Договор аренды налоговый кодекс
Содержание
1. Под договором аренды понимается гражданско-правовая сделка, субъектами которой являются арендодатель и арендатор. Арендодатель — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое обязуется передать принадлежащее ему на праве собственности или ином вещном праве имущество. Арендатор — это лицо (физическое лицо, юридическое лицо, а также государственный орган или орган местного самоуправления), которое принимает передаваемое ему арендодателем имущество.
При этом обязательство арендодателя о передаче имущества играет очень важную роль при признании договора аренды действительным. Так, например, ФАС Поволжского округа, рассматривая дело о признании действительным договора лизинга, указал, что представленным сторонами соглашением предусмотрены только обязательства ответчика по уплате арендных платежей, соглашение не содержит каких-либо обязательств истца по передаче имущества в арендное пользование ответчику.
Арендодатель может предоставить арендатору в отношении имущества либо только право временного пользования, либо в целом и право временного пользования, и право владения. Конкретный вид права оговаривается арендодателем и арендатором при заключении договора аренды. Также при заключении договора аренды оговаривается период осуществления этих прав арендатором.
При этом имущество арендодатель передает арендатору за плату, из чего следует, что договор аренды является возмездным. Кроме того, договор аренды предполагает собственно обязательство арендодателя передать имущество, поэтому договор аренды является консенсуальным, то есть для его заключения достаточно договоренности между арендатором и арендодателем о предоставлении первому имущества.
В случае если в период действия договора аренды арендатор за счет переданного ему в аренду имущества получит плоды, продукцию или доходы, то они будут являться его собственностью, поскольку они будут получены в результате определенных вложений, сделанных арендатором.
ООО «Шелест» арендует офисное помещение у ООО «Деловой центр» и в мае 2006 года произвело с согласия арендодателя неотделимые улучшения в арендованном помещении (установило пожарную сигнализацию стоимостью 30 000 рублей, в том числе НДС — 4 576 руб.). В соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 г. № 1, пожарная сигнализация относится к четвертой группе. Срок полезного использования — от 5 до 7 лет. Комиссия установила срок полезного использования в 61 месяц. Договор аренды истекает через 3 года (36 месяцев).
Однако совсем недавно Минфин издал еще одно письмо от 07.06.2006 г. № 03–03–04/1/505, в котором высказал мнение, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества является обязательным. Заметим, что это письмо также подписано г. А.И. Иванеевым. За этот период (1 год и 7 месяцев) никаких изменений в гражданском законодательстве, касающихся арендных отношений, не произошло. В пункте 1 статьи 252 Налогового кодекса законом от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ были внесены изменения, которые позволили подтверждать расходы не только документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, но и документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Таким образом, соблюдение жестких правил при оформлении документов уже не является обязательным условием для признания расходов, достаточно представить любые документы, подтверждающие произведенные расходы. Поэтому последнее письмо Минфина на фоне этих позитивных для налогоплательщиков изменений выглядит по меньшей мере странно.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя неотделимые улучшения арендованного имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Примерно через год появилось письмо ФНС РФ от 05.09.2005 г. № 02–1–07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами», где сказано следующее: «Если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (у арендодателя) и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).
Неотделимые улучшения в арендованные объекты основных средств включены в состав амортизируемого имущества с 2006 года (закон от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 258 Налогового кодекса капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств. Это значит, что если по окончании договора аренды срок полезного использования капитальных вложений не закончится, то по окончании срока договора аренды арендатор все равно должен прекратить начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений. В случае если договор аренды будет пролонгирован, организация может продолжать начисление амортизации в установленном порядке.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2023 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
- Если это единственное жилье, с января 2023 года срок три года.
- Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
- Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.
Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Статья 606 ГК РФ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2010 по делу N А53-12051/2010
“…Распоряжением департамента от 08.08.2008 N 5195 в типовые формы договора были включены условия по возложению на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества, обязанности по оплате услуг оценки такого имущества.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного (муниципального) имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Суды не исследовали наличие либо отсутствие в действиях департамента нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, нарушает ли оспариваемое решение антимонопольного органа законные права департамента. Суд кассационной инстанции не имеет полномочий по исследованию и оценке доказательств и установлению обстоятельств дела, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные выше обстоятельства и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права…”
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.11.2023 N Ф10-3885/2023 по делу N А48-61/2023
“…Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ТехноСитиГрупп” (ОГРН 1107847193651) о взыскании 175 656,2 руб., из которых 153 610 руб. 80 коп. – задолженность по договору N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции за период с 04.02.2014 по 10.11.2014 и 22 045 руб. 40 коп. составляет пеня за период с 10.03.2014 по 09.12.2014, а также об обязании демонтировать рекламную конструкцию, расположенную по адресу: г. Орел, Карачевское шоссе, в районе дома N 96, и привести земельный участок в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.05.2023 (судья Коровушкина Е.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2023 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.), исковые требований удовлетворены частично: с ООО “ТехноСитиГрупп” в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла взыскано 147 748 руб. 25 коп., из которых 130 243 руб. 09 коп. – основной долг и 17 505 руб. 16 коп. – пеня, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по результатам состоявшегося 23.04.2013 г. аукциона между Управлением государственного имущества Орловской области (сторона 1) и ООО “ТехноСитиГрупп” (сторона 2) 30.04.2013 г. был заключен договор N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке по адресу: Орловская область, г. Орел, Карачевское шоссе, район дома N 96, сроком действия с 13.05.2013 по 12.05.2023.
Размер платы по договору составляет 169 400 руб. в год (без НДС) и производится равными долями ежемесячно до 25 числа текущего месяца в доход бюджета. Фактом оплаты является зачисление суммы платежа на счет бюджета Орловской области (п. п. 4.1 – 4.3 договора).
24.04.2014 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 от 30.04.2013 г. от Управления государственного имущества Орловской области Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, которое является неотъемлемой частью договора на установку рекламной конструкции и распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения соглашения – с момента регистрации права собственности муниципального образования “город Орел” 04.02.2014 (пункты 4 и 5).
О заключении данного соглашения истец уведомил ООО “ТехноСитиГрупп” письмом от 12.03.2014.
Одновременно истец уведомил ответчика об изменении редакции пункта 4 договора, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составляет 199 892 руб., в том числе НДС (п. 4.1), и подлежит ежегодному перерасчету с учетом индекса инфляции (п. 4.2); плата за использование рекламной конструкции осуществляется ежемесячно, в равных долях, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет Управления (п. 4.3); в случае нарушения сроков оплаты по договору стороной 2 уплачивается пеня в размере 0,1% от суммы текущего платежа за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате начиная со дня, следующего после истечения установленного договором срока оплаты.
Ссылаясь на невнесение ответчиком арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, удовлетворяя частично заявленные требования, суды правомерно руководствовались Законом о рекламе и нормами гражданского законодательства, в частности положениями ст. ст. 382, 383, 384 и 617 ГК РФ.
Законом о рекламе не предусмотрено расторжение (прекращение) договора на установку и размещение рекламной конструкции в случае смены собственника земельного участка, а также при регистрации права муниципального образования на земельный участок, который в момент заключения договора относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Не предусмотрено данным Законом и проведение торгов до истечения срока действия договора.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ, применяемой в данном случае по аналогии, переход права собственника на земельный участок к муниципальному образованию город Орел не является основанием для изменения договора, однако, при этом прежний собственник перестает быть стороной по договору с ответчиком.
Заключенное 24.04.2014 г. между Управлением государственного имущества Орловской области и Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 30.04.2013 г. не противоречит положениям статьи 383 ГК РФ и не влечет прекращение существующих обязательств по договору, а лишь изменяет субъектный состав участников правоотношения.
Условиями договора N 188 не предусмотрено право собственника земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления изменять и дополнять условия договора.
Переход права собственности на данный земельный участок также не является основанием для одностороннего изменения условий действующего договора с ответчиком.
Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для изменения цены гражданско-правового договора сторон без согласования с ответчиком.
