Главная / Наследственное право / Купля продажа с обременением что это

Купля продажа с обременением что это

Содержание

1 Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста
2 Квартира в залоге банка
3 Обременение на квартиру и ее продажа
4 Образец договора купли-продажи с обременением

сведения о сторонах, их Ф. И. О., наименовании, адресе регистрации и прописки, данных паспорта, иного удостоверения личности, регистрационные данные юридического лица и т. п.;
наименование предмета сделки и описание, его индивидуализирующее;
цену договора;
порядок оплаты, способ оплаты, сроки внесения платежа (платежей);
момент перехода права собственности, рисков;
права и обязанности продавца и покупателя;
перечень приложений;
подписи сторон, дату подписания договора;
иные условия на усмотрение сторон (расходы по совершению сделки, урегулирование споров и др.).

Помимо договоров с условием о залоге продаваемого товара в пользу продавца, на практике также встречаются иные виды сделок с обременением — купля-продажа вещи, которая уже обременена чьими-либо правами помимо продавца. По общему правилу ГК РФ (в п. 1 ст. 460) обязывает продавца передавать право собственности лишь на тот товар, который не обременен еще чьими-либо правами.

При этом такой договор составляется по общим правилам купли-продажи, установленным § 1 главы 20 ГК РФ, специальными нормами в отношении конкретного вида имущества (при наличии таковых), а также положениями § 3 главы 23 ГК РФ в отношении пунктов договора о залоге передаваемого имущества.

В то же время указанной нормой предусмотрено исключение, при котором продаваемая вещь может иметь обременения правами третьих лиц — когда покупателю это известно и он изъявил согласие на покупку такого товара. Таким образом, важным условием договора продажи обремененной вещи является указание на имеющиеся обременения. В противном случае умалчивание данного факта может являться основанием для расторжения договора или же повлечь со стороны покупателя возможность требовать уменьшения покупной стоимости такой вещи.

Действующие нормативно-правовые акты не приводят понятия обременения, что тем не менее не свидетельствует об отсутствии правового регулирования данного вопроса. Понятие «обременение» раскрывалось в утратившей с 2023 года силу ст. 1 закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество» от 21.07.1997 № 122-ФЗ.

Baжнo! Cлeдyeт пoмнить, чтo oгpaничeниe мoжeт быть нaлoжeнo нa peaлизaцию aвapийныx дoмoв и oбъeктoв, кoтopыe пpизнaны apxитeктypными и иcтopичecкими пaмятникaми. Bлaдeльцы aвapийнoгo жилья нe мoгyт eгo пpoдaть, тaк кaк имeют пpaвo пoлyчить в oбмeн oт гocyдapcтвa нoвыe квapтиpы. Oбъeкты, кoтopыe пpизнaны кyльтypным дocтoяниeм, oxpaняютcя зaкoнoм и иx измeнeниe или peaлизaция дoлжнa быть coглacoвaнa c opгaнaми пo oxpaнe пaмятникoв.

Нaличиe oбpeмeнeния чaщe вceгo интepecyeт пoтeнциaльнoгo пoкyпaтeля квapтиpы. Чтoбы oбeзoпacить ceбя oт вoзмoжныx пpoблeм и нe кyпить, нaпpимep, зaлoгoвyю или apecтoвaннyю нeдвижимocть, нeoбxoдимo иcпoльзoвaть нecкoлькo cпocoбoв пpoвepки чиcтoты oбъeктa. Пyти пpoвepки нaпpямyю зaвиcят oт видa вoзмoжнoгo oбpeмeнeния:

B бoльшинcтвe cлyчaeв, дaжe ecли нa квapтиpy нaлoжeнo oбpeмeнeниe, coбcтвeнник мoжeт иcпoльзoвaть ee в кaчecтвe дoпoлнитeльнoгo иcтoчникa дoxoдa и cдaть в apeндy. Нaпpимep, мoжнo cдaть квapтиpy, кoтopaя иcпoльзyeтcя в кaчecтвe зaлoгoвoгo имyщecтвa пo ипoтeкe, ecли в дoгoвope кpeдитoвaния нe yкaзaнo ycлoвиe — apeндa c coглacия зaлoгoдepжaтeля. Иcключитeльным oбpeмeнeниeм мoжeт быть peшeниe cyдa, пo кoтopoмy coбcтвeнник вpeмeннo тepяeт нe тoлькo пpaвo pacпopяжaтьcя, нo и пpaвo пoльзoвaния имyщecтвoм.

