через месяц.
- Продает свою «однушку» — тратит 2-3 недели на сбор документов, заключение договора и регистрацию сделки.
- Затем, с деньгами на руках, приходит к владельцам «трешки» и покупает их квартиру, отдельным договором.
- Жить после продажи «однушки» он может в ней же — главное, договориться, что передаст жилье новым владельцам через 2-3 недели после продажи. Или можно арендовать жилье до тех пор, пока ему не передадут «трешку».
Риск разрушения цепочки. Вам нужно договориться, что будет происходить, если альтернативная сделка отменяется не по вине вашего продавца. Например, если из сделки выйдет другой участник сделки. Например, условия могут быть такими — задатки у всех участников одинаковые, в итоге все возвращают друг другу деньги, а первый покупатель, который ничего не продает, получает компенсацию в двойном размере.
Чтобы не пугать покупателей сложными алгоритмами, альтернативную сделку можно упростить и превратить в прямую. Например, человек продает однокомнатную квартиру и на вырученные деньги хочет приобрести «трешку». Он находит покупателей на свое жилье и подходящий вариант трехкомнатной. Что дальше:
- Если квартиру купили в новостройке, спросите договор долевого участия, договор с ЖСК или договор переуступки. Еще нужно посмотреть, есть ли разрешение на ввод здания и акт приема-передачи квартиры.
- Договор купли-продажи, то есть квартиру приобрели на вторичном рынке. Попросите у собственника расписку или акт приема-передачи квартиры, где указано, что он полностью расплатился за жилье.
- Договор приватизации. Нужно проверить, сколько у квартиры собственников, сколько зарегистрировано. Участвовать в сделке должны все собственники. Учитывайте, что если квартиру приватизировали, то зарегистрированные в ней граждане без права собственности могут проживать в ней. Проверяйте такие сделки с юристом.
- Квартира получена в наследство. Узнайте, есть ли у умершего родственники, которые потенциально могут претендовать на наследство. Если такие есть, выясните, почему они тогда не являются собственниками жилья.
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
Удобный для обеих сторон и практичный способ. В отличие от ячейки, не надо связываться с наличными деньгами и подвергать себя риску. К тому же денежные средства, размещенные на счете Эскроу для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, в случае если стороны по договору являются физическими лицами, подлежат страхованию в соответствии с ФЗ № 177-ФЗ «О страховании вкладов физических лиц». Однако не стоит забывать о лимитах выплаты страховой суммы при банкротстве банка и отзыве лицензии (до 1 400 000 рублей). Поэтому нужно выбирать надежный банк при операциях с недвижимым имуществом.
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Один из самых безопасных безналичных способах расчетов, поэтому обладает всеми перечисленными выше плюсами эскроу-счет, однако представляет собой сложную форму расчетов, а потому имеет некоторые различия в порядке оформления и перечисления денег. Если счет эскроу открывается на основании трехстороннего договора и представляет собой банковский счет, открытый в одном банке в пользу третьего лица., то в отношениях по поводу аккредитива участвуют покупатель (приказодатель, плательщик по аккредитиву), продавец (бенефициар), банк-эмитент, исполняющий банк. Последние два могут быть как в одном лице, так и разные банки. Аккредитив открывается на основании заявления покупателя об открытии аккредитива (а не трехстороннего договора), поэтому обязательства покупателя относительно содержания данного заявления, в частности условия перечисления денег по аккредитиву продавцу, необходимо указать в договоре купли-продажи. Схема перечисления денег выглядит так: покупатель вносит деньги на свой расчетный счет, они по заявлению об открытии аккредитива перечисляются на корреспондентский счет банка-эмитента, банк-эмитент перечисляет их на корреспондентский счет исполняющего банк, исполняющий банк перечисляет деньги на счет продавца. Аккредитив бывает покрытым и непокрытым, отзывным и безотзывным, каждый из них имеет свои особенности.
Данный способ аналогичен оплате через аккредитив, но вместо банка выступает нотариус: деньги вносятся покупателем на счет нотариуса, который перечисляет их продавцу после регистрации сделки. При этом между сторонами подписывается соответствующее соглашение. Учитывая нормы закона о том, что должник вправе в любой момент до исполнения забрать денежные средства из депозита, необходимо четко прописать в соглашении условия перечисления денег покупателю, а также условия возврата денег продавцу (увеличить срок и т.д.).