Следовательно, уведомление истца от 12.03.2014, за исключением сведений о смене собственника земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция, не изменяет условия договора N 188, заключенного по результатам проведения аукциона, и не влечет для ответчика возникновение новых гражданско-правовых обязательств, не предусмотренных договором.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части не имеется…”
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2023 N Ф10-93/2023 по делу N А35-9562/2023
“…Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 ГК РФ). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. Момент передачи имущества не может определять момент заключения договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что доказательств, подтверждающих право истца на возмещение понесенных им затрат на ремонтно-восстановительные работы в помещении, не подтверждено.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований…”
Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договором аренды было установлено условие о том, что размер арендной платы, расчет которой производится в соответствии с законодательством, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” отмечается, что регулируемая арендная плата может применяться, если договор заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего ее госрегулирование, и стороны такого договора связали пересмотр размера платы с изменением нормативных актов, применимых к их отношениям. Как указано в Определении ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-15824/12 по делу N А60-38184/2011, данные обстоятельства стали основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ и, вероятно, были учтены при вынесении приведенного ниже Постановления.
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8418/11 по делу N А19-18259/10-33
“…Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Шелеховского района (далее – Положение), которое оспаривается прокурором в части, устанавливает порядок и условия предоставления в аренду муниципальной собственности.
Согласно абзацу второму пункта 6 Положения в долгосрочный договор аренды муниципального имущества, заключаемый на срок свыше одного года, в обязательном порядке включается условие об обязанности арендатора за свой счет застраховать арендуемое имущество.
Прокурор считает Положение в этой части незаконным, ссылаясь на то, что приведенное условие противоречит статье 3 Закона Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 “Об организации страхового дела в Российской Федерации” (далее – Закон об организации страхового дела), статьям 1, 3, 421, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, Кодекс).
Так, по мнению прокурора, Дума вторглась в предмет исключительного ведения Российской Федерации, установив новый случай обязательного страхования, нарушила принцип свободы договора, а также возложила на хозяйствующих субъектов не предусмотренную федеральным законодательством дополнительную обязанность по страхованию арендованного имущества.
Абзац второй пункта 6 Положения не ввел не предусмотренных законом ограничений для хозяйствующих субъектов.
Изложенное в нем условие едино для всех участников гражданского оборота.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако Положение не понуждает к заключению в обязательном порядке договоров страхования муниципального имущества.
Участники гражданского оборота вправе по своему усмотрению принять предложенные органом местного самоуправления условия получения муниципальной собственности в арендное пользование либо не принимать их и подыскать другого арендодателя, не выдвигающего требований о страховании объекта аренды.
Суды правильно указали на то, что согласно статье 3 Закона об организации страхового дела, статьям 3, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса основания, порядок и условия обязательного страхования устанавливаются исключительно федеральным законом.
Между тем абзац второй пункта 6 Положения не содержит правовых норм об обязательном страховании и не направлен на урегулирование соответствующих отношений. В нем собственник муниципального имущества, по сути, сделал публичное заявление о необходимости включения в договор аренды муниципальной собственности не только условий, определяющих собственно арендные правоотношения, но и дополнительного условия о заключении лицом, ставшим арендатором, с не названным в Положении страховщиком договора страхования арендуемого имущества.
Лишь в том случае, когда арендатор акцептует публичное заявление собственника, то есть добровольно принимает его предложение, включающее в себя и условие о страховании, возникает обязанность по страхованию. Она основана на соглашении собственника имущества и арендатора, то есть на договоре.
Поэтому указанное в абзаце втором пункта 6 Положения страхование является добровольным страхованием имущества (статья 930 Гражданского кодекса).
Потенциальный арендатор имеет право выбора: нести ему такого рода затраты или нет.
Абзац второй пункта 6 Положения не ограничивает права хозяйствующих субъектов по сравнению с тем, как они определены федеральным законом или другими нормативными правовыми актами, основан на установленных статьей 209 Гражданского кодекса правомочиях собственника имущества и призван защитить имущественные интересы муниципального образования. Он не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”
Как арендовать недвижимость у физического лица
- Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
- Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
- Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
- Размер и способы внесения арендной платы.
- Права и обязанности вас и арендодателя.
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
- Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
- Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
- Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в статье «Как подготовить 6-НДФЛ».
Говоря о найме стоит сказать то, что договор найма можно подвергнуть расторжению по инициативе нанимателя в любое удобное время. Но при этом есть одно обязательное условие. Оно заключается в том, что при желании расторгнуть договор наниматель должен не меньше чем за три календарных месяца в письменном виде уведомить наймодателя о своем принятом решении. Важно!