Ecли coбcтвeнник cдaeт жильe в apeндy, oн вpeмeннo пepeдaeт пpaвo пoльзoвaния квapтиpocъeмщикy. Нa пpoтяжeнии cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды, нeдвижимocть мoжeт быть пpoдaнa, нo квapтиpocъeмщик coxpaнит пpaвo пpoживaния дo кoнцa cpoкa дeйcтвия дoгoвopa apeнды. Apeндoвaннoe жильe нe мoжeт быть cдaнo дpyгим лицaм и caм влaдeлeц нe мoжeт иcпoльзoвaть eгo для cвoиx нyжд. Oгpaничeния вoзникaют пpи ycлoвии пиcьмeннoгo зaключeния дoгoвopa apeнды cooтвeтcтвyющeй фopмы.

Пpи пoиcкe жилья вaжнo yчитывaть тaкyю xapaктepиcтикy, кaк юpидичecкaя чиcтoтa нeдвижимocти — oтcyтcтвиe нaлoжeнныx нa oбъeкт oбязaтeльcтв и oбpeмeнeний, кoтopыe мoгyт cтaть пpичинoй дoпoлнитeльныx pacxoдoв и пpoблeм пpи вcтyплeнии в пpaвo coбcтвeннocти. Чтo тaкoe oбpeмeнeниe нa квapтиpy , в кaкиx cлyчaяx oнo нaклaдывaeтcя и ocoбeннocти пoкyпки-пpoдaжи жилья c oбpeмeнeниeм читaйтe в нaшeй cтaтьe.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Ситуация с рентой сложнее. Перед покупкой лучше настоять на расторжении такого договора. Если это невозможно, то обычной купли-продажи не будет. С помощью нотариуса заключается новый договор ренты, при котором передаются обязанности рентодержателя. Важно смотреть на условия, при которых человек может получить квартиру в собственность. Если в договоре прописано только денежное содержание, то доказать добросовестное выполнение обязательств довольно просто. В случае содержания с иждивением рентополучатель может расторгнуть сделку, например, из-за недостаточного ухода.

Квартиры, ранее приобретенные в ипотеку, продаются по рыночным ценам, потому что такое обременение не считается пороком. Объект недвижимости уже можно считать условно «чистым» и не изучать глубоко историю перехода прав, так как перед выдачей займа его уже серьезно проверял банк. В такой ситуации нужно узнать, не наложен ли на квартиру арест и не находится ли продавец в предбанкротном или банкротном состоянии. В этих случаях сделка может быть признана недействительной. О том, как проверить человека на банкротство, написано ниже.

Люди, отказавшиеся от оформления недвижимости в собственность, но прописанные на данной жилплощади, сохраняют за собой право пожизненного пользования и проживания. Выгнать их из квартиры перед или после продажи нельзя даже через суд. Выход из ситуации — договариваться о выписке до сделки. Право на пожизненное проживание у отказника отменяется, только если он впоследствии участвует в приватизации другого объекта недвижимости.

Низкая цена должна насторожить уже на этапе подбора квартиры. Дисконт более чем в 7-10% от рыночной стоимости предоставляется только на объекты с изъянами. Если квартира без серьезных недостатков и юридических пороков продана дешевле аналогов, то сделка может быть признана недействительной. Например, может выясниться, что продавец реализовал недвижимость на кабальных условиях или под давлением. Обратитесь к нашим специалистам, чтобы определить актуальную рыночную цену объекта.