«Следует с осторожностью подходить к заключению договора через посредников по доверенности. Нужно добиться того, чтобы все участники сделки были готовы заключить ее на рыночных условиях, иначе сроки могут существенно увеличиться (возникнут сложности с подбором альтернативного варианта). Чем длиннее цепочка продавцов-покупателей, тем сложнее это сделать», — рассказывает Елена Балахонова.
При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты как через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, так и в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Также можно воспользоваться аккредитивом. Большинство экспертов считает, что это самый надежный способ: деньги блокируются на специальном счете до тех пор, пока продавец не предъявит документы, подтверждающие переход права собственности на покупателя.
В альтернативной сделке с недвижимостью обычно принимают участие три лица: покупатель, продавец и альтернативщик. По сути, главным участником является покупатель – именно на его деньги покупается квартира у продавца, в которую впоследствии переезжает альтернативщик, у которого нет средств на покупку нового жилья.
- покупатель выбирает понравившийся вариант и договаривается о встрече с продавцом
- на встрече обговариваются все детали сделки – ее стоимость, нюансы договора
- в договоренное время покупатель отдает продавцу деньги, после чего недвижимость переходит новому владельцу
- новый собственник проходит процедуру регистрации жилья в соответствующих органах
Нужно понимать, что период действия аккредитива — вопрос исключительно договоренностей между участниками сделки. Он может быть любым, хотя банки нередко вводят ограничения — например, счет может быть открыт на срок не больше двух кварталов (шесть месяцев).
После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.
Аккредитив предполагает безналичный расчет, то есть получить деньги кэшем продавец недвижимости не может. Аккредитив используется, как правило, в тех ситуациях, когда между покупателем и продавцом нет достаточного доверия, когда они контактируют впервые.
Аккредитив при покупке недвижимости — что это такое? Это особая разновидность финансового обязательства, предполагающая, что получатель денежных средств сможет воспользоваться ими лишь после того, как сделка будет завершена. Говоря иначе, здесь банковское учреждение выступает в качестве независимого гаранта сделки.
И если кредитная организация выявит риски при покупке объекта недвижимости, который является одним из последующих звеньев в цепочке, она вполне может отказать в выдаче кредита», — добавляет к вышесказанному управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
- помещение денег в банковскую ячейку с последующей выдачей продавцу в случае удачного завершения сделки;
- открытие аккредитива для перечисления денег безналичным способом;
- депозит нотариуса;
- расчеты с использованием банковского счета эскроу.
Аккредитив при покупке недвижимости в сбербанке
- стопроцентная гарантия выполнений всех условий договора;
- если на покупателя не оформят недвижимость, то продавец ни в коем случае не сможет снять денежные средства;
- обеспечено юридическую чистоту сделки;
- недопущение мошенничества;
- стопроцентная сохранность денежных средств в самой крупной и надежной организации страны.
Если одной из сторон договорного соглашения пришлось по каким-либо причинам заблокировать пластик (утеря, кража, размагничивание, повреждения, прочее), с которого будут перечисляться деньги, то есть несколько способов, чтобы осуществить восстановление карты «Сбербанка».
Если вы собираетесь открыть аккредитивный счет в «Сбербанке» при покупке квартиры или заключении любой другой сделки, не помешает оговорить, как именно протекает данная процедура. Внимательно ознакомьтесь с информацией, указанной ниже, и сможете принять правильное решение, даже если ситуация будет развиваться не по плану.
- Если услуга оказывается в одном региональном филиале СБ РФ – 0,2 процента. Ограничения: нижняя граница – тысяча в рублевой валюте, верхняя – пять тысяч.
- Если взаимодействуют разные региональные подразделения – 0,3 процента. Минимум – полторы тысячи в национальной валюте, максимум – десять тысяч.
- Сервисное обслуживание аккредитивного р/счета – две тысячи рублей.
Приобретение дорогостоящих покупок всегда сопровождается риском нарваться на недобросовестных участников сделки. Исключить опасность потери денег или имущества поможет открытие аккредитива. При этом наиболее популярным является безотзывный аккредитив при продаже квартиры Сбербанка.
Для раскрытия аккредитива банку требуется только предоставление указанных в тексте договора документов, именно их банк и проверяет. Сам факт исполнения основного договора (т. е. договора купли-продажи) не входит в предмет проверки банком. Проверку документов банк производит по внешним признакам.