Договор аренда регистрируется. Требуется данная процедура в тот момент, когда срок действия арендных отношений между сторонами превысил один календарный год. Не нуждается в регистрации договор займа. Он считается заключенным, когда стороны сделки поставили в тексте самого документа свои подписи тем самым подтвердив правоотношения между друг другом.
В договоре аренды согласно статье 606 Гражданского кодекса сторонами являются арендодатель и арендатор. Лицо снимающее помещение – это арендатор, а владельцем является арендодатель. Объектом при заключении договорных отношений найма выступает только помещение в виде квартиры, жилого дома, комнаты. В случае аренды сдаются нежилые помещения. Например, сдать в аренду физическое либо юридическое лицо может магазин, склад, торговую точку, павильон, киоск, производственных цех. Такие помещения применяются чаще всего для организации и ведения бизнес-деятельности.
Все правовые вопросы, связанные с наймом жилых помещений включая заключение, продление, расторжение договора детально прописываются в Гражданском кодексе. В частности, в главе 35 действующего нормативно-правового документа. Порядок оформления договорных отношений, связанных с арендой обозначен в 34 главе Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор найма и договор аренда представляют собой два вида имущественных соглашений, регламентированных положениями гражданского законодательства Российской Федерации. Суть договоров кроется в том, что квартира, дом либо жилое помещение на безвозмездной основе передаются во временное пользование или владение лицу. Многие путают найм и аренду помещений. Эти два понятия похожи между собой, но все-таки между ними есть определенные различия.
Затраты арендатора на компенсацию стоимости коммунальных услуг, как и арендная плата, признаются арендными платежами, уменьшающими налоговую базу по налогу на прибыль организаций на основании п.п. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ и налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.
Отметим, что при таком варианте в договоре не следует указывать, что стоимость коммунальных услуг является частью арендной платы, поскольку согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата – это плата за пользование помещением, а не за какие-либо услуги.
Таким образом, арендодатель не будет принимать к вычету НДС по коммунальным услугам, приобретенным для арендатора. А арендатор-комитент имеет право принимать к вычету НДС на основании «перевыставленных» арендодателем-комиссионером счетов-фактур в части возмещаемых расходов по исполнению поручения, то есть расходов по оплате коммунальных услуг.
При этом арендодатель сможет отнести данные затраты к материальным расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу на прибыль на основании п.п. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ (либо налоговую базу по единому налогу при УСН на основании п.п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Арендаторы — налоговые агенты обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС. Кроме того, налоговые агенты обязаны представить в налоговые органы по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию (п. 5 ст. 174 НК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно части 1 статьи 51 Федерального закона от 13 июля 2023 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. В соответствии с подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктами 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31, 61 и 80.1 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ, физическим лицом уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организацией — 22 000 рублей, а за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них для всех категорий плательщиков – 350 рублей. При государственной регистрации договора аренды как ограничения (обременения) права, предметом которого являются несколько объектов недвижимого имущества, совершается одно юридически значимое действие, т.е. регистрируется сам договор аренды, который не зависит от количества указанных в нем арендованных объектов недвижимого имущества и проведенных в отношении них регистрационных действий. Поэтому за государственную регистрацию одного договора аренды, предметом которого могут являться несколько объектов недвижимого имущества, должна уплачиваться государственная пошлина в соответствующих размерах, установленных подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ. На основании положений абзацев 2 и 3 пункта 2 статьи 333.18 НК РФ в случае, если за совершением юридически значимого действия одновременно обратились несколько плательщиков, не имеющих права на льготы, установленные данной главой НК РФ, государственная пошлина уплачивается плательщиками в равных долях. В случае если среди лиц, обратившихся за совершением юридически значимого действия, одно лицо (несколько лиц) в соответствии с главой 25.3 «Государственная пошлина» НК РФ освобождено (освобождены) от уплаты государственной пошлины, размер государственной пошлины уменьшается пропорционально количеству лиц, освобожденных от ее уплаты в соответствии с данной главой НК РФ. При этом оставшаяся часть суммы государственной пошлины уплачивается лицом (лицами), не освобожденным (не освобожденными) от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой НК РФ.