Если на недвижимость накладываются юридические обременения, соответствующая запись вносится в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Доступ к этим сведениям может получить покупатель лично, но обычно выписку из ЕГРП оформляет сам продавец или получает риелтор. Проверить наличие обременений можно и через Интернет на сайте Госуслуг. Выписка предоставляется после оплаты госпошлины. Получать документ нужно незадолго до заключения сделки или внесения задатка, так как со временем данные могут измениться. Информация об арестах актуальна в течение 10 дней.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Земельный сервитут дает право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут устанавливается по соглашению граждан или через суд. Публичный сервитут устанавливается нормативным правовым актом для обеспечения государственных нужд. Земельный сервитут устанавливается, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием. Кроме того, сервитут может потребоваться для других нужд собственника недвижимого имущества. Обычно сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка или других участков. Соглашение оформляется письменно и подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРН. Без регистрации сервитут нельзя считать установленным. В случае перехода или передачи прав на землю, обремененную сервитутом, все обязательства по обременению переходят новому владельцу. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении с лицом, в пользу которого устанавливается сервитут.

В соответствии с п. 1 ст. 102 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Однако, вернемся к рассмотрению ситуации, позволяющей рассмотреть вопрос с судьбой недвижимости, с которой не было снято обременение. Насколько такая сделка будет безопасной для покупателя? Безусловно, для успешного проведения сделки, идеальным вариантом является ситуация, при которой обременение с квартиры перед передачей прав собственности будет снято. Стоит отметить, что юристы практикуют вариант, заключающийся в использовании сейфовых ячеек. Такой подход позволяет застраховать свои интересы, давая возможность продавцу получить доступ к ячейке при условии предоставления оригинала свидетельства о регистрации права собственности уже на нового владельца.

Но существует и другой механизм покупки находящейся в обременении квартиры, который заключается в оформлении покупателем ипотечного кредита на квартиру, находящуюся еще в обременении. Но при заключении подобных сделок существует проблема, состоящая в том, что не каждый банк решится на выдачу подобного кредита. Если все же подобный вариант для кого-то является привлекательным, то, прежде чем воспользоваться им, необходимо получить консультацию у специалиста банка. Таким образом, обременение с квартиры будет снято, а кредитор выдаст соответствующие документы. Подписание договора купли-продажи состоится только после того, как обременение с квартиры будет снято. Далее можно приступать к следующему этапу, заключающемуся в регистрации прав собственности.

Но может возникнуть и такая ситуация, когда с квартиры уже снято обременение, но в ЕГРП соответствующие отметки не сделаны. Этот момент является очень важным, и его необходимо учитывать перед тем, как делать выводы о намерениях продавца. Вполне возможно, что в его намерениях нет ничего плохого, а виноваты лишь чиновники, проявившие нерасторопность в своей работе.

Самым распространенным видом обременения являются такие, которые связаны с ипотекой. Однако с подобной недвижимостью можно совершать сделки несколькими способами. Осуществление всех предлагаемых способов происходит в два этапа. Первым этапом является снятие обременения с недвижимостью, выставленной на продажу. Самой распространенной схемой, позволяющей это сделать, является погашение продавцом всей суммы задолженности в банке. Результатом таких действий будет получение всех необходимых документов на руки, позволяющих избавить недвижимость от обременений. И только после этого начинается процесс оформления купли-продажи.

Такой договор имеет свои особенности, которые заключаются в том, что заемщик не может распоряжаться таким имуществом, а именно: совершать с ним сделки, целью которых является отчуждение этой недвижимости. Приняв решение о продаже такой недвижимости, у продавца, скорее всего, возникнут некоторые трудности, поскольку далеко не каждый покупатель осмелится на приобретение подозрительной недвижимости при наличии свидетельства об обременении. Потенциальный покупатель относится к подобным сделкам с осторожностью, поскольку не видит оснований для безопасного оформления соглашений подобного рода.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке – советы юриста

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи. Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Квартира в залоге банка