- В отличие от аккредитива, счета эскроу закрываются только при личном присутствии всех участников сделки. Аккредитив же может быть отозван в любой момент покупателем, а отзывной – самим банком без предварительного уведомления сторон. В международной практике отзывные аккредитивы с 2007 года запрещены.
- Аккредитивная форма расчета строго регламентируется законодательством, а договор с использованием счетов эскроу носит более гибкий характер. В последнем стороны могут указать только те условия, которые им нужны для осуществления сделки. А вот что необходимо для аккредитива, строго прописано в законодательных актах Центробанка. Другими словами пакет документов, набор условий по счетам эскроу формируется сторонами, а при аккредитивных формах расчетов он предусмотрен законодательством.
Поэтапно процесс выглядит следующим образом: 1) подписание ДКП и кредитного договора
2) перечисление на счет покупателя и снятие наличных в кассе 3) закладка дененг в ячейку 4) регистрация ДКП и обременения (т.е. ипотеки, при наличии) в Росреестре 5) предоставление в банк подтверждения факта регистрации 6) раскрытие ячейки продавцом.
Аккредитив предполагает безналичный расчет, то есть получить деньги кэшем продавец недвижимости не может. Аккредитив используется, как правило, в тех ситуациях, когда между покупателем и продавцом нет достаточного доверия, когда они контактируют впервые.
- оригинал договора купли-продажи с отметкой Росреестра о государственной регистрации права собственности на квартиру на имя покупателя;
- оригинал выписки из Единого государственного реестра недвижимости, где в качестве правообладателя указан покупатель.
При альтернативной продаже квартиры все сложности пожинает в основном центральное звено – продавец-покупатель, для остальных участников порядок действий принципиально не имеет отличий от свободной продажи. Поэтому наша инструкция предназначена именно для продавца-покупателя.
- если проданный объект находился в собственности не менее 3 лет (в результате приватизации, получен по наследству или в дар от близкого родственника, приобретен на основании договора ренты) или находился в собственности не менее 5 лет (приобретен на основании договора купли-продажи, мены, ДДУ). В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ независимо от стоимости жилья, за которую он его продает;
- если стоимость продаваемого жилья меньше 1 млн рублей. Срок владения жилплощадью в этом случае в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 млн рублей.
Пример. Компания заказала партию автомобильных запчастей на сумму 100 тыс. долларов, но у поставщика нет денег, чтобы расплатиться с производителем. Он оформляет производителя как второго получателя денежных средств. Производитель получает оплату, поставщик – комиссию, а покупатель – товар.
- Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
- Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
- Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
- Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
- Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
- Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.
Передача денег по договорам купли-продажи проходит одновременно для всех участников сделки. И это условие не зависит от количества участников сделки: их может быть хоть 10, хоть 20. Это справедливо для случаев, когда в договоре не прописаны особые условия. В порядке исключения вы можете добавить пункт, по которому оплата производится только после регистрации всей цепочки сделок.
- Отсутствие необходимости получать оплату и хранить ее у себя в течение определенного времени. Передача осуществляется в один день – за это время средства не успеют обесцениться или стать объектом интересов злоумышленников.
- Отсутствие необходимости выплачивать комиссионные. Передача денег из банка в банк, со счета на счет, или перевод их в наличную форму неизбежно сопряжен с взысканием комиссии. При альтернативной сделке осуществляется минимум операций с деньгами, а соответственно покупатель, скорее всего, вообще ничего не потеряет.
- Возможность одномоментного переезда из квартиры в квартиру. Таким образом, покупатель не столкнется с необходимостью поиска и аренды временной жилплощади, а также лишними тратами на временную регистрацию.
- Недвижимость, приобретенная в рамках альтернативных сделок, теряет в цене примерно 10-15%.
Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.
Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.
По оценкам риелторов, около 70 % людей продают квартиру, чтобы сразу купить другую. В процессе продавец не получает деньги на руки, а через банк передает их продавцу своей новой квартиры. Такие сделки называются альтернативной куплей-продажей. В их проведении нет ничего страшного, но есть свои особенности.
- Формат альтернативной сделки подразумевает возможность сколь угодно долгого ожидания того момента, когда попадется наиболее выгодный вариант продажи.
- Продавец будет лишен необходимости выплачивать комиссионные посредникам, а также получать деньги от покупателя с учетом комиссии.
- Сделка осуществляется за один день, а потому продавцу не придется долго ждать получения денег – они будут предоставлены ему автоматически, как только документы будут подписаны.