Если обе компании, арендатор и арендодатель, используют один режим налогообложения (ОСНО) и зарегистрированы в одном налоговом органе, правомерно ли утверждение о получении арендатором необоснованной налоговой выгоде в виде вычетов НДС и расхода по налогу на прибыль, если арендодатель уплатил налог на прибыль и НДС?
сделка между взаимозависимыми лицами не соответствует критериям налогового контроля за ценами, стороны одновременно отвечают условиям, предусмотренным подпунктом 1 пункта 4 статьи 105.14 НК РФ, а именно: указанные лица зарегистрированы в одном субъекте Российской Федерации, не имеют обособленных подразделений на территориях других субъектов Российской Федерации, а также за пределами Российской Федерации, не уплачивают налог на прибыль организаций в бюджеты других субъектов Российской Федерации, не имеют убытков (включая убытки прошлых периодов, переносимые на будущие налоговые периоды), принимаемых при исчислении налога на прибыль организаций;
Между взаимозависимыми организациями был заключен договор аренды нежилого помещения. Несмотря на то, что сделка не попадала под критерии «контролируемой» налоговый орган привлек эксперта по оценке и указал на занижение стоимости арендной платы. По итогам проверки налоговым органом было вынесено решение о привлечение к налоговой ответственности.
осуществления самостоятельной корректировки налоговой базы и суммы налога (убытка) в соответствии с пунктом 6 статьи 105.3 НК РФ и представления налоговой декларации, в которой отражена соответствующая корректировка, и погашения суммы недоимки, возникшей в результате такой корректировки (при ее наличии).
«Положения Кодекса лишь разграничивают полномочия в части налогового контроля цен в сделках по уровням системы налоговых органов в Российской Федерации. Проверка соответствия цен в контролируемых сделках, в силу положений пункта 1 статьи 105.17 Кодекса, осуществляется непосредственно ФНС России, проверка цен в сделках между взаимозависимыми лицами, но которые не признаются контролируемыми в соответствии со статьей 105.14 Кодекса, может проводиться территориальными налоговыми органами в ходе камеральной или выездной налоговой проверки. Положения абзаца 3 пункта 1 статьи 105.17 Кодекса предусматривают запрет на осуществление проверок цен в ходе камеральных и выездных налоговых проверок только в отношении контролируемых сделок».
Договор аренды в 2023 году: регистрация в Росреестре и технический план
- если часть нежилого здания или помещения, выступающее предметом по договору, ранее не проходило эту процедуру, а запись о нем отсутствует в едином реестре ЕГРН;
- если по соглашению сторон в договоре включен пункт о проведении перепланировки – арендатор может быть заинтересован с строго определенной конфигурации нежилого помещения для своей деятельности.
Комментарий специалиста. Для подтверждения временных прав арендатора будет выдан договор с регистрационной отметкой, а также выписка ЕГРН. Этот документ будет подтверждать обременение прав на весь срок, указанный в договоре. Если в договоре нет положения о сроке, т.е. его максимальная продолжительность не определена, аннулировать запись в ЕГРН можно при фактическом прекращении договорных отношений. Если вам необходима помощь опытных специалистов при составлении и регистрации арендного договора, обращайтесь в компанию «Смарт Вэй» – мы поможет оформить документы даже в самых сложных ситуациях.
Договоры аренды, подлежащие регистрации, оформляются в соответствии с ГК РФ. Срок передачи помещения в аренду не относится к существенным условиям данной сделки. Однако само это условие обязательно необходимо предусмотреть в договоре аренды нежилого помещения, чтобы избежать споров. Поэтому контрагенты могут самостоятельно согласовать пункт о продолжительности арендных отношений:
- передача недвижимого имущества может происходить на срок до одного года – в этом случае можно обойтись без регистрационных действий;
- долгосрочная аренда со сроком более года должна обязательно проходить регистрационную стадию;
- если аренда оформлена на неопределенный срок, регистрация будет не нужна – соответствующие разъяснения дали вышестоящие судебные инстанции.