Поскольку кредитные обязательства переходят к новому собственнику в полном объеме, банк заинтересован в одобрении кандидатуры нового заемщика, проверке его платежеспособности, поскольку от нее зависит, будет ли исполняться кредитные обязательства в дальнейшем. Поэтому для получения согласия на продажу заложенного имущества предоставляются те же документы, что и для получения кредита (паспорт, справка с места работы по форме 2-НДФЛ). Также для банка важно согласие поручителя на перевод долга. Поручительство, по закону, прекращается с переводом на другое лицо долга по обеспеченному поручительством обязательству, если поручитель не согласился отвечать за нового должника.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

аннулирование закладной и одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений. В этом случае залогодатель и залогодержатель передают в регистрирующий орган соответствующее заявление, прекратившую действие закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю вместо прекратившей действие.

заявление о регистрации права собственности;
договор купли-продажи в трех экземплярах (по одному для каждой стороны и один для Росреестра);
техническая документация из БТИ;
документ, касающийся обременения – справка из банка, согласие органов опеки и попечительства и т.п.;
разрешение супруга/супруги продавца на совершение сделки;
справка об отсутствии задолженности по лицевым счетам (или о ее наличии, если порядок выплаты долга предусмотрен договором);
выписка из домовой книги или сама домовая книга, если предметом сделки является частный дом.

Если к моменту подписания договора обременение не было снято, то необходимо указать дату или условие его снятия. К примеру, продавец может реализовывать жилье с целью погашения ипотеки. В этом случае обременение будет снято после закрытия кредита и получения об этом справки из банка.

В некоторых случаях продажа объекта невозможна. К примеру, если имущество арестовано или частный дом находится в аварийном состоянии. В подобных ситуациях заключается предварительный договор купли-продажи, в котором указывается, что основная сделка будет оформлена после устранения обстоятельств, препятствующих этому.

Приобретаемый объект недвижимости может быть обременен. Как правило, продавцы предупреждают о наличии обстоятельств, препятствующих полноценному распоряжению имуществом. Разберемся в статье, как оформить договор купли-продажи с обременением, какие особенности будет иметь эта сделка и какие виды обременения существуют.

Касательно долга за квартиру есть одно исключение. Новому собственнику придется заплатить задолженность по квартплате, если этого не сделал предыдущий владелец. Этот долг накладывается не на собственника, а на квартиру. Однако продавец должен предупредить покупателя о наличии такого долга.

С одной стороны, продажи квартиры с обременением по ипотеке – дело рутинное. С другой, этот процесс до конца не отработан, у разных банков разные процедуры, синхронизации банковских стандартов нет. Более того, конкретные служащие в отдельно взятом отделении могут дополнительно перестраховываться.

Правда, на практике чаще встречается «публичный сервитут» – когда оказывается, что на ваш земельный участок есть планы у местных или центральных властей. И они не отчуждают его совсем, нет, просто накладывают сервитут. (Оставим в стороне вопрос, как продать дом с обременением? Короткий ответ – снижая цену).

Но не вызывает сомнения, что в будущем число сделок купли-продажи квартир с обременением по ипотеке будет только расти. Ведь уже сегодня доля ипотечных сделок на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса Москвы сегодня составляет около 60%, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – почти 70% (данные ГК «Основа»). Через какое-то время часть этих квартир неминуемо окажется на вторичном рынке.

Продавец и покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи.
Продавец уведомляет банк о досрочном закрытии ипотечного кредита и берет справку в банке об остатке задолженности.
Далее открывается аккредитивный счет, либо арендуются банковские ячейки. В них закладывается необходимая сумма. В одну – столько, сколько продавец должен банку, в другую – все остальное. По условиям, это «все остальное» продавец сможет забрать, когда договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию. (Аналогичные действия осуществляются с аккредитивными счетами).
Заключается основной договор купли-продажи.
Обычно покупатель забирает деньги из ячеек после того, как договор проходит государственную регистрацию. Но в данном случае это невозможно: на квартире обременение, Росреестр переход права собственности не зарегистрирует. Поэтому продавец забирает часть денег раньше, до того, как сделка закрыта. Этими средствами он рассчитывается с банком и снимает обременение (на это может уйти 3-7 рабочих дней).
Только после этого договор купли-продажи можно регистрировать в Росреестре (хотя специалисты агентства Est-a-Tetуверяют, что в Росреестр можно подать на снятие обременение и на регистрацию договора одновременно).

Правда, учитывая законопроект, который Госдума рассматривает в конце 2023 года, касающийся правового регулирования отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также отношений по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд, общий вектор отношения у частной собственности – не накладывать сервитут, а проводить изъятие.

Передача обязательств по погашению задолженностей покупателю. Купля квартиры с обременением по этой схеме предусматривает снижение стоимости основного договора на соответствующую сумму, что позволит продать квартиру быстро.
Разделение выплат. Покупатель заключает договоры с продавцом и кредитором и погашает задолженность перед банком, а оставшуюся сумму оплачивает продавцу.
Задаток на погашение займа и снятия ограничений. Оплата за приобретаемый объект выполняется таким образом, чтобы продавец смог погасить задолженность перед банком, а затем передать права.

Подобные объекты недвижимости продавец либо приобретает с использованием кредитных средств, либо использовал в качестве залога для получения кредита. Продажа квартиры с обременением такого типа возможна при условии получения письменного согласия залогодержателя. Данная практика является широко распространенной. Важным моментом является достижение договоренности между сторонами.

Владельцы арестованного имущества полностью или частично утрачивают права на распоряжение собственностью. Данное ограничение накладывается судами или правоохранительными органами. Продажа такого имущества возможна только при условии получения письменного разрешение организации, наложившей арест.

Покупка жилья с обременением относится к категории сделок повышенной сложности. Заниматься их оформлением без привлечения опытного риэлтора не стоит. Любое ограничение прав собственности, будь то ограничения прав владения, пользования или распоряжения, не позволит оформить переход прав к покупателю.

Продать квартиру, приобретенную супругами, даже если она оформлена только на одного из них можно только при нотариально заверенном согласии другого. Данное правило установлено в соответствии и ст.35 Семейного кодекса РФ №223 ФЗ. Исключением являются случаи, когда продавец может доказать, что права на объект получены не в результате покупки на совместные средства.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца – распространенное явление. В этом случае покупатель берет на себя ответственность за выполнение определенного обязательства. Обычно обременение остается действительным, пока приобретатель полностью не рассчитается с продавцом за недвижимость.

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Приобретаемая недвижимость может находиться в аренде. При сроке свыше года договор оформляется письменно. В такой ситуации права и обязанности арендатора и арендодателя сохраняются. Место продавца займет покупатель, а наниматели продолжат пользоваться помещением в пределах срока аренды (ст.617 ГК РФ).

Обременение на квартиру и ее продажа

Кроме ареста, прописки, ренты, ипотеки, залога квартиры, есть и другие виды обременения. К примеру, можно считать обременением аренду, когда арендатор, заключающий договор аренды жилья, имеет право на проживание на указанной территории на весь период действия договора аренды.

Чтобы погасить кредит на приобретение жилья при помощи материнского капитала, надо оформлять его как общую собственность всех членов семьи и проживающих совместно родственников. Заверенное нотариусом обязательство требует пенсионный фонд. От главного собственника требуют обязательство оформления квартиры в собственность обоих супругов, всех детей и других родственников. По закону о защите семьи и детей это надо сделать в течение полугода со дня снятия обременения на квартиру по материнскому капиталу. Подробнее:

Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.

Объект недвижимости может находиться под самыми разными видами обременения. Так некоторые владельцы для уменьшения риска потерять квартиру оформляют ее в залог доверенному лицу (обычно в этом качестве выступает кто-то из родителей). Если на квартире лежит обременение в виде залога, то владельцу свои планы по продаже жилья приходится согласовывать с залогодержателем (в данном случае это частное физлицо, а не кредитно-финансовая структура).