Регистрировать договор нужно в уполномоченных органах. Согласно ФЗ №218 уполномоченным органом, который вправе принимать на регистрацию документы, выдавать сведения из ЕГРН, вести учет объектов недвижимости и хранить дела на каждый объект в Российской Федерации, является орган исполнительной власти – Управление Росреестра в соответствующем регионе. Отдельные полномочия в соответствии с Приказом Росреестра от 18.10.2023 N П/0515 “О наделении федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” отдельными полномочиями органа регистрации прав” возлагаются на Кадастровую палату (ФКП Росреестра). К функциям кадастровой палаты с 01.01.2023 года относится:
Договор аренды налоговый кодекс
Договор аренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями такого договора являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что договор должен содержать следующую информацию:
- точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
- описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д);
- площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ;
- назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т.д.).
Необходимо иметь в виду, что на имущество, сдаваемое в аренду, могут иметь права третьи лица, о чем сказано в ст. 613 ГК РФ. В соответствии с содержанием статьи передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
Ст. 615 ГК РФ предусматривает обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены в соответствии с назначением имущества. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено Гражданским Кодексом РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
- свободный доступ в помещение работника организации – арендатора и лиц, указанных в договоре, как проживающие вместе с ним;
- эксплуатация жилья надлежащим образом, обеспечение сохранности имущества;
- проведение ремонта и переоборудования помещения только с согласия арендодателя;
- размер арендной платы и сроки ее внесения;
- оплата коммунальных услуг, если они не включены в арендные платежи;
- условия передачи жилого помещения в случае окончания действия договора или при досрочном расторжении.
Договор аренды жилого помещения заключается для получения, а впоследствии предоставления его для проживания своим сотрудникам. Поэтому юридическое лицо составляет с арендодателем соглашение об аренде, а затем передает квартиру гражданину для проживания. Данное соглашение не является субарендой помещения, в этом случае с работником может быть заключен договор найма, либо дополнительное соглашение к трудовому договору.
Зачатую организации необходимо снять своим сотрудникам жилое помещение и найти его можно по объявлениям частных лиц. В этом случае потребуется оформить между юридическим и физическим лицом официальное соглашение и указать в нем все необходимые нюансы сделки. Договор аренды станет гарантом исполнения обязательств каждой из сторон на весь период его действия, а также решением возможных спорных ситуаций.
Отметим, что юридическое лицо получает жилое помещение во владение и пользование только на основании договора аренды, эта норма закреплена п. 2 ст. 671 Гражданского кодекса. При этом запрещается использование его не по назначению, прописанному в рамках соглашения.
4. Обязательно следует прописать информацию о том, что квартира будет использоваться для проживания работника организации. Если известно, для кого конкретно арендуется жилье, то следует указать ФИО этого работника и членов его семьи, которые будут проживать с ним совместно.
Договор аренды налоговый кодекс
Пример.Производственная организация заключила договор на аренду федеральной недвижимости в октябре 2007 года и сразу же запланировала проведение капитального ремонта арендуемого имущества. Арендодатель, руководствуясь распоряжением Мингосимущества России от 14.05.1999 № 671-р, выдвинул условие, согласно которому рублевая величина арендной платы (25 200 руб. в год) сразу же должна быть исчислена в долларах США по курсу Банка России, но не на день заключения договора, а по курсу девятилетней давности. Разделив 25 200 руб. на 9,33 руб., получим величину годовой арендной платы, которая составит 2700,96 долл. США, или 225,08 долл. США в месяц. Затем для расчета с арендодателем вновь конвертируем полученную сумму в рубли по курсу Банка России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. Если оплата происходит в декабре, а курс Банка России на 30 ноября составил, предположим, 24,70 руб. за 1 долл. США, то уплатить надо сумму 5559,48 руб. (225,08 долл. США x 24,70 руб./долл. США), которая в 2,6 раза (или на 264,7 %) превышает первоначально рассчитанную рублевую величину арендной платы за месяц – 2100 руб.(25 200 руб. : 12 мес.). С учетом различных коэффициентов и надбавок реальная ставка, которую придется заплатить организации, будет еще выше.
Для налоговых агентов предусмотрен особый порядок заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, форма которой утверждена приказом Минфина России от 07.11.2006 № 136н. Сумма НДС по арендной плате, исчисляемая и уплачиваемая налоговым агентом, указывается в Разделе 2 «Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, по данным налогового агента» налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость.