покупатель квартиры берет в аренду две ячейки;
в банковской ячейке покупатель оставляет сумму для погашения кредита;
если средства остаются, то остаток переходит в ячейку продавца квартиры;
после получения причитающихся денег банк выдает справку о погашении кредита;
впоследствии стороны заключают договор купли-продажи с регистрацией ;
после процедуры регистрации новому хозяину квартиры выдают выписку о снятии обременения на его собственность;

Образец договора купли-продажи с обременением

Оформление договора купли-продажи с обременением наиболее часто встречается в сделках с недвижимостью и автотранспортом. Обременение подразумевает наличие запретов и ограничений в пользовании или распоряжении имуществом, которое будет распространяться и на покупателя.

Наиболее просто решается вопрос с обременением по договору аренды. Оно будет автоматически аннулировано после истечения срока аренды, поэтому в договоре купли-продажи не обязательно указывать какие-либо дополнительные условия. Однако учтите, что до завершения срока аренды, покупатель обязан соблюдать условия такой сделки, т.е. он не сможет досрочно выселить арендатора, либо изменить размер арендных платежей.

при наличии ареста на недвижимость, этот факт будет установлен сотрудниками Росреестра, что повлечет отказ в регистрации сделки;
если арест наложен на автомобиль, соответствующая информация будет передана в подразделение ГИБДД, что также повлечет отказ в перерегистрации;
если будет продана квартира в аварийном доме, покупатель или уполномоченный государственный орган сможет оспорить сделку через суд.

Еще одним косвенным обременением является наличие в квартире или комнате прописанных лиц, сохраняющих право проживания. Например, такие ситуации могут возникать при приватизации жилья. Если наниматель квартиры отказывается от участия в приватизации, он сохранит в полном объеме право проживания и пользования. Такое право не может быть аннулировано в одностороннем порядке, и сохранится даже при продаже жилого помещения.

залог, т.е. обеспечение денежных обязательств (залог может устанавливаться при ипотеке, либо иных видах кредитования);
судебный арест, который вводится на период рассмотрения иска (при отказе в удовлетворении иска арест будет сразу снят);
арест в рамках исполнительного производства (вводится приставом для исполнения судебного акта, а снять его можно путем погашения долга или выполнения иного обязательства);
долевая собственность на недвижимость (в этом случае обременение представляет собой обязанность уведомить всех совладельцев объекта, которые имеют преимущественное право выкупа);
установление рассрочки платежей (в этом случае будет зарегистрирован залог в силу закона, однако стороны могут отказаться от введения такого обременения);
аренда объекта недвижимости (если арендный договор заключен на срок более 1 года, такое обременение будет регистрироваться через Росреестр);
аварийное состояние объекта недвижимости (например, при аварийности МКД, продажа квартир в нем будет прямо запрещена законом);
сервитут, т.е. ограниченное право пользования землей, возникающее у третьих лиц по соглашению или судебному акту.