Арендная плата рассчитывается исходя из базовой величины стоимости строительства 1 кв.м, которая определяется и ежегодно публикуется Госстроем России, а при отсутствии официальной информации – по решению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 215 ГК РФ муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. От имени муниципальных образований органы местного самоуправления своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные права и обязанности, выступать в суде в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Если арендная плата не превышает установленного порога существенности, арендодателю следует рассматривать аренду зданий и сооружений в качестве отдельной финансовой операции и включать получаемые доходы в состав прочих доходов с отражением на счете 91. Суммы причитающейся арендной платы в данном случае накапливаются по кредиту счета 91, субсчет «Прочие доходы». Расходы, связанные с арендными сделками, отражаются по дебету счета 91, субсчет «Прочие расходы». Ежемесячно путем сопоставления дебетового оборота по счету 91, субсчет «Прочие расходы», и кредитового оборота по счету 91, субсчет «Прочие доходы», определяется сальдо, которое отражается на счете 91, субсчет «Сальдо прочих доходов и расходов», и показывает конечный финансовый результат – прибыль или убыток.
Как арендатору отразить при налогообложении арендные платежи
Закон не разрешает использовать жилое помещение для целей, отличных от проживания. В том числе его нельзя сдавать в аренду организациям для предпринимательской деятельности. Запрет следует из статей 288, 607, 671 Гражданского кодекса РФ и статьи 17 Жилищного кодекса РФ. Поэтому расходы на аренду жилого помещения, которое сдали под офис незаконно, учесть при расчете налога на прибыль нельзя.
- бессрочные, то есть заключенные на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59);
- в случае продления краткосрочного (менее года) договора аренды здания на такой же срок (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59);
- если действие договора распространяется на отношения, возникшие до его заключения, так как срок действия договора для целей госрегистрации отсчитывается с момента его подписания (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59).
Налоговый кодекс РФ не ставит право организации-арендатора на вычет входного НДС в зависимость от факта регистрации автотранспортного средства в ГИБДД или органах Гостехнадзора. Есть многочисленные примеры судебных решений, где судьи подтверждали такой подход (см., например, постановления ФАС Московского округа от 14 июля 2009 г. № КА-А40/5553-09, от 9 апреля 2007 г. № КА-А40/2347-07, Поволжского округа от 30 октября 2008 г. № А55-1153/2008, Западно-Сибирского округа от 17 марта 2008 г. № Ф04-1995/2008).
Отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности на имущество, передаваемое в аренду, не означает, что у арендатора нет фактических расходов в виде арендной платы. Если затраты по договору аренды связаны с производственной деятельностью арендатора и подтверждены документально, он вправе учитывать их при расчете налога на прибыль.
По договору аренды одна сторона (арендодатель) за плату обязуется передать другой стороне (арендатору) имущество, определенное условиями договора, во временное владение и пользование. При этом в большинстве случаев арендодатель является собственником имущества, сдаваемого в аренду. Это следует из положений статей 209 и 608 Гражданского кодекса РФ.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 395, 606, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив факт нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также возврат помещения по акту приема-передачи 17.07.2023, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 314, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установили наличие задолженности за май, август, сентябрь, октябрь 2023 года в общей сумме 226 708 руб., исключив период с 10.10.2023 по 31.12.2023 из заявленного истцом, с учетом принятых обстоятельств по делу Арбитражного суда Сахалинской области N А59-5977/2023 относительно невозможности пользования имуществом ответчиком в связи с закрытием доступа истцом в арендуемое помещение.
Договор аренды является, как правило, консенсуальным, т.е. устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям. В то же время договор аренды транспортного средства в ГК сформулирован как реальный (ст. 632, 642 ГК), т.е. считающийся заключенным с момента передачи предмета аренды арендатору.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, в том числе условия договора аренды, установив, что ответчик нарушил сроки внесения арендных платежей, признали иск обоснованным.
Отказывая в удовлетворении требований, суды первой и апелляционной инстанций, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и руководствуясь положениями статей 606, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 14, 60, 63 Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации, статей 71, 100 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с учетом разъяснений, изложенных в пункте 26 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве», исходили из того, что требование Ловыгиной Е.Н. не подтверждено надлежащими доказательствами, с чем впоследствии согласился суд округа.
14 Июл 2021 uristpolik 233