Ипотека
Как только подписывается ипотечный договор, жилье становится залоговым имуществом. Это гарантия исполнения взятых покупателем обязательств перед банком. Во время всего периода кредитования недвижимость принадлежит заемщику. И только после полного погашения банк снимает запрет. После чего собственник может совершать сделки с недвижимостью.
Встречаются ситуации, в которых кредит не выплачивается. В этом случае банк продает имущество, находящееся в залоге, чтобы вернуть ранее выданные деньги.
Ипотечное обременение возникает если жилая площадь приобретена за счет займа или кредита, выданного банком под залог квартиры. Если установлено такое ограничение, без согласия кредитной организации не получится продать квартиру. В этом случае возможен такой вариант приобретения.
Продавец согласовывает с банком досрочное погашение кредита. Покупатель отдает продавцу деньги для выплаты задолженности. Дальше оформляется договор, где указана сумма, равная ипотечному долгу. Потом покупатель выплачивает оставшуюся сумму продавцу и становится полноправным владельцем квартиры.
То есть покупатель переоформляет договор ипотеки и выплачивает долг самостоятельно. Стоит учесть, что продавцу также возвращаются выплаченные деньги по кредиту. К ним можем отнести первоначальный взнос, но при этом не учитываются проценты по кредиту. Если в результате просрочки начислен штраф и пени, то новому владельцу придется их выплачивать. Именно поэтому важно перед покупкой удостоверится, что нет такого обременения. Сделать это можно оформив запрос в банк о выдаче справки об отсутствии долга, а если есть просрочки, узнать их размер.
Это стандартный вариант покупки квартиры, взятой в ипотеку.Не стоит опасаться ведь по мнению экспертов, сегодня на рынке недвижимости каждый пятый объект взят в ипотеку. Это обусловлено растущей популярностью такого вида кредитования. Но риск все же присутствует. Могут возникнуть затруднения с выплатой остатка по задолженности продавца. Ведь, продавец, попросту оплатив ипотеку, может так и не оформить договор. Такой форс-мажор заставит несостоявшегося покупателя обратиться в суд. А по решению суда придется получать деньги от продавца много лет.

Рента — сложный вид обременения
Самый сложный вид ограничения при покупке квартиры — это рента, которая часто не заносится в базу Росреестра рентодателем. Если повезло и в выписке стоит обременение в виде ренты — обязательно запросите у собственника жилья договор ренты. Ведь при таком ограничении, право собственности передается другому человеку в обмен на постоянные денежные выплаты или другие услуги. При таких обстоятельствах рентодатель не только платит некоторую сумму, но и участвует в хозяйстве, ухаживает за рентополучателем. Как правило, рентодатель пожилой человек, который вправе проживать в квартире. Но при этом всеми правами на собственность обладает рентодатель, который обязан содержать бывшего хозяина пожизненно.
Важно понимать, что несмотря на то, что получатель ренты уже не собственник, его не получится выселить из жилья. Договор ренты прекращается только в связи со смертью рентополучателя.
Как поступить, если есть такое ограничение? Что сделать, чтобы права от рентодателя перешли к вам?
В случае выявления такого ограничения необходимо уточнить, действует ли рентный договор на текущий момент.Надо лишь запросить свидетельство о смерти рентополучателя. Приобрести недвижимость, находящуюся в ренте, вполне возможно. Для этого достаточно договор ренты нотариально перезаключить. Тогда все обязательства перед получателем ренты должны перейти к новому владельцу. Но для этого надо получить согласие получателя ренты.
Многие эксперты рекомендуют не покупать недвижимость с таким обременением, потому что не исключены ситуации подделки документов.

Арендаторы в квартире
Приобретая квартиру обнаружили там арендаторов, у которых официально оформлен договор. Что делать?
Перед покупкой обязательно проверить выписку из ЕГРН. Если квартира сдана по договору более, чем на 1 год, стоит отметка. Но если менее года, такую отметку вы не найдете. Как поступить, если на объекте недвижимости такой вид обременения?
Важно понимать, что покупка квартиры и переход права собственности не отменяет автоматически договор найма. Поэтому арендатор может жить в квартире, пока не кончится действие договора. Здесь можно решить вопрос следующими способами:
1. Приобрести недвижимость вместе с арендаторами;
2. Попросить продавца досрочно расторгнуть договор аренды. А подтвердить факт расторжения может простая расписка от арендаторов.

Важно добавить в договор условие об обязанности сняться с учета продавца и других зарегистрированных лиц, а также освободить жилую площадь. Подстраховаться дополнительно можно заверив это обязательство у нотариуса. До оформления договора лучше, чтобы люди с правом пожизненного проживания, были прописаны в другом месте. Только после этого они потеряют свое право.

Арест
По решению суда на жилплощадь может быть наложен арест. Причиной, могут быть долги или раздел имущества. С таким имуществом нельзя ничего сделать.
Любые попытки считаются нарушением закона. Данные о наложении ареста на имущество найдете в выписке из реестра недвижимости.

10 Фев 2022 uristpolik 327